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在深圳,博旧改可能一夜暴富,也可能血本无归

南方楼事 发布时间:2019.08.07 14:08:47
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当人们热衷于议论“拆迁致富”,也有业主“苦不堪言”。


前有木头龙十年未动工,后有光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。


在深圳拆迁到底能得到多少财富?


2019年的深圳旧改像打了鸡血,多个项目动态频频,这是否意味着又一批富翁诞生?


有网友爆料,福田区南华村棚改项目耗时15天签约率达99.5%,预计最快年底动工。


另一方面,长年搁置的南山区南苑新村项目重启,整体签约率已超95%。


光明中心区项目亦传来启动签约消息,深圳城市更新项目集体驶上快车道。


不过,尽管三个项目都可以归到民间俗称的“旧改”大类里,但细看可以发现,它们分别属于三种不同类型:棚改、城市更新改造、土地整备。


而三种类型的“旧改”,在补偿等诸多方面都存在较大区别,今天就聊聊这三类“旧改”,是否真的能带来财富?


//在深圳拆迁能赔多少钱?//


首先来聊聊大家最关心的钱的问题


如果要按赔偿受益排个鄙视链,理论上可以这么排:城市更新>棚改,土地整备涉及因素较多,无法单纯去比较。


01棚改:最高1:1.2+可增购10平米


具体来看,城市更新和土地整备方面,目前并没有官方统一的补偿标准。


棚改方面, 根据深圳政府在线2018年6月发布的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》,深圳棚改新政安置补偿基本标准为:


产权调换标准按照套内建筑面积1:1,或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定;


允许每套住房增购不超过10㎡的面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。


这也是目前深圳多个棚改项目所采用的的补偿方案,如南华村项目。


值得注意的是,在该政策出台前,深圳“棚改第一村”华富村补偿条件相对更优厚,允许增购面积达25㎡。


02城市更新:没有官方标准


城市更新方面,深圳曾曝出南园村项目高达1:1.4的补偿方案,也就是说,按建筑面积100平米算,最终业主可以获得140平米的房子。


该赔偿比例一度引发业内担忧会造成恶性竞争。而1:1.5和1:1.3的拆赔方案同样可以在网上找到。


不过,这些项目似乎都没开工,具体赔偿方案还是个谜。


按已成功开工的项目看,南山大冲项目补偿比例为1:1;罗湖蔡屋围项目同样采用这一标准,而金地岗厦旧改项目赔偿比例则为1:0.98。


白石洲项目具体补偿方案为:单层老祖屋补偿标准达到1:3.5,首层置换商务公寓最高可达到1:1.2,本地原村民住宅拆赔比1:1.03,其余基本按照1:1的产权置换赔付(商务公寓的产权为70年)。(戳链接回顾白石洲补偿标准:实锤!深圳旧改航母白石洲启动签约,明年底首期达到100%!)


来源:乐居财经


这样来看,棚改的1:1.2比城市更新更高,为什么大家都想要城市更新不想要棚改?


原因在于,从规划看,棚改基本是建成回迁房+保障房+写字楼+商业的综合体。城市更新方面则是建成含商品房的商业综合体,商品房的各方面标准自然要比回迁房高一些,价值也高一些。


此外,并不是所有的回迁房都可以用于交易。这一系列因素就导致了人们心目中城市更新带来的财富高于棚改。


03土地整备利益统筹:无官方标准


关于城市更新和棚改的赔偿金额大小问题应该是没有争议的,土地整备相对来说比较陌生。


什么是土地整备?


土地整备指因公共利益和城市整体利益的需要,综合运用收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征(转)地历史遗留问题处理等多种方式,对零散用地进行整合,并进行土地清理,统一纳入全市土地储备的行为。


补偿方面,土地整备和城市更新一样,没有统一的官方标准。


不过,此前有买了光明区凤凰村房屋的买家透露,其补偿方案并不理想,买入价比补偿价要高。其表示,按光明科学城的补偿方案,无物业补偿,只能拿到仅7900元/平米的货币补偿。(戳链接回顾:深圳最惨博旧改:亏了上百万,拆迁赔偿不到买入价一半!)


但是,也正因为没有统一的官方标准,因此不能简单断定土地整备的补偿是否合理,还是要具体项目具体分析。


一般情况下,土地整备利益统筹是政府跟村里算大帐,采用用货币补偿+留用地的的补偿房方式,然后留用地村自己找开发商合作,这样看留用地上盖的房子就相当于物业补偿。


坪山区南布社区项目就是典型的例子,益田集团官方显示:益田共和城邦是中国首个整村统筹土地整备试点项目,也是国家发改委授牌的中国智慧城市样板试点;项目总占地17.3万㎡,总建面101万㎡,共由7大地块构成。


而益田共和城邦也正是在坪山区南布社区的留用地建起来的。


详细的补偿条款可以参照市规土委去年公布的《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》。


//愿意花十年的时间去等旧改吗?//


接下来聊聊旧改的难易度问题,也可以简单粗暴理解为耗时长短。


当然了,一个项目耗时短并不意味着不难,反之亦然。


从改造难度看,理论上旧改>土地整备>棚改。


具体来看,棚改和土地整备都由政府主导,因此难度更小,速度更快。另一方面,棚改仅需“双95%”就可以由政府征收,有效解决“钉子户”难题(不同区标准不同,有的区甚至可以双“90%”)。


而城市更新方面,则要达到“双100%”方可动工,这意味着,只要有一户业主不同意签约,项目就很难开工。


从项目看,九年过去了,深圳首批旧住宅改造项目中仅两个项目达到“双百”并进入开工阶段。


棚改方面,华富村耗时一年多就进入开工阶段了,而南华村仅耗时15天就完成了99.8%的签约率,预计年底开工,从耗时方面来看与城市更新大相径庭。


具体来看,棚改采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式,以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与的模式,改造方式以拆旧建新为主,搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。


旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则,改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房。



写在最后

当然,不管是棚改、城市更新、还是土地整备,都是一项公共事业,不能简单用个人收益去衡量。


由于深圳公共配套历史欠账较多,加之土地面积小,所以在完善公共配套方面一直比较艰难,今年频频出现的学位不足问题正是教育配套不足的体现。


而不管是棚改、城市更新还是土地整备,除了让原业主能有更舒适的居住环境,还会配建学校、优化道路等公共配套,对整个正是来说都是好事。


就拿原关外的很多旧改项目来看,很多项目的贡献率基本近半,也就是一个项目中要贡献出近一半的面积用于公共配套的建设,实属不易。


文/王秀清

旧屋村改造

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