先自我介绍：咚咚淘房会会员，专家团成员，2016年入驻景田片区专注学区，从业地产行业4年之久，对二手房买卖，交易流程，银行贷款等流程烂熟于心。专注学区，精耕景田。
开始先讲一下深圳二手房行情整体走势及福外小户型成交数据分析。17年开始深圳新房限价令正式开始执行，新房受限价影响，价格相比较而言买比二手更有优势，二手房市场主要靠刚＋成熟配套+更优质学区支撑。
18年3月中美贸易战开始为整体市场走低埋下伏笔，7月6号贸易战升级，731楼市新政，限售3年5年，企业限购，限制离婚买房，再到9月中贸易战再次升级，这些经济因素，政策因素，让很多买家购房信心不足。
这期间我听到客户最多的一句话就是“感觉现在形势不太好，我再等等看看”。18年9月到19年2月二手房成交降至冰点，在这期间3房以上的户型几乎都需要低于成交价5％左右才能成交，唯有小户型依旧坚挺，量价齐升。
福外4大小户型去年8月至今成交数据如下：七街公馆成交39套、景尚雅苑成交18套、紫薇阁成交15套、景田北小区成交8套，一共成交80套（仅统计4大中介数据），更还有一手新房传麒景苑成交了近500套。
其中两大热点小区景尚雅苑单间户型涨幅超过16％，一路从337万卖到392万，紫薇阁整体涨幅超过12％，一路从410万卖到460万！这种局面可谓夹缝求生，看似波浪不惊，实则暗藏玄机！
第一点老生常谈了，小户型总价低，很多客户只能承受这个总价。
更重要的是第2点，因为中美贸易战还在进行之中，在经济局势还不够明朗的情况下，大部分客户对市场都缺乏信心，大家都不想砸太多钱在房子上，背负太多贷款，但是学区的需求是必须要面对的，更多客户选择买小户型，未来如果整体形势还是不明朗，小户型还是最佳选择！
再讲回学区本身，18年中考福田共有5所中学全市排名前12名以内，市属深实、深中，区属明德、福外、侨香福外（排名分先后），其他都在20名以外，不做介绍。
早在18年8月，我就预测了未来福外片区小户型未来行情看涨，因为当时深实上学积分88.1分至少要提前2-3年买才能上，深高85.6分政策内子女也得提前1年买才行，很多客户已经被拒之门外了，明德跟侨香福外总价又相对较高，得750万起，那小户型买哪里呢？唯有福外才是最佳选择！
今年这个因素依然存在。深实，深高再一次刷新记录，在社保积分加满的情况下，深实需要提前2年4个月至3年4个月以上办到房产证，深高需要提前2年1个月至3年1个月1上办到房产证才能够入学成功。
那未来还继续涨分呢？福外18年上学积分72.3分，今年上学积分也才82.6分这是什么概念呢，哪怕买商务公寓，在社保满分的情况下，积分85-86分，即买即上，绰绰有余！接下来福外学区还是热点！
接下来讲片区，从地块上来讲，深圳发展由东向西、由南向北，景田北正好位于福田的西北角，后发展，配套现代化，建设不落后，片区在主要定位为居住区，居家氛围浓厚，周边人群高端，配套成熟，交通方便，硬件软件都跟的上，自然不会被遗忘。
最后我再讲到最核心：产品！
先从最热门小区景尚雅苑讲起，小区01年批地，06年入伙，共一栋，封闭式带花园，3梯16户，总高27楼，30平左右单房一层4户，近期成交价392万。60平左右两房一层2户，很久未成交，不做介绍,37-45平1房1厅一层10户，近期成交价472万。
推荐房源：
44.64平1房1厅，目前各大中介网站上这套房子挂盘480-485万，业主跟我比较熟，3年前租房于我司成交，非常诚心卖，底价告知我460万，低于成交价12万，小区同户型在卖485万以上，还都没啥谈价空间。红本五年，学区没有占用，3年前新装修。国土局标准计税税费首套6.3万，二套12万。
热门小户型学区，还低于近期成交价？要啥自行车？有需求就赶紧上车吧！
热门小区二、紫薇阁，总好12楼，2梯26户，97年批地，99年建成，共一栋，户型都是56平大1房，现在大部分业主都改了2房，近期成交价460万。
推荐房源：56平改2房470万，满2年有欠款，学区无占用，小区最低价。
推荐指数4颗星！
冲着小区最低价这一点，就可以值得入手了，买房子不能抱着一定要买笋盘的心态，尤其是小户型，因为等着等着你就会发现，等来的可能不是笋盘，而是掏更多的钱！
景田北小区目前没有房子诚心在卖，不做介绍，想了解这个小区的网友们可以私信。
最后我们讲七街公馆，细心的网友可能会发现七街公馆才是真正最热门的小区，小户型近1年80套成交，七街公馆占了近50％成交39套，但为什么最后才讲呢？因为产权积分问题，还是那句话，有名额买住宅，没名额再考虑买公寓，买七街要做好拿在手上几年不涨价的准备。
七街公馆08年批地，10年入伙，共1栋，总高33楼，分为AB两座，A座4梯16户，B座4梯15户，共3种户型，30平单间一层6户，近期成交价235万。45平左右1房一层17户，近期成交价265万，53-60平2房一层8户，很久没有成交，不做介绍。
推荐房源：31平单身公寓225万，红本两年，学区没有占用，低于成交价10万，价格可谈。
推荐指数5颗星！！
没有名额，别无它选，有低于成交价的？那就尽快把握现在吧！！
小户型先讲解到这里了，文采不好多担待。各位咚咚的网友有什么疑问与意见，多多留言或扫码加微信私信交流。另外景秀中小学、侨香外国语、明德实验也是我的主攻片区，下次有机会我再讲讲学区+自住怎么买。
（本文作者：淘房会会员张宇13528782780）
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