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重磅!示范区深圳新地标今天开工,湖贝塔2028年建成!

南方楼事 发布时间:2019.09.27 09:52:17
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先行示范区深圳的又一新地标,今天正式开工了!

今天(9月26日)上午,湖贝片区城市更新项目举行开工仪式。据悉,一期预计在2024年建成。

而大家最关心的湖贝塔地标,预计在2028年落成。

网友传出开工仪式现场照片;来源见水印

在湖贝项目开工仪式后,深圳罗湖“双周发布”今天还举行城市更新专场,罗湖区城市更新和土地整备局党组书记 、局长陈磊峰在会上透露,湖贝项目共分四期建设,预计2030年建设完成。

其中,今天开工的一期占地8.8万平方米,总建筑面积70.5万平方米,总投资208亿元,预计在2024年建成。

陈磊峰还透露,湖贝旧改项目还将建深圳首个最高的垂直MALL,今后是深圳的“最潮地、最嗨地”。

湖贝旧改最新官方信息

十年旧改,八年拆迁。在城市更新长年的推进过程中,罗湖明星项目湖贝村今天迎来了重大进展。

据人民网报道,今天(9月26日),湖贝片区城市更新项目举行了开工仪式。

网友传出开工仪式现场照片;来源见水印

在开工仪式后,深圳罗湖“双周发布”在罗湖区党群服务中心举行了城市更新专场,罗湖区城市更新和土地整备局党组书记 、局长陈磊峰在会上透露了湖贝项目的最新信息。

湖贝统筹片区是深圳仅有的两大统筹片区之一,其规划建设,对于罗湖具有重要意义。

湖贝项目位于罗湖核心地段,东至文锦中路,西靠东门中路,南临深南大道,整个项目占地40公顷,拆除用地面积30公顷,是全市仅有的两个统筹片区之一。

作为深圳更新难度最大的片区,为破解利益协调难题,政府以首个更新统筹片区的形式,将其列入2013年第一批更新计划。

湖贝更新计划一经公布,便受到社会各界广泛关注。特别是在长达十年的规划编制的过程中,规划始终秉持“政府主导、市场运作、专家领衔、公众参与、科学决策”的原则,这个项目最早可以追溯到1992年,包括早期的启动规划一直到强区放权,在今年9月份获得市政府正式审批。

湖贝统筹片区定位是打造为传承历史文脉的人文艺术中心,建设成为新兴业态聚集的国际消费核心区,还要成为中国特色社会主义先行示范区的新地标。

陈磊峰介绍了湖贝旧改项目规划的五大亮点。


亮点一:公众参与,开门规划。

过往十年,湖贝历经传统规划到开门规划的转变,以实践探索了一条城市规划公众参与的制度创新路径。

通过村民、专家、第三方、政府等广泛参与,实现了开门规划。通过与人大代表、政协委员、第三方专业人士的多次座谈交流,搭建了政府、公众与利益主体面对面的沟通平台。

特别是围绕湖贝旧村的拆留问题,开展了一场引人注目的业界大讨论,开启了第三方专业力量参与城市更新的先河,当时就湖贝旧村的活化进行了探讨,对这些第三方的参与表示感谢,因为他们提出了很多好的意见。

项目举办了多场专家评审、院士报告及国际咨询会,反复论证方案的合理性,最终促成了旧村保护的广泛共识。

当时围绕湖贝旧村的保护引起了一批院士的关注,湖贝旧村的相关规划方案得到了两院院士吴良镛老先生的指导和肯定,并给予了“积极保护、整体创造”的意见,优化形成了旧村原址保护与地区发展并重的更新方案。


亮点二:紧凑集约,新旧共生。

湖贝的规划有别于以往城中村高密均质、风貌趋同的空间模式。在公园内原址保留活化广府文化的旧村,展现一个纯正岭南建筑韵味的村落。

围绕公园布局退台式地景商业及大型文化设施,以连廊相连,营造了旧村、公园与商业“三位一体、无界融合”的人文公共绿心。

结合湖贝文化公园,面向深南大道形成200米宽的公共开放空间。

采用无围墙、小街区的商业布局,串联多个口袋公园,延续罗湖传统的街道体验。较其他区,罗湖这种街道空间的感受是非常好的,所以在这个项目当中延续这样的体验。

利用多首层开放式街区,让垂直立体的公共空间增添繁华魅力。规划倡导地上与地下空间、市政及景观四个一体化的创新设计理念,通过地下空间的统筹开发,构建站城一体的强大交通基盘。


亮点三:传承历史文脉,打造文旅胜地。

南坊旧村的保护和活化问题,最开始是湖贝旧村保护的难点,也是一个关注的焦点。通过不停的研究,它成为了规划的重点和规划的亮点。

湖贝南坊旧村始建于明成化年间,现存“三纵八横”的格局,怀月张公祠以及上百间特色民居,是典型的广府系、坊巷式排屋村。

规划运用三维激光测绘、无人机摄影技术,全方位采集旧村信息,这里面进行了大量的研究,运用现代的技术手段识别特色风貌保护要素,明确街巷尺度、空间肌理、建筑高度等控制要求,纳入刚性管控。

在规划中划定核心保护范围及建设控制地带,将旧村用地移交政府,确保以后能够得到非常好的活化和保护利用,整个的产权归政府。

不断寻求兼顾旧村保护与片区发展的相互协调、达成共赢的最优方案。湖贝旧村核心保护和建设控制范围是14478平方米。

活化后的旧村,将是一个向市民开放、让大众参与的传统建筑风貌区。

规划中特别注重保留原有的地貌肌理,传承“三纵八横”的街巷格局,这个格局的保留是这次旧村保护活化的重点,这个格局尤其在传统的街巷式布局当中,它的朝向都是非常不错的。

挖掘现有的传统元素,融合岭南建筑特色,修复破旧的房屋。利用旧石材铺设街巷,延续旧村风貌和空间尺度。

特别是将怀月张公祠修旧如旧,营造浓厚的人文场所。修缮牌坊与月池,再现湖贝大围背山面水的格局。


亮点四:产业与文化并举,打造产业高地和文化地标。

规划总建筑面积220万平方米(地下20万平方米),将成为未来全球范围内,千万级人口城市主城区屈指可数的标志性都市综合体。

引入大型总部企业和国际机构,打造多元顶级产业聚集的总部基地,巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业,为罗湖经济注入新动力。

规划建设建筑面积4万平方米的大型文化设施,引入世界级展览及剧目,在这边大家可以看到包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆。

湖贝还规划有49万平方米的商业,扩容并升级东门商圈,打造多元业态的国际潮流消费中心,这里面一共分西、中、东区三个区。

在西区将打造国际的最潮场,与东门紧密相连,这将建立深圳首个最高的垂直MALL,今后是深圳的最潮地、最嗨地。

在中区将打造人文新高地,利用传统的街区、公园、商业无界共融,品位高雅的消费新体验。公园将建成深圳首个生态商业垂直购物中心,潮流商业区和传统街区,打造万象奇迹。

在东区将是未来的生活风向标,以城市代表品牌旗舰店为主,引领城市前沿生活方式。

重塑乐园路海鲜街、怀月路艺术街、湖贝路时尚街,强化罗湖不夜城的氛围。


亮点五:高标准公共配套,打造城区民生典范。

规划7.9万平方米公共配套设施,为市民提供高品质的生活配套。

市政设施全面更新,为罗湖核心城区高质量发展奠定坚实基础。通过建设海绵设施,实现水文生态修复。

湖贝统筹片区项目的主要贡献,提供120万平方米的产业空间,总投资700亿元;提供8.1万平方米保障房,提供5.2万个就业岗位。

整合5条地铁线,划定1.4万平米的南坊旧村保护和活化范围,湖贝旧村得到了非常好的保护和活化,这也是规划的重点和亮点,特别是还提供了4万平米的大型文化设施,在中间形成了一个7万平米的泛湖贝文化公园。

建设计划方面,该项目共分四期建设,预计2030年建设完成。

其中今天开工的一期占地8.8万平方米,总建筑面积70.5万平方米,总投资208亿元,预计在2024年建成。

预计在2028年湖贝地标塔楼落成。

以上会议内容整理自人民网


再遭限高的湖贝塔

近几年来,湖贝塔的高度历经了各种版本。从最初传闻的830米,到2018年12月公示草案中的700米,湖贝塔一度被大众定位为“比肩迪拜塔的深圳未来最高地标”。不过根据南方楼事最新获悉,政府最新方案中湖贝塔最终高度将确定为500米。

深规院相关人士向南方楼事透露,“政府最新定案就是500米,以前只是草案,一两个月后应该会有新闻发布会正式公布”。


网传湖贝塔高度各版本回顾,可以看到高度逐渐降低:830米

700米

666米


湖贝旧改最新规划

即便湖贝塔再遭限高,但湖贝旧改的未来规划依然值得期待。

湖贝旧改,已经走过了28年之久。

作为深圳改革开放的原点,湖贝历史悠久,其更新计划最早可以追溯到1992年。但是因为难度太大,先后有10多家开发商进驻均无法实施。

2013年,政府以首个更新统筹片区的形式,将湖贝城市更新统筹片区项目列入2013年第一批更新计划。

然而,作为深圳市更新难度最大,需解决问题最复杂的更新统筹片区,湖贝从立项到审批,用了二十八年。

土地权属复杂:40公顷的统筹片区,共有93宗地,34处零星用地,历史问题众多;

土改创新探索:33公顷更新单元,6.9公顷行政划拨用地,社团用地创新分宗;

拆迁成本高:30公顷拆除范围,77万平拆除建筑,1600户旧住宅区,2000户村民,42家业主,11家区属单位,19家市属单位,2.5亿过渡安置费;

经过不断的调研和反复的方案修改,如今湖贝旧改项目终于有了确切的定位与规划方向。


一、最新定位

在最新公布的片区定位中,湖贝中心在保留东部中心地位的同时,承接起粤港澳大湾区发展的重任——粤港澳大湾区的新引擎、深圳东部的新锐中心以及罗湖的都会发展中心。


二、规划方向

在立项到审批的二十年间,湖贝的规划也在不断调整,集合23个专业领域的设计成果,对整体规划进行了十余次修改。

其中,最备受争议的文化保留问题,在最新规划中也给出了解决方案。


三、最新详细规划

以下是房博会论坛上,官方披露的湖贝旧改最新规划图。

根据规划,湖贝项目整体总建面为220万平米,是未来全球千万人口发达城市主城区屈指可数的巨型都市综合体。

其中最引人关注的变化就是,湖贝塔将从此前的700米高度减至500米。

未来湖贝还将整合5条地铁,成为深圳东部综合交通枢纽中心。周边还有多达7公顷的泛湖贝公园。

此外,其作为罗湖国际消费中心的标杆项目,将建设120万平米的产业空间,提供5.2万就业岗位,创造1080亿的经济总量。

220万超大体量

湖贝塔新地标(高度将减至500米)

(此前规划图,图中高度非最终高度)

 49万平商业+万象系3.0

54%公共利益用地比例

对比2017年公示的方案,2019年1月优化方案中公共利益用地比例增加,空间布局进行了整体优化,其中涉及文化设施集群、交通以及地下空间优化。

从最新的优化方案可以看到,建筑减少了11栋,公园面积扩大,定位为湾区新地标的湖贝塔也进行了后移。

4万平湖贝公园

5线4站立体交通

6000平文体设施

全开放街区

保留村落格局

四、十年规划历程

湖贝实探

去年年初还有住户表示“没那么快”,现在的湖贝村已经拆成一片,进度飞快。

今年4月,老东门市场告别最后一批商户,整个湖贝待更新区域基本无住户,只有少量零散商户。

据深圳规土委公布的草案显示,这块占地超过40万平方米的土地上,计容积率总建面将达到205.8万平方米,容积率达11.6。

不仅将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心,还将完整保留紫线范围内的张公祠,以及“三纵八横”旧村格局。

(图源罗湖城市更新局)

据2018年12月3日公布的《湖贝城市更新统筹片区规划》(草案优化)显示,湖贝城市更新统筹片区用地面积400701.8平方米,拆除用地面积251615.7平方米,开发建设用地面积161659.9平方米(含纳入国有未出让零星用地面积3000平方米),计容积率总建筑面积为2058370平方米。

其中,住宅575240平方米(含配建保障性住房79980平方米),商业、办公及酒店1056000平方米,商务公寓205600平方米,创新型产业用房140700平方米,公共配套设施80830平方米。

另外,允许在地下开发180000平方米商业用房,并配建地下公共配套16500平方米。另配社区体育活动场地(屋顶)10500平方米;独立占地63班九年一贯制学校1处,占地面积28427平方米。

目前,湖贝片区的二手房大多建于上个世纪90年代,楼龄接近20年,二手挂牌价集中在3-5万/平。

(图源链家)

(除南方楼事实地探访外,以上项目信息还总结自官方规划以及最新公开报道等,最终情况以官方及开发商口径为准)

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