今年最受关注的地块，暂时不卖了。
地铁上盖、腾讯旁、前海核心区域住宅……原定于明日（10月22日）出让的前海核心地块，于今天被深圳市土地房产交易中心宣告终止。
据悉，由于地块位置好，含8万平可售住宅，土地出让条件且未对地块的户型和价格做限制，一度将业内对地块的现象空间拔高不少。
不过，这一切随着一纸公告戛然而止，官方也并未给出地块终止出让原因。
有知情人士向南方楼事透露，终止交易主要是因为“时机不对”。紧急连线了4位业内人士，“怕出地王”、“或改规划”、“无人投标”成了最多猜测的观点。
1.前海核心地块终止出让，稀缺“住宅”夭折
本该进驻前海核心区域住宅项目，因一纸公告宣布流产。
今天（10月21日），深圳市土地房产交易中心发布公告称，原定于10月22日出让的前海T201-0123、T201-0125宗地，终止出让。
具体原因不得而知，但有知情人士透露，此次土地出让终止的原因是“时机不对”，且不愿意透露进一步情况。
对于土地终止出让的原因，业内大咖的观点主要有以下几点：
01“怕出地王”
一位从事房地产政策研究的朋友认为，单纯从土地房产交易中心的挂出的“终止出让”来看，无法给土地终止出让的原因下定论。
就其个人观点而言，是政府担心“出地王”。
他表示，地块终止出让较大的可能性是因近期各大城市均有房地产松绑政策出台。此次终止出让的两宗地块均位于深圳的核心区域，政府可能会担心市场对两宗地块做过度解读，因此终止或推迟地块出让时间。
02“流拍”
深职院房地产研究所所长邓志旺认为，此次前海地块终止出让的原因，应该是投标者不积极，参与人（企业）不够。
他进一步分析，之所以投标者不积极，可能对规划指标和转让条件等有分歧
楼市大V朱罗纪也持相似观点，“总价太贵，估计没人买”。
此前朱罗纪曾表示，在两宗地块的《投标须知》中，确定了两块地的起始价约175.6645亿。
同时，《投标出让评分细则》里，重点是“商务标”（报价）给了一个公式：
溢价率β%=（投标价-招标底价）/招标底价×100%；报价得分=51- 16/(1+(β/9)^5)。
依此公式，最终价格可能就是底价或略高于底价（从35分到36分，高出1分报价就上千亿）。
考虑到“商务标”只是51%权重，因此，企业不会去打价格战，而会把重点去拼“技术标”。
这是综合竞标和挂牌拍卖的区别，前海希望如此设置，选择一家城市运营商真正把这项目做好，而不单是卖个高价。
03“或改规划”
另外，有坊间业内人士猜测，这或许与临时需要改变规划、竞拍规则有关。
无独有偶，今天上午深圳规土委官网发布了《深圳市2018年度标定地价成果》的通告，其中对住宅、商业、办公、工业用地进行了最新地价测算。
业内人士表示对比之前，地价又涨了。而这发布的时间刚好与前海地块终止出让撞上，很难不联想其中缘由。
这两者之间是否有联系，还待进一步考证。（欢迎大家评论区讨论）
2.地块关键词：前海住宅、地铁上盖、腾讯旁
“深圳的现状是：住宅奇缺，非住宅充足。”
楼市大V朱罗纪分析，此次终止出让的地块最具吸引力的地方，是“第一次在前海核心区有了住宅”，且无户型及价格限制条款。
据悉，地块宗地号分别为T201-0123,T201-0125的两个地块捆绑出让，且均已有较明细的规划。
具体来看，T201-0125号地块位于桂湾一路与梦海大道交汇处南侧，地块出让范围内包含前海湾地铁站B2出站口。这意味着该地块是真正意义上的地铁上盖物业。
T201-0125与T201-0123地块示意图，可以发现，T201-0125地块出让范围内包含前海湾地铁站B2出站口。建筑工地工作人员透露，地块旁在建的一栋大楼为腾讯前海大厦；地块周边道路已相对完善。
朱罗纪透露，前海湾地铁站前海湾综合交通枢纽的一部分，是穗莞深城际和深圳地铁1、5、11号线三条地铁线的交汇处，也是目前亚洲在建的最大规模的综合交通枢纽。
值得注意的是，该地块包含有8万平米可售住宅用地，且土地出让条件与以往的深圳宅地不同，未列出限价及户型限制条款，这给业界带来了很大想象空间。
T201-0125地块现状
T201-0123号地块位于T201-0125号地块西侧8点钟方向约500米处，与恒裕前海金融中心一街之隔，毗邻前海综合交通枢纽。
在土地出让条件中提到，T201-0123宗地的须用于建设“前海国际金融交流中心”。朱罗纪透露，该项目设计方案也已定，设计方案的思路叫“丝路扬帆”。
撇开地块本身的优秀素质，地块广受关注的一个重要原因在于，其位于前海。
今年8月，深圳“社会主义先行示范区”概念落地后，在前海合作区党工委扩大会议中提到，要在前海奋力打造先行示范区核心引擎区域。
在高规格的规划下，前海各项规划也正不断落地。
9月底，深圳地铁5号线延长线开通，成为首条通达前海的地铁线。此外，地铁9号线二期也预计今年年底正式开通载客。
另一方面，不完全统计，目前前海通过公开市场出让的地块中，已有腾讯、中粮、华润置地、周大福、新华保险、微众银行、顺丰等35家企业进驻或设立总部。
通过公开市场拿地入驻前海的企业名单（来源：美联物业全国研究中心）
3.前海楼市现状
可以看出，目前前海的土地大多用于企业总部基地的建设，而深圳的现状是：住宅奇缺，非住宅充足，而前海更甚。
T201-0125号地块广受关注是出于其位于前海，更因其带8万平可售住宅用地。由此看出，前海的住宅用地是非常受欢迎的。
此外，在土地出让条件中，未提及住宅用地的价格及户型限制，这是近几年来未曾出现的情况。
这意味着，该住宅产品的价格具有很大的想象空间，或将吸引一批购买力提前布局前海。不过，目前前海的住宅项目并不多。
从前海的楼市情况可以看出，前海目前尤其缺少一手住宅。
据深圳中原研究中心统计，截止至9月25日，南山区前海片区在售一手楼盘仅三个。
其中，华润前海中心为公寓；汉京九榕台在售及主力户型为别墅及顶层复式。深圳房地产信息网9月18日更新资料显示，前海港湾花园项目仅剩少量建面约146平米住宅在售。
不过，南方楼事在地铁5号线前海段周边踩盘发现，前海近期也将有两个全新的一手住宅项目入市。
其中，位于铁路公园站旁的颐湾府项目已开放展示中心，颐湾府项目西北侧不到500米处的招商领玺项目也传出年底入市消息。
前海两个项目正面对决，你觉得谁会赢？
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