临近年末，深圳的退租潮来临，今年似乎格外汹涌。
正在线上找房的小陈发现，她已经无法分辨城中村和商品房小区的房源，无论是室内装修，还是租金价格。
两年前，深圳城中村开始流行所谓的公寓改造，原本每层4-6户的民房，被改造成8-11间的单身公寓，面积15-50平不等，租金比改造前上涨近一半。
（位于福田赤尾村的某城中村公寓 42平 无电梯 3500元/月）
虽然小陈租住的那栋楼并没有改造，但是附近租金涨价太多，房东找了个借口把房租加了300元，小陈决定不再续租。
她去看了几家改造公寓，一整层楼里都暗着灯，房东说可以免一年服务费，但依然比她此前住的还要贵。
改造升级之后的城中村，正在默默的筛选掉那些无力支付“美好生活”代价的人们。
望着那些早已超过收入三分之一的高昂租金，小陈突然意识到，自己在这座城市，只是租着一个梦。
一年拿下数十栋房源崛起的城中村“物业公司”
最近，王鹏（化名）发现他附近的城中村好像被一家公司承包了。
“在豆瓣和58上约了俩中介，看两个村，居然是一家公司，然后我自己在村里找个招租广告，打过去又是那家公司。”
王鹏看的几个城中村都在福田，中介小易（化名）听说他在车公庙工作，把周边城中村都推荐了一遍。
小易带看的都是城中村改造的公寓，清一色的单间和一室一厅，装修风格有些类似，价格比普通民房贵1000+元/月左右，但比周边小区房略便宜。
（上沙城中村 简装 38平 一室一厅 2700元/月）
（上沙村某青年公寓 一室一厅 40平左右 4180元/月 ）
（上沙附近某小区房 单间 34平 4500元/月）
“这都是我们自己的房源，他们（村民）把房子交给我们，不用管的，当然他也可以选择自己装修，或者管理，我们出方案。”
小易称自己所在的是一家“物业公司”，成立于2018年年初，承包城中村的装修方案设计、出租带看和物业管理业务，算是升级版的“二房东”。
“今年这边（福田新洲）有9栋，明年我们会再出7栋楼，现在还在装修。”
过去的一年多，他们已经签约了数十栋城中村民房，不仅是福田，在宝安、龙华和龙岗也都有不少房源正在出租。
(龙岗窝肚新村 一栋民房正在加紧改造）
2018年，深圳规土委发布城中村总规划意见稿，希望将部分城中村纳入综合整治，6年内不再大拆大改。
按照公告，超过一半的城中村不再拆除重建。不少房东意识到拆迁之日渐远，开始接受此前抗拒的公寓改造。
小易透露，他们出资装修的房屋一般会签约8-10年，有些房东更愿意自己出这笔钱（装修费用），只让他们半管理，一年一签。
（龙华横岭村 不少民房仍在公寓改造中）
“有些房东不愿意签太久，我们就出方案让他们自己装修，我们收设计费和后期招租的佣金、管理费。反正以后要拆，装修费用也是会赔偿给他的。”
在深圳的城中村里，这样的物业公司不在少数，曾经的江西二房东，或者本地村民，摇身一变成为“专业的物业公司”，动辄有十几栋房源在手。
不少此类公司的签约房源会集中在某一个片区，用大体一致的装修风格和出租价格，影响着周边的租房市场。
而且，除了像小易这样当员工、收佣金，还可以通过入股的方式，从老板手上认购几栋民房，承担一部分的管理成本和出租收益。
在租客与业主之间，想从租金里分一杯羹的人越来越多，光鲜亮丽的青年公寓背后，一条新产业正在崛起。
3万投入，2年回本装修入住零过渡
对于房东来说，把房子改造成青年公寓几乎是一笔“稳赚不赔”的买卖，但对租客来说，却是“劳民伤财”。
一位参与过城中村公寓改造的知情人士透露，改造一间20平以内的单身公寓，加上家电，成本不超过3万。
但是改造后，单套每月租金至少可以上涨1000元，还能加收每月50-100元不等的物业费，基本两年就能够回本。
（图源58找房 沙尾村挂牌2000以内的青年公寓几乎都会在租客实际看房时才通知该房源已出租 并推荐价格高出许多的其他房源）
以福田沙尾西村为例，25平单房租金为1700元/月，精装修的18平青年公寓却能够达到2800元/月。
这样装修后租金猛增的幅度非常普遍，南方楼事实探发现，同片区某楼梯公寓，35平左右的大单间，改造前租金2200元左右，改造后3500元，每月还有100元的物业管理费。
而且，改造之后，每层出租户数增加，整层租金总收入也会更高。
（改造后的公寓 每层可以达到8-11户）
但是，对于租客来说，宣传拎包入住的青年公寓除了让生活成本猛增，对身体的伤害也超出预期。
在城中村带看房的中介小李透露，在福田，这样改造后的青年公寓非常火热，他们今年4月刚装修完的那栋楼，一个月的时间就租出去了七八成。
连小李自己都没有意识到的是，这套宣传说辞背后，透露的是城中村青年公寓背后巨大的安全隐患。
这样低成本装修的青年公寓，不仅完全不会使用价格更高的环保材料，连短暂的通风期都没有。
小李解释，像他们这样全部装修好再出租的已经比较正规，有些个人房东，为了压缩房屋空置的时间，在一层楼进行分批装修，装修一间就出租一间，租客每天就在装修工地穿梭。
（这两套还未撤去装修垃圾的房源，已被租客预定）
以宝安翻身某正在改造的城中村公寓为例，房东自己雇佣的装修队，在数日集中装修某一层，甚至某一套房子，装完一套立刻出租。
因为装修简单，不配备家电，这些房源租金上涨幅度并不算高，15平的单间，装修前1200元/平，配齐简装和热水器，租金为1600元/平。
面积稍大的一室一厅，租金从2000多涨到3000多，仍然低于同村同面积的其他精装公寓。
（一路之隔的青年公寓，20平左右，租金2300元/月，不包括物业费和电梯费等其他费用）
相比看起来高大上的青年公寓，这样价格略低的房源去化速度很快，南方楼事实探时，房东一直强调，还未装好天花板的那套房源，最迟3天就能住进去，预定从速。
虽然还未完成施工，这一层已经住进了一半租户，狭窄的楼道里堆放着装修垃圾和生活用品。
面对南方楼事的质疑，负责收租的大妈热情介绍，这都是因为以往的租客对他们家房源偏爱有加，不少选择续租的租客，在室内装修完的第二天就搬进“新家”
盲目扩张的代价“70间屋，空着30多间”
虽然不少人在几乎零约束的城中村公寓中赚得盆满钵满，但也有相当一部分人，正在承担盲目扩张改造的代价。
住在龙华横岗的小蒋（化名）在朋友圈发了一张图，吐槽村里没完没了的装修噪音。
他所租住的那栋民房，周边100米范围内，有7、8栋楼已经彻底空出来，正在陆续装修改造。
（龙岗 窝肚新村 密集改造的民房）
小蒋自己租住的一室一厅，无装修，20平左右，房租仅需850元。
但是同样位置的房子装修之后，10平左右的单间要租到900-1100元，15-20平的一室一厅，每月租金1300-1600元，价格几乎翻倍。
虽然这些改造公寓的租金比附近的小区房仍然便宜不少，但买单的人并不多。
“这种公寓面积很小，拖家带口的不住，周边工厂上班的不住，不差钱或者愿意搬家的，都去六约、木棉湾或者大芬租房了，也不住的。”
（窝肚新村附近遍布大量的工厂 图源百度）
不仅是横岗附近，福田、南山走热的小面积城中村公寓，在整个龙岗似乎都不太走俏。
向二房东老板入股承包了几栋城中村房源的阿豪对此深有感触，他在龙岗的那几栋楼已经放租大半年，生意惨淡。
“70多间屋，现在还空着30多间。” 阿豪最担心的是，年底还有一批退租潮，“今年赚的钱都亏在这里了”。
而且，除了抢不到新租客，老租客也在陆续离开。这大半年来，小蒋明显感觉村里的人在渐渐变少。
“附近便利店都变少了，楼下便利店换了几个老板，现在生意不好做。”
（龙华横岭 数栋民房仍在改造中）
同样感觉村里变冷清的还有在龙华横岭居住的小赵。
“以前我住的这栋楼都是抢着要，但是现在房东一直在招租，还没住满。”
小赵在横岭已经住了好几年，因为孩子就在附近读书，她一直不愿搬家。去年因为城中村公寓改造，村里搬走不了不少人，她跟房东反复确认不会改造后，好不容易才安下心来。
但是最近，她也在筹备搬家的事情。“一年四季都在修路、改房子，到处都是灰。”，公寓改造对生活的实际影响远超预期。
而且，虽然小赵的房子没有改造，但是附近都变成了公寓，租金也上涨不少，房东心态也有变化，给小赵加了租金。
“3个月前涨了300，不知道年后会不会还要涨。”
小赵显然无法接受生活环境变差，租金却还要变高的待遇，下定决心搬走，“联系好学校就搬。”
像小赵这样考虑搬家，或者正在搬离的人不在少数。住在宝安固戍的小邓突然发现，她的房东群里，已经悄无声息的少了十几个人。
结语
临近年末，不少人确实从生活的细节中感受到了深圳的冷清，尽管它在诸多大数据上还没有那样醒目的体现，但身在其中的人们，察觉到了离别渐浓的气息。
经济环境的变化促使人们寻求新机会，生活压力的骤增和城市的不认同，更加剧了人们离开的决心。
2018年，万科提出“万村计划”，把青年公寓改造的新模式带进深圳各大城中村，也让不少人看出了新商机。
一年过去了，万村计划悄然放缓，但城中村公寓改造的步伐却并未停下，越来越多的个体试图在深圳庞大的租赁市场分一杯羹。
相比品牌开发商的集中改造，当下的城中村改造似乎更加混乱、魔幻和不近人情。
曾经以低成本的居住空间，完善的生活配套和便捷的交通，吸引了大量人群的城中村，如今正在走向另一种精致。
取而代之的是劣质的家具、刺鼻的气味和高昂的价格，这个以超强包容性吸引无数人的城市，似乎变得只愿意迎合不计成本的年轻人。
但那些每月将三分之一，甚至更多的收入，投入到租房中的年轻人，住的早不是一间房，而是一场关于美好生活的梦。
而现在，越来越多人正从梦中醒来。
应受访者要求 文中人名均为化名
撰文编辑/湘婷
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