直播｜碧湖春天展示中心盛放暨宋丁教授坪山价值分享

楼市直击发布时间：2019.12.27 14:26:59

12月28日下午，碧湖春天展示中心盛放暨宋丁教授坪山价值分享将在碧湖春天展示中心举办。

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15:00

主持人：大家下午好！给大家介绍一下我们的项目。

第一，坪山规划了51平方公里的高新园区。打造西有南山、东有坪山这样的产业格局。未来我们园区为我们坪山带来50万的高净值人才、70万的常住人口，这也意味着你们以后的邻居都是一些高净值人才。

第二是我们的交通，我们整个坪山交通是不一样的，因为以前你来坪山的时候可能很不方便，现在我们多了一个高铁、两条地铁，以及三条快速路和一条主干道。坪山高铁站包括我们去北站只需要20分钟、到香港只需要60分钟。而且我们有2条地铁线，16号线已经在修建中，14号线离我们只有3公里。而且楼下是有公交车可以直联地铁口、高铁站。

除了地铁线以外，我们还有3条快速路，其中一条已经通车了。它是拉近了我们整个坪山、南山的距离，以后只需要1个小时可以到。坪盐通道从我们项目出发到盐田海鲜街只需要20分钟。东部过境快速通车以后，从我们项目开车到罗湖只需要20分钟左右。如果你开车去香港的话也只需要40几分钟到香港中心区，非常方便。而且坪山区也大力地投入一条主干道，也是按照深南大道的标准来打造的，叫坪山大道，双向12条车道主干道，非常方便。我们的交通非常立体化。

第三是我们项目周边，项目所在的位置十分优越，我们可以看一下项目出发，向北步行20分钟可以到达清风岭，向南10分钟左右可以到达马峦山，而且这边的登山口有最大的瀑布群体，非常漂亮。楼下有一个碧湖社区公园，所以我们的生态资源非常丰富也非常宜居。而且我们项目一路之隔就是坪山的母亲河坪山河，深圳市花了非常大力气整治这条母亲河。

我们项目对面有33万平米的碧湖生态公园。我们是两山抱一水，住在我们这个位置绝对是顺风又顺水的地方，所以是十分值得大家购买的一个项目。从价值来讲，不会降低你的预期；从生态环境来讲我们的生态资源又十分丰富。从出行来讲，也绝对是值得大家买的项目。

我相信通过我的介绍，大家对我们项目也有一定的了解，大家有没有什么想要提问的？没有的话下面有请我们集团营销中心总监为大家讲话。

15:05

项目营销总：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，大家下午好。今天非常高兴在这里与大家共同见证我们碧湖春天花园展示中心的盛大开放。在这里，我谨代表开发商和展示中心的全体员工，对各位嘉宾和朋友的到来致以热烈地欢迎和衷心地感谢！

碧湖春天花园是以我们全新的五行人居为坐标打造的建面约42万方的全新大城，设有6万方的中心园林，就景观会客厅、贵宾泳池、架空层、泛会所等等，可以满足不同居住者的需求。而且自带私家园林花园以外，还有一些配套的湿地公园，包括坪山湿地公园、国家矿山公园，周边还有马峦山郊野公园等等一些配套的设施。我们的有氧指数是整个坪山区最好的。项目还有约2万方的自带的商业，未来在家门口可以实现商住一体化，便利的生活，可以做到入则宁静、出则繁华。

当然，碧湖春天的盛大绽放也离不开在座所有朋友的共同努力，我再次代表碧湖春天项目组，对各位的到来表示最热烈、最诚挚地感谢！也向大家郑重承诺，我们碧湖春天将以匠心精神，倾力打造，以精工品质重塑坪山新高地，打造坪山品质豪宅的新标杆，用心为大家打造一个舒适、健康、幸福、生态的高端居住小区。

接下来我们有请今天的嘉宾，中国城市经济专家委员会副主任、中国智慧城市专家委员会首席专家宋丁教授上台为我们做坪山价值的分享。谢谢！

15:10

宋丁：西有南山、东有坪山！坪山未来或超越“硅谷”

大家下午好，临近年底，再过几天就到2020年了，原来以为2020年很遥远，现在就在眼前，所以想跟大家在跨年之际跟大家在一起聊一聊，在这样好的位置、在碧湖春天这样好的空间里，大家一起聊一聊。

中国城市经济专家委员会副主任、中国智慧城市专家委员会首席专家宋丁教授

我今天的标题是“跨年之际看坪山”，我们来看一看坪山到底在2019年向2020年过渡的时候会发生什么，它未来是什么，我想大家对这个主题会很关心。跨年之际三看坪山，我们看看第一看，跨年之际三个局：世界在乱局，中国在谋局，坪山在破局。

我们看看中国是什么情况，中国在谋局，中国的净增长现在也是压力很大，看这条线，很可怕（图），在2007年上到高峰之后，超过7%增长之后就一路下滑，到2012年有点小小的回潮大概会到10点以上，从2012年到现在快十年了基本上是在走低，所以中国经济的总体我们还是要看得稍微严峻一点。到今年这张图出的时候，上面写的是6.3，但我告诉你今年可能是6.2都守不住，可能在6.1-6.2之间。明年铁定要到6以下，这是挡不住的。所以走低是大概率的。

但是值得我们放心的是中国经济的基本面没有发生变化，大的产业，我们的工业的制造能力、我们的市场、我们的开放的基本格局也都没有什么变化。所以这是让我们放心的。国家鼎力的在扶持中国经济，我们最新的政策是强化稳增长，遏制经济下滑，我们有一系列的政策和策略，特别是积极的财政政策和稳健的货币政策，“双积极”的格局，经济不好的话肯定要放开一点，所以明年的银根还是持续放松格局。

放到我们房地产来讲，“三稳”：稳低价、稳房价、稳预期。背后是什么呢？就是我们所一直倡导的房住不炒、因城施工。深圳和全国真的不一样，北上广的自有住房90%，深圳的自有住房率只有30%，肯定要建住宅，因为不够住。他现在住在城中村里但是他有房住。因为他住在城中村里，他不甘心，他就要买房子。所以要因城施策，每个城市都不一样。

从咱们国家来看，在国内谋局的核心，他现在要抓重点，重点地区的科创和金融战略，这是两大突破。比如说粤港澳大湾区、长三角，也包括京津冀这样一些重点地区，也包括内地的武汉、还有成渝经济圈。另外就是金融战略，现在人民币没有国际化，还有央行搞数字货币，是全球率先由央行切入数字货币，为什么要搞数字货币？因为我们常态化的经济通胀里面，我们的经济就没有办法打败美国，估计没有三五十年都不行。

但是如果嫁接了数字货币，有可能弯道超车，我们不得不采用这种方法，因为中国已经是世界第二大经济体，是世界第一大贸易国，如果我们要用美元结算的话，中国是很麻烦的，所以这件事情我认为在未来三、五年会加快速度推进。

在国际上我们知道国家推出了“一带一路”这样的战略，非常的好。我们基本上把几十个国家特别是欧亚大陆，包括非洲都能够形成一个联合力量，对抗美国。所以我觉得这张图虽然给我们看得有点惊心动魄，但是大家不用担心，我觉得中国的定力还是蛮强的，至少在全球来讲，即便明年掉到5.8，我们仍然在全球是最快的速度。所以经过十年的下跌，我们仍然保持全球最快的速度，这就很了不得了，所以大家应该放心。

这张图是我们回到深圳、回到坪山来看。从深圳来看，我们经济也受到这样的影响，三季度的GDP是5.15，这个数字是什么意思呢？

40年来，首次低于全国的平均的6%，所以深圳这么好的城市都受不了美国这样打压我们，我们的进口、出口都受到很大影响，我们的科技制造也受到影响，我们民营经济的投资增长率只有3%，远远低于国有的48%的增长率。所以经济还是受到压力的。但是我们要扒开一看，其实主要是龙华，龙华在搬迁，富士康一动，他周边的很多企业跟着动。

但是坪山今年前三季度的GDP能保持7%的增长，很不错，排在各区的首位。作为深圳的新城区，它的潜力非常大。目前坪山的经济还在酝酿发力阶段，所以它并没有完全发挥到最大的力度，我认为坪山的GDP完全可能迈上10%的高位，你看看坪山的数字，坪山经济的总量现在只是几百个亿，你再看最后一个数字，最后这个是增长25.2%是什么呢？

是合作区，因为它的总量只有50，总量越低，相对来讲坪山是516亿，南山、福田都是5000亿，跟他不是一个量级的。所以理论上讲，我们再反弹道10是一个很正常的数字，所以现在7%还偏低，潜力很大，所以大家不用担心，我觉得坪山将来只要调整好，将来有机会继续往高走。

看完这三个区域后，我们再看“二看坪山”，我们看到三个变：湾区在裂变、深圳在聚变，坪山在蝶变。我来讲讲差别在什么地方。粤港澳大湾区，这个是今年2月18号正式推出的大湾区发展纲要，我认为是无可比拟的国家的超级战略，就是这一轮的世界的竞争中间，我们要让大湾区担当，如果按照最初的构想，大湾区11个城市要融合发展的话，去年是11万多亿这样的GDP总量，如果能够高度的融合发展，我认为很快能够把经济总量推到20万亿，去年中国总的量是90万亿，那大湾区的贡献太大了，这种潜力有没有？

我认为非常巨大。今年6月份，香港的动荡来了以后，大湾区的融合发展遭到了很大的破坏，这是一种裂变。所以中央才在8月提出了先行示范区，由深圳担当挑大梁，因为香港我们指望不上。当然我们看到一个重要的符号，金融领域里面，我们提出了给澳门建立一个证券交易所，而且是人民币计价结算，不是随随便便用澳门元来结算，要用人民币计价结算，这些都预示着大湾区的整个未来发展模式在发生重大的改变。所以叫备胎扶正，这是大湾区部署的修订性的战略，关于大湾区这样一个大的裂变。

我们看看深圳聚变，818先行示范区超级政策落地，是深圳40年来最大的政策红利，没有之一。包括坪山，当时提到的关于坪山的重点项目一定要及早拿到手，因为关乎到你未来的发展，这都是拳头性的东西。从深圳来讲目标很明确：全球标杆城市。这个大家可能不清楚，其实这个标杆城市不是大湾区的概念，它其实是一个全球的概念，是世界能量之都的标志。

所以在大湾区里面，说深圳替代香港，这个太小了，它的目标、野心远远不是大湾区核心概念。所以我个人认为，先行示范区这个文章，它的视野、它的辐射，我认为比大湾区规划纲要还要大。深圳是要代表国家向全世界辐射、影响，所以它是聚变。

所以我们看到最近深圳提了五年行动方案，里面127项重大的任务，我用了八个字：刀刀见血，步步惊心。

这是国家责任奇艰，深圳血誓上位，我们又开始重新摸着石头过河，我们无非重新来一次杀出一条血路。我想先行示范区并不是一堆成熟经验在我们前面，我们必须要重新摸着石头过河，当然这个石头比四十多年前的小石头要多得多。四十年前我们对接香港，从香港过来投300亿已经很高兴了，现在我对标是国际、世界这个量级，四十年沧桑巨变，已经完全不一样了。所以这是深圳的聚，它有这个能量，才敢谈全球标杆城市。

我们再接着看坪山是干什么的，我这里用的是蝶变，应该说已经不是当年东进战略时候的那个别扭的角色。我们知道东进战略的时候坪山有点像大湾区规划纲要里的深圳地位，看似把你当中心城市，但实际上有点陪衬的感觉。这次的五年行动方案就完全不一样，我们放眼大湾区，融合3+2：深莞惠+汕尾、河源。坪山将与龙岗一道，过去龙岗排在前头的，其实坪山、龙岗现在完全一体化，打造产城融合的城市东部中心，它已经不是副中心概念，是深圳的城市东部中心这个新概念。坪山将以深圳城市新中心的定位华丽转身，所以我讲它是蝶变。

坪山东部中心我认为它必将成为深圳东西部平衡发展一个非常难以替代的压舱石，因为东部重在坪山，此言不虚，因为我知道以全球的发展来看，凡科技在的地方它一定是最富有的、能量最强的地方，比如硅谷。我觉得将来这样定了以后，西有南山、东有坪山，这个话不是瞎说的。现在坪山的科技集聚，我认为在深圳都是出类拔萃的。所以随着这样一个定位的提升，科技力量的动能是不可估量的，到那个时候，我认为坪山的之重在东部就明显显现出来了。所以我认为大家这个时候，在2019年的年末跨到2020年的时候，我们一定要清晰地看到坪山的分量。

我们现在看第三个看，跨年之际三个望：扩容望九龙，智造望硅谷，民生望涉谷。首先我们看一下2020年是深圳特区40周年，我们对新的一年充满期待，我们在坊间有关于深圳明年经济特区四十周年的各种各样的传言，大家都蛮期待的，希望习大大能过来参加庆典活动，这个庆典活动大家想得最多的是什么，虽然我们是期盼但是不太谈，因为觉得有点遥远，干脆不谈。

大家在谈什么呢？扩容，至少有二三十个版本。所以我个人认为扩容的可能性是70%以上。问题是什么呢？

看这张图，如果要扩的话，你能扩到香港吗？不可能，向西扩到海里去吗？不可能，只有向北、向东。向北、向东就有坪山的份。所以无论如何扩，都与坪山密切相关，而且向北、向东扩容都会深刻影响坪山的城市地位。所以坪山要把它注入一种关注，注入你未来对它的期待的话，那么首先你要考虑2020年扩容对坪山带来的巨大影响。虽然我们不能说他一定会这样做，但是无论从各个方面的资源、信息来分析，明年扩容的机率越来越大，所以我们不得不这样考虑它的未来。

扩容的最直接的表现是什么？就是坪山在深圳的空间位置更加居中，原来好象有点边缘，现在居中了，就像我在宝安，大湾区一建，宝安成了中心。如果我们将来一扩容，坪山也成为中心。所以城市新中心的位置。坪山需要在大深圳的架构内来深度定位坪山，选什么来参照呢？

我提的一个建议，就是可类比香港当年的扩容，香港是由港岛扩容到九龙，再向新界，这样的话，九龙就进入C位。今天的九龙它的繁华、它的高端产业的倚重、它的重要性一点都不亚于港岛。而且它是连接港岛和新界的东西片区乃至内地的集散地，我们经常坐车过香港，下车就是九龙。

这样的话来对标坪山，我觉得我们坪山要准备好扮演扩容以后更加重要的城市角色，我们不妨做这种准备。其实如果不扩容，坪山在3+2框架里面也是中心位置。扩了容，增加了行政刚性，它就是地地道道的中心。无论扩不扩，我们都要做好充分的准备，坪山扮演更加重要的城市角色。这就是我对坪山的大的判断。

从深圳先行示范区这个战略趋势来看，我觉得坪山的更明确的大方向是高科技，这个大的方向应该就是未来整个大湾区灵魂方向：建科技湾区。所以我们抢到了这一张招牌，对我们非常有利。

所以我们在深圳就谈到了刚才说的西有南山、东有坪山这样的说法。

目前深圳的科技创新强区实际上是四个：南山是科技元老地，所以才有和中美贸易战打得最激烈的时候冒出了粤海街道办，名扬四海。当然龙岗有坂田，坂田有华为兜底，所以它也信心勃勃。还有光明是科技信秀，国家级综合科学中心奠定它的头牌地位，所以这三个区还是很有竞争里的。坪山是什么呢？

我认为坪山相对这三个区来讲它的特点，它的科技是灿若群星，它的感觉就是硅谷，硅谷有哪个重点吗？你没法讲，但是满街都是重点，所以它灿若群星，所以它像硅谷，其实更是超硅谷。我认为坪山将来要树立一个概念和信念，我们要超硅谷。为什么？因为硅谷是强于研发，弱于智造，而坪山是强于研发，又强于智造，这是双向的。

所以从前景来看，我认为我们一点儿都不要小看自己，往前走我们就达到乃至超越硅谷，我们有充分的底蕴，这是我对坪山未来的评价。

但是坪山不敢也不会这么骄傲，我们比较谦虚和低调。目前需要什么呢？认认真真的学硅谷，叫智造望硅谷，我们先把研发扎扎实实搞上去，我们再把智造踏踏实实搞上去。我们坪山独占重点两区中的一轴，这里面集聚了比亚迪的基地，还有生物医药、新一代信息技术、新能源汽车和智能网联这样的产业，非常多。

到明年将打造三个三千亿的产业集群，加快建设坪山未来产业的实验区，这样的话我们未来将集聚到35万的人才，万人发明专利拥有量达到65件以上，实现全社会研发投入占GDP比重达到5%以上的国际领先水准。现在只有极少数过程能达到5%，所以我们要往这个方向走，我们的底气是很清楚的。

如果再放长远一点看2030年，坪山集聚超过各类人才50万人以上，园区内国家高新技术企业达到3000家以上，这个量也是很可观的。万人发明专利进一步扩大，达到150件以上，培育壮大机器人及智能装备、节能环保、新材料等产业，打造一大批千亿级产业集群，一个集群不得了，十个集群万亿，那非常了不得，现在深圳的总的科技产值一年将近1万亿，如果到那个时候，一个坪山可能就等于现在一个深圳的总量，那是非常了不得的。

所以我们还要知道什么呢？全球最富的地方就是硅谷，所以我刚才讲类比硅谷，就是把我们坪山放在了未来大家最期盼的地方，坪山如此走下去，我们完全有可能成为中国首富之区，我认为可能是顺理成章的。硅谷不像纽约、东京那么繁华、热闹，但是它的富裕程度就是最高的。

还有就是让坪山变为城市中心，让坪山变为中国硅谷。当然必须能让更多的科技人才、高端人才进来，要为他们创造良好的生活条件，不光是有了科技的发展，最终人有消费、要提高自己的生活品质，所以你要在这里留人才，就要抓民生、抓生活方式的改变，这个方面我提了一个概念，叫做学东京的涉谷，我们知道东京几个大的组成，向外面扩张的时候，产生了银座、新宿、涉谷这样的地方，都是东京主城向外扩张的典范，其中一个标志性的就是涉谷，因为涉谷的底蕴和坪山很类似，比如很多的重大科技，比如日本的微软等一系列科技都在涉谷，所以我们建议学他，他也是东京的主中心，经过多年的发展，他已经成为东京后起新城的典范，在很多民生指标上，我认为是可以让坪山借鉴的。

比如我们在生态环境的建设方面，我们刚才看到碧湖春天的南面、北面步行十分钟就是一片蓝天白云、湖岸、绿色的山脉，这个在城里面真是见不到，非常有优势。当然，还有轨道交通，三条地铁，刚才已经介绍了我就不介绍了，交通不是问题。如果说我们现在没有这个交通，我们始终离福田、罗湖、南山比较远。一旦有了轨道交通，这个心理距离就完全消失掉，所以我觉得将来会完全达到这个标准。

还有就是在公共服务方面，坪山我认为将来的公共服务它的完整度和品质，可以说完全不亚于传统的福田、南山、罗湖这样的老区，这是完全可以做到的，很多学校、很多高大上的配套，包括文化、公园一应俱全。

还有在智慧城市建设方面，将来整个坪山片区的管理是建立在很高大上的可视化的综合城市运营基础上，我觉得坪山的进度可能会大大快于市区，因为它是后起之秀，它对新的智慧城市管理的模式更容易接纳，它没有老的那些东西的拖累，所以它发展更快。

当然也包括我们每一个人所需要的居住方面、住宅方面，像碧湖春天，我认为42万这样的大盘在这个地方，将来周边配套以后，我认为非常的卓越，完全能够成为坪山未来人居的典范。这些都做得很优秀，那么坪山完全可以参照日本涉谷来设定作为一个大都市多中心的城市发展大的方向。而且我认为你能超越硅谷，同样能超越涉谷，我们是具备这个条件的。