扎心真相：上车到置换，高房价下悄悄变化的买房人

01 首次上车的比例减少，置换买房成市场主力

先来看一组数据。

深圳房价高位震荡，2016年开始，深圳新房住宅90㎡以下中小户型产品购房者的比例逐年下降，从2016年的70.5%，下降到2019年的49%，同时，90~144㎡改善型产品购买者的占比逐年增加，从2016年的17.9%，增加到2019年47%。

这一数据的变化，说明一个惊人的事实，伴随房价的高企，近年来深圳楼市的购房群体正在悄悄发生变化，首次买房上车的刚需群体在市场上的占比越来越少，改善型群体在置换需求的支撑下，正在成为深圳楼市的主力群体，数据也表明一个残酷的事实，刚需在深圳买房的门槛越来越高。

02 刚需在深圳买房的门槛越来越高

有最新统计数据显示：2019年，在一线城市北京、上海房价回调之际，深圳房价一枝独秀，高位震荡，2019年深圳成为全国房价最高的城市。不可否认的是，深圳房价小幅走高，有粤港澳大湾区利好、先行示范区利好，以及深圳土地资源紧缺、人口密度大、移民城市住房需求量大等因素有关，不过高昂的房价，也成为年轻人想扎根深圳的一大屏障。

数据来源：米宅珠三角

以一套70㎡的两房来算，2016年的总价为：53454×70=3741780元，总价需要374万元，2019年的总价为：56856×70=3979920元，总价需要398万元。自2015年深圳房价大涨以来，刚需想在深圳买房的门槛已大大提高，置业的难度很大，现阶段房价高位震荡，小小的房价涨幅，都可能成为刚需退出深圳市场的最后一根稻草。

03 扎心，不断提高的购房预算

身边就有这样的朋友，17年就开始看房了，在相中第一套房子之后，因为总价比自己的实际预算高出10多万，选择放弃了。过了几个月，把预算提高10多万之后再去看房，发现原来相中的房子，比现在的预算，还是多了一些，再次放弃。兜兜转转，虽然购房预算一直在碎步式的提高，而房价也在小幅上涨，就是因为第一次相差10多万的预算，多次犹豫之后，未来则要多花几十万的成本，甚至更多。有些朋友，干脆放弃在深圳看房，转向临深东莞惠州等区域，有些则选择回老家买房。

高房价正在悄悄改变购房群体，深圳新房住宅90㎡以下产品的成交占比，从2016年的70.5%，降至2019年的49%，90~144㎡产品的成交占比，从2016年的17.9%，上升到2019年的47%，数据说明，刚需首次在深圳买房上车的难度已大大增加，改善型购房者，因为有第一套房产的置换资本，再次买房的压力则相对较小，改善性需求已成为深圳楼市的主力军，未来这一趋势有望继续分化和增大。

现阶段房价高位，投资投机的空间小，不过房产仍是很好的保值产品，首次来深圳打拼，想在深圳买房安家的年轻人，资金尚可的话早点择机上车，仍是最佳选择。像光明、沙井、西乡、坪山、龙中、布吉等片区，仍有性价比不错的楼盘可以选择。

（全文完）