昨天南方楼事收到爆料，惠州临深某盘惊现“零首付”销售。
打着“首付超给力，月供超划算”的宣传吸引购房者。
这位粉丝天真以为是真的零首付，咨询能不能买。
抛开城市、地段等不谈，这样的“优惠”下能不能买这个问题，南方楼事的回答是：存在一定风险，谨防被坑。
疫情影响之下，接下来或许还会有一些开发商有这样的营销噱头。
而为了让大家清楚认识“零首付”，接下来南方楼事给大家细细剖析背后存在的风险。
“零首付”重现江湖
疫情持续一个多月，楼市成交大受影响。
为了缓解房地产业短期困境，近日多城市先后出台阶段性扶持政策。
在此之前，各开发商也是使出十八般武艺在线卖房。
而消失江湖多年的“零首付”，再度悄悄出现。
据粉丝爆料，这个让人“心动”的楼盘位于惠州临深片区，预计明年9月份交房。南方楼事致电售楼处，其销售人员表示“零首付”活动在2月25日推出，仅30个名额。两天不到，就已有10多位购房者下定。
实际上，这所谓的零首付是开发商帮你垫一半的首付，你第一次交钱只需先交10万定金而已。
“比如200多万的房子，首付60来万，现在首付你只需付30万，而且还能分三个月付，然后就可以进行正常购房程序，以及去银行申请贷款了。”
该销售人员还补充到，这个“零首付”是一个小额贷，是开发商跟第三方贷款机构合作，需要以购房者直系亲属的名义签贷款协议。
事实上，这些所谓的“低首付”“零首付”也不是什么新鲜的营销手段。
只要房地产市场不景气，开发商既想卖房，又不想降价的时候，就会出此“良策”。
在克尔瑞统计的1月份大湾区九城供求价数据盘点中显示，惠州新房供应量同比下降67%，成交面积同比下降2%。
图源 克尔瑞
到了2月份，随着疫情的蔓延，楼盘停止线下接待、带看等，市场愈加寒冷。
开发商压力大，绞尽脑汁线上营销。从九折优惠到定金抵扣优惠，再到“零首付”，可以说为了促销使出浑身解数。
惠州部分楼盘优惠情况 图源咚咚找房
这并不是第一次，严格来说惠州还算是“低首付”的“重灾区”。早在2018年、2019年，就出现过多个楼盘用此方式营销。
不付首付就可以买房？事情真这么美好吗？
历史的教训，可是“血淋淋”的。
给大家举个例子，2008年深圳楼市处于低谷时，也出现过“零首付”购房。最后引发了号称“深圳断供第一案”。
这个楼盘是位于南山的漾日湾畔，在2008年开发商利用抬高销售价格的方式，以“零首付”的方式将房子出售，并套现大笔银行贷款，最后资金链断裂后失踪。
而没有缴纳首期的业主，在楼价大幅下跌后，因为多月拒绝还贷而被银行告上法庭。
这时候可能很多人会非常疑惑，“零首付”不是跟开发商签协议了吗，为什么业主会被银行告上法庭？
这个，就是接下来要重点分析的问题。
“零首付”操作及风险
先来科普一下，什么是“零首付”。
所谓“零首付”，实际上是购房者在购房时首付款由开发商垫付或者担保机构代购房者付款，每月按购房者与开发商或担保机构的协议定期免息或低息偿还首付款，或者约定期限到后一次性付清。
所以，并不是真的不用付首付款，而是开发商“投机”帮你垫付。
以上文惠州这个“零首付”楼盘为例，开发商是这么操作。
首先付定金。购房者需要先支付10万的定金，45天之后再支付10万，然后在第三个月支付1.5成首付中剩余的款项。也就是说这三次付款，总额达到1.5成首付即可。（以首套房计算，二套则是2成首付）
其次签订三方协议贷款。剩下1.5成首付则由开发商垫付，且没有利息。但这笔钱需要购房者通过直系亲属的名义与贷款机构进行贷款，并签订协议。（因为银行会查首付来源，所以不能以购房者名义直接进行小额贷款）
最后一次性还款。在开发商“垫付”之后，购房者要在一年后一次性还清这笔钱。
乍一看，“零首付”似乎降低了购房门槛，事实是，这里边存在一定风险。
对此，南方楼事咨询了某商业银行个贷部门人士，对方表示会存在三个方面的风险，必须在协议里规避这几点：
一．开发商垫付，如对方逾期还款将影响征信。
虽然说是开发商垫付，但实际上还是需要购房者以直系亲属名义去进行，万一开发商资金链出现了问题，无法偿还利息或者出现逾期情况，就会对贷款人的征信产生不良影响。
二．实则是通过民间贷款机构操作，将影响贷款人后续购房购车等正常贷款操作。
由于银行早就杜绝了首付贷，所以这类贷款开发商一般都是跟民间机构、甚至网贷公司合作。而这类记录将给贷款人带来不少“麻烦”，假如期间有购房、买车等需求，银行查到网贷公司的贷款记录后，往往会要求还清才给批贷款。
三．如果在一年后购房者无法及时还清相应的首付款，而此时贷款人的贷款信息已上征信，很有可能会被列入黑名单或者限制消费。
对此，盈科律师事务所高级合伙人张茂荣律师也明确表示：零首付是违规的！
“零首付’不符合国家和银行的有关规定，其违法违规的内容是无法在合同中进行明确约定的，那么一旦房地产中介机构无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔，风险巨大。”
或许还有人会说，当年非典的“零首付”，许多大胆买入的投资客都没事呀，还在2015年之后赚的盆满钵满。
事实的确是这样，但说到底，“零首付”购房仅仅是对那些资金暂时困难，同时具备较高还贷能力的购房者有用。
一旦离开了这些限定条件，它的风险性就大大增加。
毕竟这种轻松只是暂时的，一旦购房之后，购房者既要还正常的银行贷款，还要还“首付款”，还贷压力并不小。
这里再次提醒大家，所谓的“零首付”是违法的。
2016年后，深圳市规土委等单位发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》要求金融主管部门同规划国土、市场监管、公安等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为。
从那以后，就几乎很难看到任何关于“降低购房者首付成本”相关的广告字眼。
张茂荣律师表示，“开发商本身属于购房者的债权人，不存在自己借款给购房者付给自己的说法，也就是说开发商垫首付只不过是名义上的垫付，实际并无垫付，只是将按规定本应由购房者一次性支付的首付款分期支付而已。
”而且与购房者自有资金支付首付获得贷款相比，开发商垫首付导致的实付首付款减少，本质是提高了贷款比例，拉长了融资杠杆，违反了国家房贷政策底线。”
可想而知，惠州屡次“顶风作案”，实在胆子有点肥。
如果“零首付”是开发商忽悠购房者的套路，那么最近银行和官方“降首付” ，就是来真的了。
据自媒体爆料，中国工商银行绍兴地区已经开始执行二套房首付3成政策，后续有可能在全国推行。
银行相关工作人员表示“目前政策仅针对新房优质客户，工行将非“限购”城市居民家庭购买个人住房的二套房首付贷款比例从原来的6成（60%）调至3成（30%）；先在浙江区域试行，后续视情况和市场反馈，有可能在全国其他区域推行。”
此外，最近浙商银行也表示，将所有非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从三成降到两成。
降是降了，但实际幅度有点小，而且这项政策一直存在。
不论是工商银行还浙商银行，它们此次操作都只是在维持央行的既定政策而已。
早在2016年，央行就发文表示，在非“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低30%。
而且只是辐射非限购城市，更多被视为三四线城市去库存的举措。
另外，河南驻马店也出台了公积金贷款，首套房首付从三成降至两成的规定。只不过额度有点小，最多只能贷款50万，也就是说你最多只能买总价62.5万的房子。
虽然这些政策对于实际购房影响并不算大，但却隐约透露出一个信号：即信贷政策在一定范围内比以往宽松。
在上周，南方楼事对疫情之下楼市的走向进行过预判，在3-4月份会出现促销潮。
那些有需求的购房者，可以抓住这些政策利好以及开发商促销打折的机会，做好功课，淘到笋盘。
只不过，可千万擦亮双眼，谨防套路。
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