近日，罗湖区城市更新和土地整备局发布关于蔡屋围新围片区房屋征收提示，这是继2019年10月罗湖区人民政府发布《房屋征收决定书》对木头龙城市更新项目零星房屋进行征收先例之后，再一次为城市更新“征收兜底”。
该项目最早被纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，申报主体为深圳市罗湖区重建局、深圳市京基房地产股份有限公司；2018年12月，专规审批通过；2019年11月19日，罗湖更新整备局再发布关于蔡屋围统筹片区城市更新单元规划（草案优化）的公示。
蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。
更新单元用地面积336760.5㎡，拆除用地面积266729.5㎡，开发建设用地面积180404.0㎡（其中不含移交政府的商业用地6500㎡）,地上计容积率总建筑面积2556700㎡，地上容积率13.75，加上地下商业建筑面积177100㎡，地下公共配套建筑面积6000㎡，总建面约273万㎡。
蔡屋围城市更新统筹片区项目大事记
蔡屋围城市更新统筹片区项目经深圳市政府批准，2013年8月23日，深圳市规划和国土资源委员会《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》予以公告，拟更新方向：商业、办公、居住、教育、医疗等功能。
2017年4月13日，罗湖区政府正式发布蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示。此次公示内容为蔡屋围城市更新统筹片区更新范围及其项目相关参数。
2018年5月28日，蔡屋围城市更新统筹片区首个更新项目城建大厦启动开工奠基仪。
2018年7月3日，蔡屋围村集体物业拆迁签约仪式。
2018年8月，蔡屋围片区被定位为罗湖金融、商贸、文化核心区。
2018年12月，深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2018年第37次会议审议通过了《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区规划》。
2019年，深圳市政府将蔡屋围项目列为年度重大项目，罗湖区政府要求加快拆迁签约，争取2019年内实现项目动工，并确保先签约的业主能早日回迁，然至今并没有完成全部签约。
2020年3月25日，深圳市蔡屋围实业股份有限公司《致南村、南村西业主的告知函》（简称《告知函》）显示：
蔡屋围村城市更新私人业主签约自2019年5月10日正式启动以来，蔡屋围新围七、八、九、十坊和清庆新村的签约积极性普通较高。集资统建楼284户中，已完成282户（集体物业52户），签约率99.3%。私宅部分359栋中，新围七、八、九、十坊共计221栋，已签约200.5栋，签约率为90.72%；清庆新村共计47栋，已签约42.5栋，签约率90.43%。而南村、南村西共91栋，签约71.5栋，签约率仅为78.57%，签约率远远落后于新围七、八、九、十坊和清庆新村。
《告知函》告知南村、南村西未签约业主：如推进遇到严重阻碍，政府将可能参照木头龙旧改模式，采取行政征收手段，赔偿条件将可能参考棚改的“物业+货币”还迁补偿方式（物业还迁面积上限480㎡）。
随后，4月1日，便出现了文头深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布《蔡屋围新围片区房屋征收提示》之事，只不过不是针对《告知函》中的南村、南村西片区，而是针对签约率已超过90%的新围片区。
可以确定的是，同一城市更新单元，如果一期“征收兜底”，后期自然也会，又因同属罗湖辖区，已有木头龙案例在先，如深圳市京基房地产股份有限公司与“钉子户”陷入谈判僵局，蔡屋围城市更新统筹片区项目极有可能效仿木头龙（木头龙零星房屋征收之前也有先发《征收提示》），启动整个更新项目的“征收兜底”！
据此，以罗湖区木头龙项目为开端，“征收兜底”或成深圳市未来推进“城市更新”的主要手段？
部分来源：荣信律师团队
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