近日，市规划局出台了《五羊新城控制性详细规划调整必要性论证报告》，意味着对于五羊新城的旧城改造开始提上议程。
此次涉及到的用地位置为东至广州大道，西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸。此次调整范围为AD0159、AD0160、AD062规划管理单元，面积共121.8公顷。
据悉，本次调整是为了推动越秀区“老城市新活力”，解决片区内现状优质企业外迁、建筑与配套设施陈旧、公共空间不足等问题，统筹规划，改善居住条件，提升人居环境品质。
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规划涉及多个旧小区 均价“四字头”
广佛君观察到，此次拟改造的区域内有包括明月二巷小区、明月二路小区、东湖社区、寺右中街小区、寺右东小区、东兴小区等多个老旧社区。
与此同时，区域内也有楼龄较新的东山领汇广场、富力东堤湾、明月东山、东山月府等小区，但是数量不多。
片区内部分二手小区房价（数据来源：贝壳找房）
贝壳找房数据显示，五羊新城片区内有多个小区放盘，但总放盘量仅有193套，均价在46000元/㎡左右，楼龄和学区是影响这类老区房价的两个最主要因素。
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地段优越 教育资源两极分化
越秀区2020年重点建设项目集中复工开工推进会上曾透露，越秀区今年将积极谋划推进环市东、五羊新城等城市更新改造和南洋电器厂地块等城市更新“中改造”项目，加快推进17个老旧小区微改造项目，实现了全区135个老旧小区微改造全覆盖。
而此次拟改造的区域离珠江新城仅隔着广州大道，可以说是整个越秀区地段最好的区域，生活交通配套也相当便利。
从现行控规示意图可以了解到，未来区域内大部分用地将保持居住用地为主，广佛君推断改造可能重点在老旧小区的更新，涉及到其他功能的用地规划改变不多。
教育资源方面，片区内拥有铁一中学、杨箕小学、五羊中学和五羊小学，除了铁一中学外，其他中小学均为市一级，这也使得该区域的房价两极分为严重。
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有业主计划涨价 网友：雷声大雨点小
此次五羊新城的改造政策一出，立刻有业主打算涨价。有五羊新城的中介告诉广佛君，有部分二手房源已经从四万多涨价至五万多。
更有小道消息称，五羊新城更新改造的补贴吹风价达7万/㎡。
对于网友们看法不一，一部分认为同其他城中村改造一样雷声大雨点小，另一部分则觉得“老破小”的春天到了。
网友“天天犯困”：拆的起吗？
网友“aa2870263"：这拆迁，不太可能吧，世贸天越都12万一方，成本太高了。
网友“KQ”:拆迁？不可能吧应该是南方日报那边要修几个媒体大楼，其余不会有多大变化。
网友“乌商客”：拆不起的，哪怕要拆也等二十年再说。
网友“sofo”:因为打算置换，所以一直关注这个区域。听中介说最近成交量暴涨，很多卖了一两年的房子突然就卖掉了。我自己观察来看，年前价格低很多，最近上链家突然发现没有5万以内的房子了，真是夸张了。
网友“星越”：个人估计更多是类似于“城市微改造”这种。
网友“东东hohoho”：不好说，看拆迁难度太大了，但是越秀区又不甘心没个像样的cbd区域，五羊这片地位置太好了，所以还是有动一动的心思，微改造是不可能的，能做到多大很难说。
网友“碎梦而飞”：绝对拆，不拆那些人买那么多干嘛。。
在广佛君看来，广州近年来大力开拓新区，但同其他城市一样，老城区的城市更新进展却阻力不小。
最大的阻力莫过于广州的老城区的范围大，大部分小区楼龄较高而且密度大，这对于政府的协调能力和开发商的资质要求都不小。
而对于想入手该区域的旧房博旧改的投资客，购买这类住宅也要注意两个问题，一是这些楼龄较高的旧房银行的评估价是远低于新房的，甚至有些贷款年限都给不了十年。
另外，即使旧改推进顺利，开发商接手沟通中间这段时间也需要个5-10年，而且还会占用自己的购房名额。
最后，此次五羊新城能否复制过去杨箕村和猎德村的成功，我们且拭目以待。
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