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五羊新城旧改百态:成交暴涨,单价5万内房源消失

广佛地产 发布时间:2020.05.11 17:47:43
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近日,市规划局出台了《五羊新城控制性详细规划调整必要性论证报告》,意味着对于五羊新城的旧城改造开始提上议程。


此次涉及到的用地位置为东至广州大道,西至杨箕涌,北至中山一路,南至珠江北岸。此次调整范围为AD0159、AD0160、AD062规划管理单元,面积共121.8公顷。



据悉,本次调整是为了推动越秀区“老城市新活力”,解决片区内现状优质企业外迁、建筑与配套设施陈旧、公共空间不足等问题,统筹规划,改善居住条件,提升人居环境品质。


01

规划涉及多个旧小区 均价“四字头”


广佛君观察到,此次拟改造的区域内有包括明月二巷小区、明月二路小区、东湖社区、寺右中街小区、寺右东小区、东兴小区等多个老旧社区。


与此同时,区域内也有楼龄较新的东山领汇广场、富力东堤湾、明月东山、东山月府等小区,但是数量不多。



片区内部分二手小区房价(数据来源:贝壳找房)


贝壳找房数据显示,五羊新城片区内有多个小区放盘,但总放盘量仅有193套,均价在46000元/㎡左右,楼龄和学区是影响这类老区房价的两个最主要因素。


02

地段优越 教育资源两极分化


越秀区2020年重点建设项目集中复工开工推进会上曾透露,越秀区今年将积极谋划推进环市东、五羊新城等城市更新改造和南洋电器厂地块等城市更新“中改造”项目,加快推进17个老旧小区微改造项目,实现了全区135个老旧小区微改造全覆盖。


而此次拟改造的区域离珠江新城仅隔着广州大道,可以说是整个越秀区地段最好的区域,生活交通配套也相当便利。



从现行控规示意图可以了解到,未来区域内大部分用地将保持居住用地为主,广佛君推断改造可能重点在老旧小区的更新,涉及到其他功能的用地规划改变不多。


教育资源方面,片区内拥有铁一中学、杨箕小学、五羊中学和五羊小学,除了铁一中学外,其他中小学均为市一级,这也使得该区域的房价两极分为严重。


03

有业主计划涨价 网友:雷声大雨点小


此次五羊新城的改造政策一出,立刻有业主打算涨价。有五羊新城的中介告诉广佛君,有部分二手房源已经从四万多涨价至五万多。


更有小道消息称,五羊新城更新改造的补贴吹风价达7万/㎡。



对于网友们看法不一,一部分认为同其他城中村改造一样雷声大雨点小,另一部分则觉得“老破小”的春天到了。


网友“天天犯困”:拆的起吗?


网友“aa2870263":这拆迁,不太可能吧,世贸天越都12万一方,成本太高了。


网友“KQ”:拆迁?不可能吧......应该是南方日报那边要修几个媒体大楼,其余不会有多大变化。


网友“乌商客”:拆不起的,哪怕要拆也等二十年再说。


网友“sofo”:因为打算置换,所以一直关注这个区域。听中介说最近成交量暴涨,很多卖了一两年的房子突然就卖掉了。我自己观察来看,年前价格低很多,最近上链家突然发现没有5万以内的房子了,真是夸张了。


网友“星越”:个人估计更多是类似于“城市微改造”这种。


网友“东东hohoho”:不好说,看拆迁难度太大了,但是越秀区又不甘心没个像样的cbd区域,五羊这片地位置太好了,所以还是有动一动的心思,微改造是不可能的,能做到多大很难说。


网友“碎梦而飞”:绝对拆,不拆那些人买那么多干嘛。。


在广佛君看来,广州近年来大力开拓新区,但同其他城市一样,老城区的城市更新进展却阻力不小。


最大的阻力莫过于广州的老城区的范围大,大部分小区楼龄较高而且密度大,这对于政府的协调能力和开发商的资质要求都不小。


而对于想入手该区域的旧房博旧改的投资客,购买这类住宅也要注意两个问题,一是这些楼龄较高的旧房银行的评估价是远低于新房的,甚至有些贷款年限都给不了十年。


另外,即使旧改推进顺利,开发商接手沟通中间这段时间也需要个5-10年,而且还会占用自己的购房名额。


最后,此次五羊新城能否复制过去杨箕村和猎德村的成功,我们且拭目以待。


楼市爆料

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