有人说过，公寓就是商品房衍生出来的“怪胎”，也有人说公寓是大坑，千万不要碰。近几年来，关于公寓产品价值性低的论调越来越多，公寓似乎越来越不受待见。
最近广佛君在某论坛上看到有网友在讨论公寓可不可以入手，引发了热烈讨论，大家的意见呈现出两极分化的态势。
认为公寓不该碰的：
网友一：不劝了，人总要吃过亏才知道哪里有坑。
网友二：你以后要有娃吧？娃读书要户口和学区吧？到时怎么办？卖不好卖，只能拿来出租。
网友三：一个是没户口没学区，另一个是居住条件不如住宅，而且税费高。
网友四：买房六大坑，排名分先后:返租、远郊大盘大户型、公寓、商铺、标杆盘、别墅。
认为公寓物有所值的：
网友一：如果只追求5%的年收益率，入手地铁口的公寓问题不大。
网友二：保利天悦的公寓开盘时195万68平，现在350万成交，租金7000，自己对比一下。
网友三：如果你要是打算长期持有公寓，不会在短期卖，也不指望公寓能赚大钱，对使用年限无所谓，对落不落户无所谓，对层高、隔音和通风要求不高，对左邻右舍要求不高，那其实买公寓是划算的
网友四：公寓适合在广州已经有房但没有购房名额，手上有点钱但又不是很多的人。也适合不想把户口迁过广州来，又不想租别人的房子住的外地人。
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相比住宅 公寓优缺点明显
公寓是不是一些人说的那么不堪呢？我们不妨先来总结下公寓的优缺点。
不同于住宅，公寓的缺点明显且多，首先公寓不能落户且不带学区，水电物业费也稍高于住宅，而且转手的话税费远高于住宅。
广州市面上的公寓均不带学区
广佛君从二手房中介那里了解到，二手公寓的税费一般是交易价的15个点，远远高于住宅，也就说100万的公寓要转手，会产生15万左右的税费，其中一般卖家承担12个点，买家承担三个点，这也是公寓难出手的原因之一。
当然公寓对于住宅也有优点，那就是不限购不限贷，买公寓是不需要当地户口和社保，也不会占用你的购房名额。
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冰火两重天 一二手公寓市场分化
同样是公寓，一二手市场的遭遇却截然不同。据中原地产2019年年报显示，去年广州一手市场里面住宅的供应和成交量双双下跌，公寓的成交量却高达26871套，环比大涨65%。
一手公寓市场火爆
其中黄埔区公寓成交破6000套大关，番禺区成交量也稳定在4000套以上，南沙、花都、荔湾、从化区的成交更是刷新近4年记录。
面对一手公寓市场的火爆，二手公寓市场则只能用惨淡来形容。
小陈三年前在白云区入手了一套一房一厅的一手公寓，去年他打算和女朋友结婚，想把公寓置换成两房的住宅，却发现难以出手。
二手公寓出手难度远大于住宅
“已经挂在二手平台一年多了，来看房的寥寥无几，经过三次降价后100多万的挂牌价已经足够低，算上贷款那些几乎是没得赚的。”小陈无奈的跟广佛君说道，目前他已经打消了短时间内置换的打算，再降价的话对他来说就是亏本卖房。
对于二手公寓市场，不少中介坦言，许多公寓卖不出去并不是价格不到位，主要还是买家心里的疑虑比较多，担心未来出手套现难。
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总价低，地段好的公寓更加好出手
广佛君从贝壳找房上了解到，近两个月广州成交的二手公寓有两大特点。
第一个特点是总价低，80%以上的成交总价都在150万以下，100万以下的占绝大多数，成交价甚至有低至二三十万的。
第二个特点是地段不差，不少成交的公寓位置都位于地铁站旁，成交价格也比交通不便的公寓高出不少。
最后一个特点是面积小，大多数成交的公寓户型为一房户型，面积小总价也就相应低，出手也会容易很多。
如果你不幸入手了交通不便，而且远在城郊的公寓，那将非常难出手。
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市面上的这两类公寓 千万不能碰
综上所述，买公寓不比买住宅，投资公寓的风险性和不可预见性远高于住宅，所有买公寓一定要选择地段佳、近地铁而且生活配套齐全的。
值得一提的是，有两类公寓也是绝对不能碰，一种是出让使用权的公寓，此前这类公寓在广州有过不少爆雷事件。
前期中介经常会用“40万总价买XX地铁口新房”的噱头吸引你的眼球，最后你买的并不是带有产权的商品房，二是该物业出让的30年使用权。
第二类是返租型公寓，这类型的公寓通常都会打出“投资少、回报高”的幌子来吸引购房者。
不少人被其宣传的“每年8-10%的回报率”所骗而入手，最后通常都会发现开发商承诺的最后都无法实现。
最后广佛君认为，公寓并不是大坑，更不是碰不得，只不过购买者在买公寓的时候要多个心眼，不要过于容易的被开发商所谓的“噱头”迷惑，要坚持选地段好，近地铁口和配套好的公寓入手。
另外，对于首次购入不动产的年轻人们来说，广佛君不建议第一套就入手公寓，不然后面要置换成婚房的话麻烦不小。
当然你不考虑户口、学区和置换的话，买入公寓是完全没有问题的，毕竟公寓的出租回报率普遍高于住宅。
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