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市场博弈、政策失灵与政策调整

深圳主义. 发布时间:2020.05.22 15:00:22
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2019年11月11日,深圳取消“豪宅税”。


当时的理由:


坚持“房住不炒”,保持房地产调控的连续性、稳定性,适时调整完善我市房地产调控政策,促进房地产市场平稳健康发展。



此前,2018年12月22日在“首届百强房企法务总论坛”上,深圳市房地产研究中心主任王锋透露,接下来深圳政府也照顾购房刚需,手段就是调整“豪宅税”。


王锋表示:


深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需,要通过确定普通房的标准,给老百姓事实上的减税,让老百姓真正地能够减轻购房成本。”


取消豪宅税的初衷看起来非常美,“照顾刚需”、”给老百姓减税”、“让老百姓减轻购房成本”。


然而,出乎政策制定者意料的是,减税的好处很快被房价上涨“吃”掉了。减少多少税,买房者就涨多少或者超出,购房者根本没有享受到政府减税红利。


为什么会这样?


决策者可能不知道这样一个事实:


在深圳,买房者要实收,交易成本全部由购房者承担。因此,真实的房价是“购房款+交易费” 。在过去十多年的调控过程中,所有因为调控政策而增加得交易成本,最后都是由买房者买单。


因此,当政府减税,购房者总成本下降,卖房者很坚定地”加价“,把政府减税的红利吃掉。


当然,买房者敢这么做,是有底气的。本来二手房市场处在一个势均力敌的状态,买方和卖方还可以侃侃价,成交不温不火。


但此时一旦有外力推动一下,平衡就打破了。取消豪宅税,就是打破平衡的那股力量。政府是想减轻购房者税负,结果市场误解为政策导向改变。


于是,卖房者马上信心增加,只加减税部分已经算客气了。毕竟,买房者还没有吃亏(其实还略占好处,税是一次性交,变成房款则是分期了)。


有很多学者专门就研究这一类问题:市场博弈下的政策失灵。政策出台前,充分进行推演,分析政策出台后市场各方可能的解读和采取的行为决策,然后反过来调整政策内容。


即便做过如上推演,也不能做万无一失。政策不可能完美,也不能每次都能达到目的。因此,政策的检讨是决策者们必须要做的一件事情。从道理来说,政策出台后应该定期检,分析政策的效果是否与初衷一致。如果不一致,就要研究是否需要进行校正。


回到取消豪宅税这项政策。政策的调整力度非常大,具体规定是:


普通住宅的标准不再有价格的规定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅。


这意味着满两年的绝大多数二手房可免征增值税。一套1000万的房子,可以减少40-60万增值税。


这个力度还是非常大的。当时为何不是采取更温和的方式——调高已经明显过低的豪宅税标准?



如果稳步调整豪宅税标准,可能今天的市场不会这样。


即便到今天,恢复豪宅税还是非常有必要的。二手房市场的情况,任何一个接触过地产中介的人都知道。



当然,恢复豪宅税时,必须调整标准,总价调高到1000万元左右是比较合适的。


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