很显然，最近深圳出台的某个政策会变相提高首付：
因为超出指导价部分需要一次付清。根据价差的情况，可能导致首付提高比例2-5成不等。
该政策是否会导致二手房价格下跌？
我们不急着下结论。
实际上，因为调控政策导致二手房首付提高的事情已发生多起：
2016年：“深八条”
2018年：“三价合一”
2020年：“715新政”
我们一起回顾过去五年这三次政策实施的效果。
01.
2016年“深八条”政策的影响
政策主要内容：
2016年10月4日，深圳出台”史上最严厉调控政策”——“”深八条“，与首付有关的主要政策：
1、认房又认贷
2、首套首付3-5成，二套最低7成
政策对首付影响：首付提高2-3成
因为认房又认贷，因此有贷款记录且名下无房的购房者来说首付从3成提高到5成。
对二套房购房者来说，则是直接从4成或5成提高到7成，因此提高首付2-3成左右。
市场反馈：
1、成交量：下降31.4%
在政策推出的第二年，也就是2017年，二手房成交达73830套，同比减少31.4%。
2、成交价格：先跌后涨
从政策出台后的半年内来看，二手房均价出现“先跌后涨”：
从最高的5.4万元/平方米下降到4.7万元/平方米，然后稳定后又略有上涨（4.9万元/平方米）。
而到12月份时，二手房价达到5.7万元/平方米，高于调控前的5.4万元/平方米。
根据房天下深圳二手房统计监控，2017年深圳重点37个二手房热点小区房价中：
73%的小区房价出现上涨，仅有27%的房价下跌。
02.
2018年“三价合一”政策的影响
政策主要内容：
2018年3月27日，中国人民银行深圳市中心支行等机构出文明确规定：
以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
这就是所谓“三价合一”——以后二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。
政策对首付影响：首付提高2成
此前，大量二手房交易采用“阴阳合同”和“高评高贷”，以达到规避税费和减低首付的目的。实施”三价合一“，要么税费增加，要么首付增加。
从首付来看，相当于首付提高2成左右。典型个案如下：
市场反馈 ：
1、成交量：基本持平
即便在此后还出台了7.31新政（进一步提高离婚者购房首付比例和禁止企业买房），这一年二手房成交面积530万平方米，比2017年仅仅下降了1.48%，算是基本持平。
2、成交价格：先降价4%左右，然后缓慢回升
受“三价合一”政策影响，二手房均价下滑了2000元/平方米，但很快回升到政策前价格水平。
7.31新政出台，导致二手房价再次下滑，然后缓慢回升，年底最终成交均价高于年初。
03.
2020年7.15新政影响
政策主要内容：
2020年7月15日，深圳出台号称史上最严的深圳楼市调控政策“新深八条”。
其中，直接与购房者首付比例有关系的是“豪宅线”划定——全市统一为单套总价750万元以上为豪宅。
对福田、南山、宝安和龙华等西部区域的二手房来说，基本上都被归为豪宅。
政策对首付影响：部分首付提高1成
对于超过750万总价的住房，意味着首付比例提高1成：
首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%。
对西部大部分二手房来说，都相当于首付提高1成。
市场反馈 ：
1、成交量：基本持平
乐有家研究中心数据：
2020年全市二手住宅成交95273套，同比上涨23.5%。
成交面积819万㎡，同比上涨28.6%。
2、成交价格：价格没有下降
成交均价66045元/㎡，同比上涨10%（乐有家研究中心）。
由此可见，2016-2020年期间三次提高二手房首付比例都呈现：
短期成交量下滑、价格停滞或者略跌，中期缓慢回暖，最终*****”的走势
04.
为何效果不佳？
总体感觉，提高首付对抑制二手房市场似乎作用不是特别大。
背后原因？
关键在二手房交易速度快，因此通过过桥过路资金付完首付后，很快可以赎楼后再“高评高贷”，把资金再套回来。最终提高杆杠率。
二手房房价走势最终传递到一手房市场，导致“打新”游戏的盛行。此次深圳出台官方二手房交易指导价政策，应该说是看到一二手房市场不可分割的关系，找到了调控的新入口。
相信在严格执行指导价政策的情况下，二手房市场将回归理性，同时一手房“打新”游戏热度也将下降。
不过，特别需要提醒的是，二手房交易可以通过过桥资金一次性付清，然后快速拿到红本后再抵押贷款，从而实现规避高首付问题。
因此，如果不同步对抵押贷款进行指导价，政策的效果将打折扣。
粤公网安备 44030402000760号
