“双区”驱动下的深圳，大宗物业资产交易会否成为下一个风口？

大宗交易受市场成熟度、经济基本面、供求关系、政务透明度等因素影响较大，其中京、沪两地市场发展成熟，一直以来都是交易的首选地。

而深圳，作为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，不仅拥有成熟的经济体系，同时也是高科技和新兴产业的高地，拥有众多高品质商业地产物业，是投资需求热衷的区域。

1、高速的城市发展态势为大宗交易带来机遇

近年来，适逢粤港澳大湾区的政策规划利好，更吸引了众多投资者积极布局湾区，深圳作为大湾区的核心城市，关注度甚高。这无疑也为深圳的大宗交易推波助澜，吸引了越来越多的投资人来深投资，深圳的大宗交易可谓“风生水起”。

除此之外，源于近年深圳营商环境的不断改善，也吸引了大量企业进驻深圳，令办公物业受到高度关注。

据戴德梁行数据，2019年深圳大宗交易总额达549亿元，首次突破500亿元大关，同比增长75%，占全国大宗交易总额近20%。

其中大宗交易平均成交金额，深圳更超越了国内大宗交易成交的佼佼者--上海。成交活跃的背后，也正说明了深圳大宗交易市场充满着巨大的潜力，以及投资者对深圳的认可。

2、写字楼成为深圳大宗交易的“热宠”

回顾近两年深圳的一些较为标志性的大宗交易案例，其中大多还是以写字楼交易为主。而从相关机构统计数据了解，最近三年写字楼成交额占比从2017年的37%一路上升到2019年的76%，是深圳大宗交易市场里最受投资者青睐的投标的。

如去年4月，华侨城以120亿元的价格将华侨城大厦约60%股份出让给中国人寿，该宗地产并购交易涉及交易总金额人民币近180亿元。这一数额，也刷新了深圳最大宗单体不动产交易记录。

同年12月，中信保诚购买了前海自贸区的华润前海大厦T2栋整栋写字楼，总建面9.6万平方米，成交金额约70亿元。收购完成后，中信保诚将作为企业总部自用。

还有，广电运通斥资5.7亿元购入南山华联城市中心T3办公楼4-11层，此外，广电运通还将投入约7千万元用于装修及购置研发、办公设备，总计花费约6.6亿元。

这些成交的背后，不同的是，有的是自用需求，有的则是投资需求，而相同之处在于，都展示出了目前市场极其旺盛的购买力。

3、外资买家逐渐关注深圳大宗市场

除此之外，深圳大宗物业交易市场上，外资买家比例在逐年上升，据戴德梁行相关研究报告显示，外资占比从2018年的2.6%上涨到2019年的16%，进步比较明显，也很好的说明了越来越多的外资投资者正加速在深圳做资产布局。

2018上半年，福田中心区的国际商会中心部分楼层的机构投资项目的成交，这是深圳近年来首宗真正意义上的外资机构投资人进入深圳市场收购成熟优质物业的案例，具有标志性意义。

而去年香港领展房地产信托基金，收购福田怡景中心城购物中心，成交额66亿元。据了解，这笔交易，是深圳历年来最大宗外资基金收购案例。

4、公寓或成深圳大宗交易新方向

面对深圳每年强劲的人口增长，也为长租公寓拓展了更为广阔的市场。在近几年大宗交易的案例中，公寓的成交比例也是有所增加。如去年深业泰富广场一单总额达到51.8亿元的交易，其中就包括有数十亿的公寓项目。

去年12月12日，深圳住建局宣布取消商务公寓“只租不售”限制，这对于后续商务公寓的市场来说，也是一个大利好。相较于写字楼的办公需求，公寓的居住需求，明显要更为普遍些，面向的需求更广，前景还是比较看好的。

5、投资回报是大宗交易需求的主要考量

纵观各项大宗交易，需求所看重的，更多还是标的物的投资收益。尤其是核心区域的核心物业或是拥有稳定现金流的物业，会更受青睐。从区域上来看，深圳的南山、福田和罗湖仍然是需求最旺盛的区域。

不过，今年受疫情的影响，不少商业、写字楼都有不同程度的冲击。空置率是时有增加。通过实地走访了不少商业写字楼，发现整体的租金水平也是略有下调，根据第一太平戴维斯所统计的2020第一季度数据来看，全市写字楼平均租金下跌至人民币每平方米每月201.7元。

租赁压力加剧，这对于投资回报而言，犹如是“当头一棒”，作为投资者，可能会拉长入市的周期。但反过来说，对于卖家而言，市场疲惫，所带来的资金周转压力，或许会促使卖家做出价格的让步，无论是投资还是自用，也正好是个能与卖家讨价还价的好时机。

6、总结

随着深圳东西部两极发展，越来越多的新项目迸发出来，对于老中心区域的物业也是一种挑战。不过至少只从目前来看，虽然像宝安、龙岗这些区域与市中心区去对比，价格上是有较大的优势，但区域的发展程度，以及各项配套等，仍旧有着一定的差距。

不过东西两极发展，随之所带来的，是更多新的资产物业，无疑能更好的促进市场规模扩大，深圳的市场份额也就能随之扩大，也能更好的承接需求来深购置房产。如此看来，深圳大宗交易的发展空间还是十分巨大的。

如今，再凭借粤港澳大湾区以及中国特色社会主义先行示范区“双区驱动”的利好发展势头，深圳更是充当其中“核心”的角色，在如此充满机遇的背景下，深圳的大宗交易市场后续还是潜力十足的。

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