准备换3房。
不到500万，只能选大运坪山？不，罗湖也有。
500-800万，沙井光明的确大热，但如果同样总价可以买西丽、景田、石厦呢？
800-1000万，除了红山园岭上下沙，竟然还有前海、南山中心区可以选。
是不是和你以为的有点不一样？
买房总有盲区。
我们习惯于在习惯的片区买房。
我们以为，没有800万在深圳根本买不到像样的3房。
我们甚至还以为，前海、后海、香蜜湖，都是遥不可及的富人区。
对，也不对。让数据说话。
第一步，我们参考深圳贝壳研究院「深圳约80个片区不同户型套均总价置业指南」。
以3房为对象，按照1000万+、800-1000万、500-800万、500万-为阶梯，给全深圳82个片区分类，得到“2020年深圳82片区「3房套均总价」等高线分布图”。
第二步，结合乐有家研究中心「深圳83个片区二手住宅成交热力图」，选出各个价格梯度的成交TOP3片区。
万一将来还要再换房，成交活跃就变得格外重要。
深圳乐有家万象天城分行店长钟祥说：“选择热点楼盘，是为了方便下一次的换房和变现。”
他认为，热盘成交活跃，转手的时候周期短；其次，小区一直有交易，可以确保房价不会掉，就算掉也不会太猛。
两家指标交叉评估，最终选出每个价格段成交最热门的3个片区：
1000万+：宝中、蛇口、后海
800-1000万：前海、南头、梅林关
500-800万：黄贝岭、上塘、梅林
500万-：龙中、布吉、横岗
第三步，特别邀请12位从业多年的资深经纪人，严选深圳12个热点片区58个明星楼盘，助你换房。
简单粗暴上干货——
1
1000万+
宝中3房贵过后海，你怎么看？
这个价位的房子，自带顶级配置。
深圳贝壳研究院数据显示，3房套均总价在1000万以上的片区有11个，集中在南山、福田。
宝中因为楼龄新、学区好、配套成熟等原因，再加上前海扩容助攻，成为关外唯一一个上榜的片区。
11个片区分别是：
福田：香蜜湖、百花、竹子林、华强北
南山：科技园、华侨城、红树湾、后海、蛇口、深圳湾
宝安：宝中
成交TOP3是宝中（768套）、蛇口（746套）、后海（529套），3房套均总价分别是1200万、1100万和1100万。
宝中
凯旋城一期
▲凯旋城一期 /来源：深圳链家
大社区，绿化率41%，车位比1:1.3，对口宝安实验学校。
尚都一期
在宝安区政府对面，壹方城、宝体、宝安体育中心等宝中最好的配套都在家门口。
第五大道三期
地铁口，在售的有87㎡复式3房，总价930万，门槛在宝中来说很亲切。
壹方中心
深圳目前最大的商场壹方城就在家楼下。不过，目前因为挂盘价异常被下架了，非壹方中心不可的拥趸可以持续关注，再上架的房源估计就不会那么夸张了。
▲壹方中心 /@深圳买房计划摄
深业新岸线一期
正规南北通透大3房，使用率高，个别户型赠送露台花园。
蛇口
招商双玺
楼龄新，直面一线海景，楼下就是滨海公园、15公里滨海长廊，过个马路就是海上世界。
▲双玺 /@深圳买房计划摄
花园城三期
在建12号线四海站在家门口，自带商业配套，学区是育才一小二中。
兰溪谷一期
大南山山脚，环境优美安静；走去海上世界约1.1公里。
半岛城邦二期
一线海景房，“日子里”商场，49个现代风格商业独栋。
▲“日子里”效果图 /来源：半岛城邦
后海理想雅园
房子使用率高；2号线湾厦站地铁口；商业配套是宝能太古城；对口学区育才四小三中，都在家门口。
后海
Q房网后海湾A片区董事、Q房探 孙宝华：后海的换房客，年龄多在40岁以上，对学校的需求没那么强烈，最关注的反倒是社区品质。他们一般要求，社区大一点、房子新一点、面积大一点。
她重点推荐后海中心路一带的房子。如果家里有孩子上学，可以关注南二外海德学校的学区，比如漾日湾畔、滨海之窗等。
蔚蓝海岸
后海滨路最大社区，居家氛围浓厚，适合居住。楼间距宽，绿化率58%。使用率高，价位合理。
三湘海尚
中心路最大社区，高端大气。
太古城
配套宝能商业综合体，地铁上盖，总价低。
▲宝能·all city /@深圳买房计划摄
曦湾华府
89㎡复式，使用率高，性价比高。
恒裕滨城
使用率高，景观好。
2
800-1000万
前海、南山中心区都有得选
根据深圳贝壳研究院整理的全市约80个片区不同户型的套均总价数据，总价800-1000万买三房可选的片区并不少——
龙华：梅林关、红山
南山：南头、白石洲、大学城、前海、南山中心
福田：香梅北、八卦岭、莲花、园岭、车公庙、福田中心、上下沙、沙尾、石厦
罗湖：万象城
在这轮筛选中，近年来房价涨幅较快的宝安并没有片区上榜。
17个片区中，成交量TOP3分别是前海、南头以及梅林关，3房套均总价分别为1000万、810万、820万，成交量分别为712套、495套、485套。
片区那么火，哪些楼盘值得下手？@深圳买房计划 邀请深耕片区的三位房产经纪人，安利好房。
前海
德佑地产王泽：前海分为前海北、前海中和前海南，预算800-1000万在前海北可挑选的3房比较多，在前海中几乎没有机会，在前海南得使劲淘。
星海名城2-3期
大社区，靠近1号线大新站，适合对居住要求相对较高但不介意对口学校不是很好、楼龄相对较老的购房者。
▲星海名城 /@深圳买房计划摄
绿海名都
位置相对星海名城靠近大新站，社区也比较安静。
中海阳光棕榈园
中海品牌，社区比较安静，近大新地铁站。
鼎太风华
学区是南山实验学校，800-1000万能买到的一般都是小3房，放盘量不多，周边有银行和社区超市。
佳兆业前海广场
楼龄比较新，车位配比也比较充足，是标准三房。
南头
Q房网资深经纪人王帅：南头配套相对完善，在建12号线令交通更为便利。片区内的二手房楼龄大多较老，不过周边有多个旧改，未来会提升片区价值。
南山豪庭
靠近12号线南头古城站，近南山文体中心、图书馆、欢乐颂等，社区内是双花园。
▲欢乐颂 /@深圳买房计划摄
钰龙园
双地铁（1号线桃园站和12号线南头古城站），周边配套成熟，楼下有商场。
嘉南美地
在南头中心位置，离前海500米、科技园1000米。附近荔香公园和中山公园、南山文体广场、南山图书馆。
前海东岸
在中山公园对面，自带幼儿园，南山实验园丁分部，近地铁12号线同乐站。
麒麟花园
楼龄较老，但学区好，是南山实验教育集团麒麟小学。3房起步价1000万，片区王者。
梅林
资深地产经纪人谢生：梅林关有地铁4号线民乐站和白石龙站，有COCO CITY大型购物中心，但楼龄较新的楼盘不多，800-1000万可选的3房有限。
龙光玖龙玺
与4号线白石龙站无缝接驳，旁边就是商场玖龙荟。户型方正，学区是龙华书香小学、深圳外国语学校初中部。
▲龙光玖龙玺 /@深圳买房计划摄
星河盛世
楼下就是5万㎡ coco city，靠近4号线白石龙站。自带空中花园，学区是龙华书香小学、深圳外国语学校初中部。
▲星河盛世 /@深圳买房计划摄
万科金域华府
容积率仅2.85，近4号线白石龙站。500米范围内有星河coco city和上河坊购物广场。
3
500-800万
梅林最热门，黄贝岭学区最诱人
可选的关内片区很多，比如：
福田：梅林、景田、石厦、皇岗、新洲、华强南
罗湖：布心、百仕达、翠竹、洪湖、笋岗、黄贝岭、新秀、莲塘
但是，在南山，只有西丽符合条件。
从成交热点片区分布上，梅林位居福田成交TOP1，成交462套。黄贝岭以541套拿下罗湖TOP1，这个片区带螺岭实验、翠园中学学区的房源，更受青睐。
龙华上塘4号线沿线次新房较多，也是目前市政配套较为集中的区域。据中介透露，近段时间有不少关内第一次换房的买房人来上塘看房。
上塘各盘的3房成交价格已步入600-800万之间，价格比黄贝岭稍高。
梅林
梅林资深经纪人小彭：梅林目前没有新房可售，大部分小区楼龄都在2010年之前。
800万以内买3房，首选梅林一村，公务员社区，靠山近水，还靠近9号线下梅林站。学校是梅园小学，和福田实验学校集团梅香学校共享学区。
▲梅林一村 @深圳买房计划摄
如果喜欢新点的，可以关注绿景虹湾、嘉鑫阳光雅居。绿景虹湾2015年建，3房700万起步，与地铁梅景站无缝接驳。嘉鑫阳光雅居在半山腰，远离主干道，环境好。
价格更低的可以看碧华庭居，人车分流，绿化好，在售最低650万。
上塘
上塘资深经纪人谢生：近期带看的有很多来自关内的刚改客户，最受欢迎的户型是89㎡3房，成交价格在600-800万之间。
▲4号线上塘站，左边建筑是中海锦城 /@深圳买房计划摄
成交活跃的盘有星河传奇、华业玫瑰四季馨园、中海锦城、潜龙曼海宁花园、莱蒙水榭春天。这些盘都是次新房，离4号线也近。部分户型使用率高，像星河传奇88㎡可做4房。
黄贝岭
罗湖资深经纪人小余：相比其他区域，黄贝岭的楼盘楼龄都比较老，但商业配套和地铁很完善，生活方便。
800万内的预算，选项多。比如次新盘深业东岭花园、新天地名居、金城华庭、庐峰翠苑、靖轩豪苑。
▲深业东岭，来源：中原地产
想学区好的话，深业东岭、靖轩豪苑、庐峰翠苑请了解一下，带翠园中学，金城华庭是螺岭外国语实验小学。新天地名居近黄贝岭地铁，最低550万买3房。
4
不到500万
可以大运坪山，也能罗湖松岗
按套均总价作为标准，南山、福田没有500万以下的3房；
光明3房套均总价刚好500万；
宝安、龙华各有一个；
龙岗、坪山因为相对偏远，预算500万基本随便挑，还有很多是300多万的。
罗湖：清水河、罗湖口岸、春风路
宝安：松岗
龙华：大浪
龙岗：坪地、双龙、龙岗中心城、大运、宝荷、平湖、横岗、布吉
坪山：沙湖坪环、坑梓、坪山中心、坪山老城区
大鹏：大鹏半岛
盐田：盐田港
成交TOP3分别是龙岗中心城（1515套）、布吉（1148套）、横岗（449套）。值得注意的是，龙中和布吉还是全市的TOP2和TOP3。
龙岗中心城
在龙中买3房，深圳乐有家店长钟祥建议关注这5个小区——万象天成、中海康城、振业天峦、保利上城、远洋新干线。
他介绍，这5个小区多是楼龄较新的热点楼盘，成交量比较高。而且基本都是中大型社区，户型多样，各种需求都能满足。生活配套不错，都带公立学校。
布吉
深圳乐有家布吉茵悦之生分行店长叶红涛：二次换房，应重点关注学区优劣、配套完善度、楼盘与物业品质三项指标。
“这三点都是属于物业保值的核心点。生活品质的改善，很大程度也是取决于配套、小区的品质和物业。”
综合来看，叶红涛推荐佳兆业可园、信义假日名城、万科公园里、鸿荣源尚峰、万科麓城这5个小区。
“一方面是社区环境相对较好，楼盘品质和物业较为不错，都是品牌开发商的物业。而且，都附带布吉比较好的学校。”
▲麓城外国语小学 /@深圳买房计划摄
横岗
想在横岗买3房，深圳乐有家麟恒广场三分行置业经理杨清政的建议是，关注2010年之后的次新盘。
首先，自住舒适；其次，后期好再置换。
锦荟PARK
3号线六约站地铁口物业，自带4.7万㎡商业。成交主力户型是89㎡3房2卫，多为南北向，使用率高，是2020年新晋热门成交小区。
THE TOWN乐城
横岗成交最热小区，距离3号线荷坳站约200米，楼下是华润万家，是适合居家的大社区。
信义御城豪园
总建面37万㎡大社区，3号线横岗站地铁口，自带天虹商场，隔壁还有H-one、金沙摩尔等。对口学区是横岗中心学校，九年一贯制。
麟恒中心广场二期
即将满5年，交易税费少；楼下是8万㎡商业，定位为公园体验式精品shopping mall，海底捞沃尔玛都有。
▲麟恒中心广场 /来源：乐有家
恒地悦山湖
靠近在建14号线四联站，以后半小时到福田；放开2胎后4房需求增加，重点推荐89㎡4房2卫，客厅开间约4米，使用率高，报价在380-492万。
5
换房TIPS
关注社区品质、学校和配套
如果上面都没有你的菜，我们还准备了一套换房TIPS。
第一次买房，我们会建议参考三板斧原则——「地铁+学校+商场」，基本八九不离十。
第一次换房，有合适的公式吗？
深圳乐有家布吉茵悦之生分行店长叶红涛观察，换房群体主要关注小区品质、学区、配套3大指标。
第一，大部分换房客是步梯房换电梯房、老小区换新社区，为了住得更舒服，会更重视社区环境。
第二，换房的同时，往往也是为了给孩子一所更好的学校，享受更优质的教育，更好的学习氛围。
第三，周边的商场、医院、公园等配套，也要关注。“配套完善，日常的生活购物更方便，闲暇之余也有更多好去处。”叶红涛说。
深圳地产自媒体大V @朱罗纪也建议，重点关注社区品质。
对于自住型买家而言，必须要着重考虑产品品质。“毕竟你买房子首先是为了住，宜居性是重中之重。不然买来之后，每天的居住体验会很糟糕。”
他认为，社区品质往往由开发商品牌、社区规划、户型设计、物业服务组成，这要求买房人在地段之外，认真考察这些要素。
再次感谢所有嘉宾提供的专业意见。
祝愿各位换到中意的3房。
粤公网安备 44030402000760号
