老街区换新颜 蔡屋围C地块旧村改造——恒大天玺公馆【规划篇】

深圳最早开发的城区，已面临基础建设先天不足、公共设施配套老旧等问题。罗湖要改变这一现状，只能向城市更新要空间，同时完善公共配套，补足民生短板。

2016年是罗湖城市更新爆发年，招商蛇口、华润置地、城建地产、深业、中洲、宝能、中建国际等大型央企和深圳本土*企业联盟强势攻城掠地进驻罗湖，罗湖旧改效应喷薄而出。如今，时间过去近四年，可以看到城市更新最为明显，效果的*的非笋岗莫属。而接下来，蔡屋围这个老街区也将逐步换新颜。

蔡屋围的城市更新备受瞩目，其中最为大型的项目是京基蔡屋围片区旧改，其体量达到33万㎡，包括了蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。除此之外，还有一些相对较小的项目，如已围挡多年的蔡屋围C地块旧村改造，项目名：恒大天玺公馆。

项目基本规划

恒大天玺公馆位于罗湖区桂园路西侧，毗邻桂园小学。由深圳市建设（集团）有限公司开发建设。

根据天眼查资料显示，深圳市建设（集团）有限公司实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，其中恒大对公司占有5%股份。

项目由1栋高层住宅楼和1栋超高层住宅楼组成，建筑*高度175m，总建筑面积6.57万㎡，采用装配式施工技术。

项目已于12月1日取得预售许可证并同步发售，主推建面约25-83㎡公寓，总价161万起，层高3.6米，通燃气带阳台。

恒大天玺公馆分为A、B、C地块，整体规划指标如下：

　　申请总用地面积13330.67㎡（其中A、B、C三地块总建设用地面积11537㎡，公共道路用地面积1794㎡），总建筑面积58564㎡（含保留现状住宅4564㎡），除公共道路用地外各地块具体指标如下：

　　A地块（现状住宅用地）用地面积2374㎡，保留现状住宅4564㎡；

　　B地块（小学扩建用地）用地面积3268㎡；

C地块（本次改造地块）用地面积5895㎡，建筑面积54000㎡，其中：住宅21600㎡，商务公寓27000㎡（含配套居委会100㎡、社区健康中心500㎡、社区服务站300㎡），商业5400㎡，容积率9.16。

项目现状已出地面约3层左右（今年6月份的现场进度图），用航拍的视角看项目和周边，其周边多数为老旧社区。

用人视的角度可以看到项目距离地王大厦、京基100相当近。

老街区的生活氛围好，生活配套较为丰富，临街的便利店，小食店，商场十分热闹，购物相当方便。

公共交通便利，3线地铁物业

项目距离1、3号线交汇的老街站步行距离约500米（百度测距，仅供参考），距离1、2号线交汇的大剧院站步行距离不足800米（百度测距，仅供参考），此外，项目门口即有公交站台，附近的宝安南路、解放路上也都有通往全市各区的公交线路，公共交通的通达性非常好。

定位为罗湖金融、商贸、文化核心区，片区更新提速

2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。2018年8月，蔡屋围片区被定位为罗湖金融、商贸、文化核心区。

而在2017年4月，罗湖区政府正式发布蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）公示。此次公示内容为蔡屋围城市更新统筹片区更新范围及其项目相关参数。

之后又在2019年11月19日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《关于罗湖区桂园街道蔡屋围统筹片区城市更新单元规划(草案优化)的公示》，修改的部分更新方案。此次更新主要包括调整移交政府用地面积及功能、公园绿地调整、大剧院规划方案优化、各分项功能计容建筑面积调整以及建筑限高调整等。

该统筹片区东起华润万象城、西至红岭路、北起红宝路以北的旧村区域、南至滨河路，大致是从鹿丹村到红岭的一纵范围，主要包括蔡屋围城中村(清庆、南村、新围)、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。

更新单元用地面积33.68万平方米，拆除用地面积26.67万平方米，开发建设用地面积18.04万平方米(其中不含移交政府的商业用地0.65万平方米),地上计容积率总建筑面积255.67万平方米。

其中，商业、办公及酒店150.62万平方米，商务公寓29.5万平方米，住宅62.98万平方米(含保障性住房7万平方米及滨河中学拆迁安置用房)，行政办公用房7.56万平方米，公共配套设施5.01万平方米。另外，允许地下商业面积17.71万平方米，地下公共配套建筑面积0.6万平方米。

目前深圳规划的不少超高层摩天建筑群，以“金三角”片区*耸。按照该统筹方案，此前的京基晶都酒店区域规划为一栋由三座塔楼组成的超高摩天，*为169层、约700米高，寰宇酒店区域规划一栋130层、642米高，新的方案中，晶都项目与寰宇项目建筑限高均改为500米。农业银行大厦区域规划一栋45层、200米高。

小结：

恒大天玺公馆罗湖金三角区域内，商业非常发达，是深圳重要的商圈之一，也是深圳城市中心的起点，临近多线交汇地铁口，拥有非常便利的公共交通，蔡屋围片区定位为罗湖的金融、商贸、文化核心区，定位升级后未来会有更大的想象空间。

（内容完）

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