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5年不涨反亏70万、投资客撤离,深圳也带不动这些房子?

南方楼事 发布时间:2020.06.29 15:50:59
浏览:5876

最近的楼市,只可意会不可言传。


长期以来市场的经验似乎在传递一个事实:在深圳买房,不会亏。


尤其是近年来,深圳行情特立独行,那是不是意味着所有的房子都涨了?


答案:不是。


最近就有读者在后台留言表示,在深圳投资房产亏了。


2015年买的高端小区,5年时间,现在出手要亏损60-70万左右。



细扒之后,南方楼事发现,现在的深圳仍然有不少跑输大市的房子。


海景住宅无人过问;罗湖有楼盘5年下跌最高50万;大量毛坯房源出售,投资客撤离......


东部“血泪史”


1,海景住宅,5年亏本60-70万


“这是深圳投资最失败的小区,没有之一。”


南方楼事联系到读者许生后,他有些无奈的说道。


2015年,许生花了298万,在大鹏半岛的承翰半山海买了一套89.01㎡的复式。


“虽然只有89㎡,但实用面积有156㎡,300万买到真的是价格洼地,去看过的人都会喜欢。”


谈到这套亏本的房子,他还是抑制不住喜爱之情。


图源 房天下


他表示,承翰半山海定位是高端小区,户户面海,还带私家登山道,环境非常好。


“当时是奔着自住兼投资买的,现在觉得交通很不方便。”


再好的房子,因为地段不够好也显得很尴尬。


看看下面这张航拍图,既感受到满满的大自然气息,又看到了日常出行的不便。


图源水印


据乐有家数据显示,去年5月楼盘成交价为25359元,今年5月成交仅23519元,一年下跌-7.25%。



同步对比链家的成交信息。


2017年,36㎡左右的房源成交单价已经去到2.7-2.8万/㎡。


但是在今年,同样是36㎡的房源,成交单价只在2.4万/㎡上下徘徊。


四年下跌12.3%。


如果按许生的成交价来算,那真真是金钱的教训。


2015年,他花了3.3万单价买下的房子,现在跌到2.4-2.7万/㎡之间,5年亏了将近60-70万。




算出这笔账,许生哭笑不得,“2015年在深圳买房,哪儿有亏的?”


据南方楼事了解,承翰半山海现在成交价之所以比过往成交单价低,很大原因是中介为了把房子卖出去,不惜向业主压低价格。


可是呢,物极必反。价格压得越低,越无人问津,以此循环。


许生透露,房子之前的评估价可以去到350万左右,但是现在也只在260万左右。


房子悄悄贬值了。


跟承翰半山海同地段的,还有东部华侨城天麓、万科十七英里、天琴湾等豪宅别墅。



大家也知道,东部华侨城天麓几乎每年都要被拿出来“遛一遛”,凡是说到亏本豪宅,名单里边也必不可少。


“血亏”、“有价无市”成了昔日豪宅的标签。


图源 网络


对于这块烫手的山芋,许生表示还是希望单价再上去一点,好解套。


“价格能上点,考虑卖。”


2,三年多亏33万,投资客撤离?


无独有偶,大鹏的「亏本」房子,似乎要比别的区多出那么一些些。


位于大鹏半岛葵涌街道的海语山林花园,由9栋高层组成,总户数787户。


其实小区整体是不错的,用了西班牙风格的建筑,社区绿化整体做的不错。


图源链家


但是在配套上,率逊一筹。


在贝壳上查看楼盘周边的配套,交通和购物这两个栏目都是空白的。


也就是说,目前楼盘周边没有什么公车站点、更不存在地铁,只有东部沿海高速和惠深沿海高速等。


SHOPPING MALL什么的,再等几年吧。





小区被山、农民房紧紧包围。


图源链家


再查看成交历史。


据贝壳显示,2017年海语山林71㎡的两房成交单价为3.1万/㎡。


今年1月,成交单价为2.6万/㎡,三年跌了-15%。


如果按成交价来算,也就是三年多亏了33万。




打开链家,查询小区目前在售房源,高达35套。




而且还有多数房源还是毛坯状态,项目可是在2006年就开盘,2009年建成交付,已经过去11年。


可以推测,这些还未装修的房源大概率出自「投资客」之手。


在房产跑输大市后,急于撤离。


中部同样有“坑” ?


东部“沦陷”,只能说是过往发展所累。按现在这个势头,中心区位总不该有楼盘“拖后腿”吧?


恰恰相反,一样有房源跑输大市。


1,与香港一水之隔,5年最高跌50万


中海天钻位于位于罗湖区红岭南路与滨河大道交汇处东南侧,是大名鼎鼎的鹿丹村旧改项目,和香港新界仅一水之隔。


目前楼盘在售二手房源单价在9-12万/㎡之间,其实只看这个价格,会觉得是比较正常的价格。




但是,深扒项目的开盘价,发现几乎没有涨幅。


2015年12月,中海天钻首批推出8-9栋,100套左右的房源,单价在8.5-15.5万/㎡,均价10.5万。


2018年6月,推出44套回迁剩余房源,单价为7.6-9万/平方米,均价约为8万元/平方米。


房源备案价


这是什么意思呢,就是楼盘在2015年,精装房源单价已经去到8.5-15.5万/㎡之间,即便是回迁房源也是7.6-9万/㎡之间。


再看成交价,去年的成交价的房源在7万左右;今年成交的两套房源,单价为9.5万/㎡。


虽然有涨幅,但是不高。




120㎡的回迁户型,在开盘的时候总价在966-985万左右,现在120㎡的成交总价970万,去年最高成交936万。


4到5年,不涨反“跌”15-50万。


精装为商品房 毛坯为回迁房


横向对比其他区域,中海天钻跑输大市的体会更为深刻。


今年热点片区之一的宝安,西乡、碧海等片区在2015年楼盘均价在3万左右;2020年的今天,碧海片区均价8.5万/㎡,片区内9-10万/㎡的楼盘比比皆是。


5年涨幅200%左右。


中海天钻业主的心,被摁在地上摩擦。



对此有资深中介告诉南方楼事,楼盘8-9栋为精装商品房,1-5栋为回迁房。


近两年涨幅不高的多是8-9栋房源,回迁房是比较抢手的。


图源水印

原因是回迁房的靠近河边,景观无遮挡,资源更好。加上毛坯的价格更划算,所以回迁房成交还是比较活跃的。


楼盘位于罗湖核心地段,周边围绕了诸多大型旧改,比如蔡屋围旧改。但旧改是个长期的过程,近年来片区面貌变化确实不大,没有直观的“刺激”点,房价不温不火也是能够理解。


未来,罗湖依然值得期待。周边旧改逐渐兑现后,或将拉动一波行情。


2,公寓跑输大市,五个月跌一万


位于福田区彩田路的某豪宅公寓,现在在链家的二手均价为8.4万/㎡。


你可能不会想到,在年初的时候均价还是9.4万/㎡......


5个多月跌了一万.......


图源 渔村楼市


图源 链家


虽然目前在售房源,有许多房源挂到10万+,但是查询成交记录显示,只有一套在2019年5月成交。


单价9.1万,总价2600万。




要知道,这个项目在2015年开盘的时候,一房640万起,二房1000万起......


现在甚至有业主要低于成本价300万甩卖。



图源网络


目前它的价格比附近一些住宅高出不少。



这里要提一下,目前诸葛找房该公寓项目的均价为11万/㎡。



同样的,近一年涨幅同样呈下跌趋势。


至于要参考哪个平台的数据,读者可以自行甄别。




这个项目,南方楼事在2018年曾前去踩盘。


不论是地段、还是景观,对于「豪宅」这个定位是实至名归的。




这么好为什么涨不动?


这或许跟深圳豪宅区的发展变化有关。


近两年来,深圳湾、后海等新兴豪宅区崛起,相较于城市景观和山林景观,土豪们更偏爱中心地段的海景资源。


购买力的迁移,导致福田这个中心地段的豪宅公寓被“遗忘”。


带有一些些私心的评价,我们认为这个项目是略微可惜的。


最后

总结起来,这些房子涨势堪忧,主要有两点原因:


1.公寓产品难出头


其实在深圳,很少有公寓产品可以跑赢大市。


像上文提到的福田某公寓项目,即便位于中心地段、拥有莲花山、笔架山等山林景观,但是还是比不过深圳湾的稀缺海景资源。


再者就是,深圳多数豪宅是形成片区的。


比如过去常说的华侨城片区、香蜜湖片区,现在的深圳湾片区,这些豪宅都是成规模的“扎堆”。


而福田这个公寓项目,周边均是住宅和一些比较普通的公寓,它略显单薄,较为尴尬。


但对比其他豪宅公寓,就价格来说,它算是比较扎实的。


2.当下地段的选择


买房最重要的有三点:地段、地段还是地段。


城市核心区域、陆路交通要道、地铁多线换乘站点……这些都算是好地段。


在深圳也不例外。


大家总是说深圳发展一路向西,所以在当下,买房一定会优先选择中、西部。


甚至有人做出了片区价值排行榜。


图源网络


对于那些带有投资心理的购房者来说,这个地图有参考价值,毕竟哪里涨得快买单哪里。


但是,在房价高企的今天,均价3.8万的大鹏,有山有海,如果再加上规划和好学位拉动,是否算是洼地?


作为刚需的你,会不会选择大鹏?


欢迎大家踊跃讨论,发表自己的看法~


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