“一铺养三代”的神话逐渐落幕，
商铺从摇钱树，转身变成了销金窟？
曾经大家说到商铺时，都是对商铺的高租金、高回报有着无限的羡慕。
尤其在那些深圳楼市走势上行强劲的岁月里，商铺更像是镀上了一层金，“一铺养三代”的神话长久盛传在一线城市的房地产市场。
正如马克思所说：“资本家害怕没有利润或利润太少，就像自然界害怕真空一样。一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有20%的利润，资本就能活跃起来；有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300%以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险。”
乱花渐欲迷人眼，于是一茬接一茬的投资者叫嚣着往里冲。
最后有人如愿，敲锣打鼓宣告天下：“10平小店出价100万/平都不卖”；而更多的，则是在这场“博弈”中败下阵来，经历一场垂死挣扎到心如死灰，悄无声息。
数据显示，以前的商铺租金回报率可以达到8%，平均十二三年可以回本，而如今商铺回报率能达到4%已经是高于平均水准。
“450万买，挂300万都卖不出”
买商铺发家的梦，已经成为不少投资者的痛，其中龙华保利悦都花园商铺（又称：保利天街）395户业主近期更是因为被商铺的“坑”摧残而拟写了“举报信”。
据该商铺业主爆料，自2015年底至2016年初，被保利铺天盖地的“千亿央企保利保障！十年统一运营5%返租！”、“打造深圳市第二个海岸城！坐享价值飙升！”而吸引，395个客户，共掏出近24亿元，买下了商铺。
本以为给了钱就可以当大爷。不曾想，自2017年7月保利天街开业后，承诺十年的返租才一年多就没有支付了，运营商给的理由是投资失败没有钱。
然而，据业主称，返租没了，只是第一个坑。
第二个坑是，除了购房款，业主告诉乐居，395户业主还向运营商缴纳了6.37亿元的运营费。分摊下来每位业主大约缴纳了161.2万的费用。即便运营商曾在接受采访时表达实际收取不足5亿元，匀下来亦超100万。
而运营效果，就是运营商也换了，但承诺的返租依然拖拉着，人均超百万的运营费就像打水漂了。
更刺激的是，现在想把商铺卖出去，却没人接手了，拿在手上就像“烫手山芋”。
业主王先生在接受乐居采访时称：“我买了78.6平的，原来大概450万买的，现在300万还卖不出去。”
而据乐有家显示，保利天街在售商铺总价在300-900万，单价在3.8-19.6万/平不等，单价差距很大。其中单价最低的商铺，显示在2018年1月12日挂牌，距今已经将近2年半了。
如果说曾经是抱着美好的幻想买下了商铺，那么经过3年来的漫长拉锯，这种幻想早已粉碎，成为业主们无法承受的“噩梦”。
在业主的举报信中，有这么一段话：
目前保利天街多半空铺，营商环境十分凄惨，租金收入微乎其微，大部分业主都是年过半百，拿出了全部生活积蓄并贷款购买的商铺，后半生生活将面临无以为继的困境！
部分业主受保利销售员诱惑，以自己唯一住房抵押贷款作首付款，原来指望租金还贷，现在租金收入几乎为零，只好卖掉唯一住房导致目前无处安居，部分业主被高利贷相逼要跳楼。
踩坑的路上从不孤单
像龙华保利悦都花园商铺这类的事情并不是少数，商铺投资热度不减，“一铺养三代”的暴富梦背后也是暗藏玄机，大多数普通投资人要投资商铺需要具备十足的警惕性。
深圳有哪些坑“死”人的商铺投资案例？
>>>深圳湾“铺王”的冷落
2017年被报道的深圳湾“铺王”事件：2011年左右买入深圳湾商铺的投资客们曾经创出48万/平天价，但只迎来了6年的空置的结果。
据当时媒体介绍，2017年的售价还不到6年前的一半，网站上甚至有10万/平左右的超低价商铺在售，折价率超过60%。
当时该区域大批街铺人流不足，部分区域商铺开业率甚至不到1成，租金才200元/平，回报率1%。
实际上，如今的深圳湾区域豪宅商铺同样难卖难租。
>>>罗湖爵士大厦人去楼空
2018年据乐居报道，当时的投资者以7万均价买下深圳罗湖爵士大厦商铺，当时的宣传称：“与20万方万象城、12万方金光华并肩，形成亚洲金光大道。”没想到之后竟然是一楼铺位全空，商业死寂的情形。
为了维权，当时被坑的业主还在天涯论坛发帖《爵士大厦商铺是个骗局》，言简意赅地表示：“该商场利用品牌入驻，深圳协会入驻等虚假广告宣传，误导消费者高价购买格子铺，虚假招商，虚假开业，已致上千业主被骗几十个亿。”
商铺投资有风险，也有门道
投资商铺无时无刻都要考虑好可能会面临的风险。
比如开发商运营方面，开发商压根没法兑现宣传中的售后包租等承诺、能带来多少的回报率等。
“投资商铺要平衡回报和风险，存在经营风险或者消费人流特别少的地方要谨慎选择。”汇诚行副总经理操全闯在接受乐居采访时特别提醒。
商铺之所以不再是可以盲选的“香饽饽”，背后涉及的还是供需平衡的问题。
1、商铺供应过剩。
早在2004年，由综合开发研究院(深圳)负责的深圳建市以来首次商业网点普查调查结果就显示，当时深圳商业网点超过20万个，人均拥有商业面积达到1.02平方米，接近美国等发达国家人均拥有商业面积的水平。
16年后的今天，据深圳中原商铺部资源中心预测，2020年深圳商业面积或许会控制在8500万平方米。
相比2004年的1562万平增长了4.4倍，人均购物中心体量呈现愈加明显的饱和甚至过剩的趋势。
深圳市商业存量面积走势图（2004-2020年）
2、空置率上升，租金降低。
就最新数据，戴德梁行研究院发布的《2020年一季度深圳商办市场回顾与展望》研究报告显示：
全市优质购物中心最优层平均租金较去年末下降7.97%；
全市优质购物中心整体空置率为4.1%，二季度商业空置率料将上升，预计四季度市场活跃度有望逐渐恢复。
深圳优质购物中心租金及空置率
正是因为供应过剩、空置率升高而租金走低，市场上普遍认为，商铺投资领域“水深”，对投资人的专业要求和抗压力要求非常高，要不然“一铺养三代”马上就能变成“三代养一铺”。
不过，在商铺这一门槛较高的池子里，难道只剩下淹没一条路吗？事实上，水性好的还是可以玩出浪花。
“优质的商铺投资回报率还是比住宅要高出不少，”据操全闯观点。同时，他认为投资商铺需要找到一些门道：“投资商铺还是要关注地段、成长性和性价比，更要关注该商铺和同地段商铺当前的租金情况。”
普遍实现“一铺养三代”的黄金年代已经过去，入手商铺须谨慎。
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