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实探深圳神秘老区:涨幅曾全市第一,今年成交却大跌30%

南方楼事 发布时间:2020.07.09 14:54:01
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老破旧云集、价格洼地、低价学位房片区……


作为深圳最早开发的老区,八卦岭一直是深圳小透明。



直到去年,这里怒刷了一波存在感:


去年6月,荔园小学东校区落地八卦岭的消息传出后,八卦岭的二手房成交量同比涨幅高达44%。两年挂盘价涨幅也位居全市第一。


数据来源:找个房


然而,根据贝壳数据,今年1到5月,八卦岭的二手房成交量跌幅高达29.1%,位列福田倒数第一。


一飞冲天后又跌入尘埃,这里发生了什么?


同时,根据各路消息,这个月八卦岭将有千万级别的高端豪宅公寓入市。


八卦岭是要变样了么?现在还适合入股么?


用脚丈量完八卦岭,又和住户中介聊完天后,南方楼事表示:


如果是为了学位,目前入手八卦岭需谨慎;如果是为了等旧改,那似乎没必要。


靠学位房拉起的片区


作为深圳改革开放以来的第一批大型工业区,目前,八卦岭片区内,绝大多数建筑都是老旧厂房与工厂宿舍。


八卦岭宿舍



厂房改造写字楼


只有零星几个较新的住宅区,和零星几栋看上去高端一些的写字楼。


在厂房改造写字楼里驻点的产业很多,从家居、印刷到图书批发以及花卉业都有,既接地气,也杂乱无章。




据中介透露,短期内这里的厂房都不会拆除,但政府会对其外观进行翻新。



将左边的普通厂房外墙,翻新成右边的外墙


目前的八卦岭,弥漫着一股草根气息,与一公里外罗湖红岭产业带的成片高楼,对比鲜明。



红岭产业带


尽管八卦岭老破旧,但它在楼市里,却自有其价值。


因为带园岭实验与园岭外国语的学位,八卦岭一直是低总价学位房的热门片区。


这里的房价直到去年年中,均价都还在5万/平。


去年同期成交价


然而,去年6月,在荔园小学东校区确认落地八卦岭后,这里的二手房价却扶摇而上,从2019年中的5万/平,一路奔向了年底的8字头。


根据贝壳研究院2019年楼市大数据报告,八卦岭片区年成交量达到920套,同比增加44.9%。



八卦岭目前的最高成交价已经达到11万/平。


没想到,今年1到5月,八卦岭的成交量却下降了整整29.1%,跌幅全区第一。




对此,深耕片区学位房业务多年的中介小唐表示:


“疫情和单身公寓产权事件对成交量有比较大的影响。”


小唐表示,一部分收入受疫情影响的工薪阶层在买房时,会担心因现金流受影响而承受太大的压力。


而自单身公寓争议后,大部分人在看房时都对产权顾虑良多。



因为建造时间久远,八卦岭许多房子的房屋用途都写着单身公寓、宿舍,与上个月有产权争议的房子性质类似。


一位购房者在看房时就明确表示:“土地用途必须是住宅,单身公寓绝对不买”。


看完房后,这位购房者还和小唐研究了半天房本,又掰着手指对片区内的户数与学位数进行了估算,确信风险不大后,才回家筹钱。


小唐表示,尽管成交量下跌,但购房者对这里的关注度却丝毫不减。


片区内小户型学区房


在刚过去的星期六,小唐奔波了一天,带2个客户看遍了片区内近10套小户型学位房。


其中一位客户,在上午看了4、5套房后匆匆赶去办事,又在晚上七点半折返继续看房。


另一位则是上述虽然有顾虑但还是下定的购房者。


片区内小户型学区房


据小唐透露,周六日,这样热闹的行情很寻常。


他相信八卦岭的学位房价值仍在:


“片区内9成都是建设年代早、产权性质不清晰的小户型房子。要是按面积或是产权标准来筛房子,学校都不用招人了”。


尽管如此,从目前的成交量上看,近期购房者们还是更趋向于规避风险。


老破小边上推高端公寓,有点难


了解了八卦岭的基本情况,自然就会对这里将推出的高端公寓项目感到好奇。


老破旧边上的豪宅公寓,长什么样?


实探后,南方楼事发现,这个即将推出的项目,规划很高级、交通很便利、总价也是千万级别的,然而,却与目前的八卦岭有些格格不入。




1

规划高级,旁边还有新平安大厦


即将入市的是岁宝集团推出的岁宝壹品公寓项目。


根据规划图的数据显示,岁宝壹品将建成六栋建筑物,其中包括甲级写字楼、高端公寓等,办公楼最高300米,公寓最高75层。


图源咚咚找房

据南方楼事现场实探,岁宝壹品的公寓楼体目前已出地面约15层。



据工作人员透露,近处的是200平的大户型公寓,稍远处的则是8、90平的中户型公寓。




样板房已经基本装修好,工作人员表示,7月中旬售楼处就会开放。


整个项目颇成体量,“高端商业综合体”的规划已经初见雏形。


项目在建的建筑旁,还有一大片空地(下图中盖绿布的地块)。



这是岁宝壹号所属的国际展览中心城市更新单元项目的二期土地,属于教育用地。




目前土地已经拆除完毕移交福田教育局。根据法定图则,这块地上将建一所初中,但具体是哪一所,仍未知,坊间传言是红岭或者实验。




岁宝壹号推出的产品是商业公寓,就算能申请学位,也是三类积分,所以,这所即将建成的中学,对岁宝产品的加持作用并不大。


值得一提的是,岁宝壹品项目正对面就是八卦岭平安大厦城市更新单元项目。


项目正在动工,即便是周六,泥头车也频繁进出工地。





这里本是平安大厦旧址,未来将原址新建一栋地标性的新平安大厦。


目前网上只能看到岁宝壹品的效果图,但稍微设想一下,两个项目落成后,对片区气质的提升作用一定很明显。



岁宝壹品项目效果图,图源咚咚找房


根据凤凰网房产报道,岁宝壹品公寓的总价将在1000万到2000万不等,从总价上看,已经算是豪宅公寓。




2

交通便利,但噪音如影随形


岁宝壹品项目位于地铁7号线八卦岭站D出口,马路对面则是8月即将开通的6号线八卦岭站。




轨道交通极其便利。




周围公路网也密集,驾车也十分方便。




但项目紧邻北环上步立交与泥岗路,即便是在周末,路上也车来车往,因此,在这住,即便住得再高,也还得面对噪音干扰。




虽然项目靠近笔架山,但假如要跨过上步立交的噪音去欣赏山景,风景也会大打折扣。


3

高定位项目的尴尬:孤掌难鸣


围着岁宝壹品转了一圈,南方楼事最直观的感受是:目前项目的定位,有点“独秀”。


目前周边最完善的是餐饮业。


虽然离项目最近的只有老小区底商与地铁口快餐店,但沿着八卦一路走500米,就会进入知名的八卦岭美食街。





除了美食,目前项目周边的配套与建面都较为一般。


附近并无大型商超。


离得最近的商业,主要是家居、建材店,没啥生活气息。




紧邻岁宝壹品的住宅,大多楼龄老旧,视觉效果不佳。



庆安航空大厦


鹏益花园


据中介透露,这些住宅多被当作学位房,业主很少住,房子一般出租给附近工作的人。“收入中下的人居多”。




根据贝壳找房数据显示,这两个小区的总价都较低。


在岁宝壹品项目门口做保安的小刘表示,驻点半年多,明显能感受到这里的居住氛围很弱。


“人们来八卦岭大多是为了工作,到了周末,这里人都没几个。”


岁宝壹品项目本身的高端定位毋庸置疑,但从周边的环境看,只要走出项目大门,“高端”感与居住感都会大为减弱。



更重要的是,高定位的项目,能否吸引到相应的购买力?


如上所述,对八卦岭感兴趣的,多为预算不够的学位房买家。


若是要买高端公寓,在深圳各区,选择有很多,并不一定要买周边老破旧的八卦岭,


光是在福田区,同等预算、配套更好的选择,也有几个。



数据来源:深圳中原研究中心


如此看来,岁宝壹品目前的定位,与其所在的地段比,有点尴尬。


八卦岭是支潜力股?还得再等等


虽然租住在别的地方,中介小唐和他的同事都在八卦岭买了套小户型学位房,平时出租给别人,房子权当投资。


当被问到对八卦岭前景的看法时,小唐笃定地说:“当然是支潜力股啊。”




2019年7月18日,福田区委发布了《深圳市福田区落实〈粤港澳大湾区发展规划纲要〉行动方案(2019—2020年)》。


文件中,给八卦岭片区的定位是:重点发展金融科技、信息技术及风险投资、知识产权服务等生产性服务业。




《八卦岭片区城市更新统筹规划》也以“聚焦金融科技总部及研发企业、打造国家级金融科技先导试验区”的功能定位八卦岭。


旧改效果图


如今,岁宝壹品的高端公寓即将入市,新平安大厦也建得如火如荼,八卦岭的规划,离兑现有多远?


按南方楼事实地走访的情况看,片区整体面貌要改善,来日方长。


首先,片区内正在动工的改造项目并不多,且进度不一:


图源咚咚找房


岁宝壹品与平安大厦还在建,起码要2年才能完全投入使用;


八卦岭宿舍棚改项目虽然成功立项,也在片区内设置了棚改办公室,但根据官方回复,下一步动作,暂未开始。




今年5月底,官方针对市民对棚改进度的回复


上林苑项目较小,规划建成1栋34层的商务写字楼与1栋2层的商业楼。


目前旧建筑已被清空且围挡,但还未开始清拆。


图源深圳淘房志



3月底,片区内又有一个旧改项目进行了公示,但从草案公示到真正动工,估计还要两三年。




该旧改项目就位于岁宝壹品东边,图源家在论坛。


小程在八卦岭租住了5年。在她眼里,这些年,八卦岭没多大变化。


“我刚来的时候,中介说这里会有旧改。


但现在,也就是起了安吉尔、清凤创投、鹏基商务时空几栋写字楼,在动的旧改项目也不多,这里总体还是比较混乱。”



鹏基商务时空




安吉尔大厦



据小程透露,上述几栋写字楼的招商情况都较为一般。


5年来,小程看着八卦岭老房子的均价从2万/平涨到了9万/平。


在她的印象中,2015年时的楼市普涨、2016年地铁7、9号线的开通,都拉动了八卦岭的房价,但对这里房价拉动最猛的,还是学位。


只是,因为单身公寓产权风波,学位房因素也受限了。


因此,能够提升片区楼市价值的,可能只剩旧改。





八卦岭的前景如何?


写到这里,答案已经较为清晰。


随着规划的落地与片区内改造项目的推进,八卦岭的前景,毋庸置疑。


只是,兑现时间会很长。


不同于一公里外的罗湖笋岗,原本就是物流园,清拆新建起来进度飞快,如今建成的红岭产业带已经很成气候。


图源咚咚找房



八卦岭旧厂房与旧宿舍混杂,产权复杂,光是八卦岭宿舍棚改项目,从2017年传出消息,到今年,也才刚完成立项。


因此,片区改头换面的周期,将拉得很长。




根据八卦岭的法定图则(黄色部分为居住用地),这里的住宅用地,早就开发殆尽。


因此,等若干年后规划完全落地,金融、科技类产业正式入驻后,原本就有限的住宅将更加稀缺。


到那时,面对进驻的人群,这里的“老破小”很有可能被更新。


但这里大多数房子的批地时间都在80年代到2000年初,楼龄不小。





按照目前市住建局《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》,楼龄20年以上,且存在房屋质量、使用功能不齐全、配套设施不完善等问题的,就有可能被实施棚改。




而福田区住建局5月份才官方声明:严禁借“棚改”概念炒作房价。


图源咚咚找房



因此,博棚改获利的路径,也是不可行的。


总的来说,如果只是为了八卦岭的低价学位房,那买入前一定要考虑到房子的产权风险。


如果是为了等旧改升值,那实在没什么必要。


从规划来看,这里已经没有新增住宅用地,老房子的改造前景也不明朗。


在有限的选择里,花上多年时间,等待八卦岭的蜕变,到底值不值得?


这个问题还需购房者细细考量。


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