随着大量人才的不断流入，每年都有新的一拨人来抢夺学区学区这种稀缺资源。目前深圳每个区都缺学区，未来优质学区的竞争会更加激烈。
如何评判一个学区的竞争力？一般来说成绩是判定学校价值的硬性基本标准。
比如南外大冲学校，在2015年首次改制招生遭到了家长诸多质疑，但是最终还是以一份又一份漂亮的成绩获得肯定。
凭两次中考就跃入南山第一梯队学区，可以说是南山最大的黑马学校，直接拉涨了对应学区的房价，热点小户型一年内更是最高涨了80%。
然而也有例外，和南外大冲学校同属于南外集团，同属于科技园片区的南外科华学校却“未考先红”。
一、南外科华学校，硬件高配+生源优势
为什么家长们会对这所学校寄予厚望呢？
南外科华是南山区精心打造的国际化创新型九年一贯制公办学校，由华润代建，位于华润城中央，是深圳市第一家三星级绿色建筑学校，和唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校，硬件高配。
2018年9月才开学，办学不到三年。
与南外大冲首次招收生源就饱受质疑截然不同，虽然南外科华目前中考成绩还没有被检验，但已然成为了学区中的“当红炸子鸡”。
走红来源于各方加持：投资的是未来，而不是现在。南外科华目前还没有中考成绩，但只要学校的未来前景是向好的，就不影响它的价值和市场的追捧。
南外集团的实力
自2016年南山区提出了 “教育集团化”的战略后，深圳进入了遍地“学区”的新时代。南山外国语学校集团就是其中的佼佼者，甚至可以说是领头羊。南外集团坐拥南外文华、南外高新、南外滨海、南外大冲、南外科华、南外高中部等知名分校，以再加工能力出众而闻名。
这些坐落于蛇口，深圳湾，科技园等豪宅区的学区，凭借高质量的生源和家长，出色的教育质量脱颖而出。南外的金字招牌，一直以来是在南山寻找学区的家长优选的目标。
特别是近两年以“黑马之姿”跻身南山学校第一梯队的南外大冲，两次中考成绩都非常亮眼。有南山外国语集团倾力支持，南外科华这所定位“国际创新教育标杆”的学校给足了家长预期。
科技园的优质生源
对于没有成绩作为参考的学校来说，除了从成绩这个直观的基本标准倒推，生源也是重要的参考。南外科华很有机会依靠自身生源优势，跻身南山区一线学区。
生源折射的是小区的竞争力、地段的竞争力、家庭的社会竞争力……科华学校位于科技园腹地，深圳高级码农的大本营。在附近居住的业主基本都是本科及以上学历，享受到教育红利。这批拥有在教育等方面有比较相似观念的家长群体，形成了独特的“圈层”，教育氛围浓，生源优质。
科技园优质生源+一流师资力量+南外集团加持，科华校区自然受家长们的追捧。后期如果通过成绩的考验，学校还将形成“黑洞效应”，绵绵不绝吸取优秀生源。
二：南外科华，学区楼盘攻略
今天我们来深扒一下几个典型的南外科华学区小区和户型。
南外科华学区片区是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带，周围聚集着大量的高新技术企业和人才。
片区内的很多楼盘都是系列开发：华润城润府（一二三期）、大冲城市花园、城市山谷一二三等小区、英伦名苑一二三四期（四期名为红树别院）。下面我们通过房源的优先级选择来详细介绍下。
南外科华学区怎么买？
第一梯队：华润城润府、大冲城市花园
不管是自住还是投资，选择南外科华的学区，毫无疑问优先选的就是楼龄较新的品质小区—华润城润府。华润城润府是广东省目前最大的中心城区的城市更新项目之一，也是华润置地目前投资最大的综合体。
学区加持、万象天地热门商圈、华润品质、“豪刚”需求，使润府成为南山科技园网红盘，从2014年开始卖房，一直都是市场的焦点。
华润城系列已推出了三期产品，一期开盘均价在4万/㎡左右，二期开盘均价7.4万/㎡，目前二手房挂盘均价均突破了16万/㎡。三期在2018年开盘，均价8.5万/㎡，尽管产品实用率低，而且还处在调控期，但也不影响楼盘的热度，先后两次开盘引发全城轰动，超万人（第一次认筹6776号，第二次认筹4006号）热抢，成为一时之传奇。目前三期还未进入二手房市场。
接下来的四期产品，相信又能引发一波热潮。
华润城润府一期
华润城一期位于科技园片区偏北的地方，距离高新园地铁站将近1公里的距离。2016年建成入伙，楼龄还相对较新，一共12栋楼，1-8栋是高层，9-12栋联排别墅。楼与楼间距远，小区花园舒服，有露天游泳池，健身活动场所和会所。华润物业管理严格，地下 4层停车位充足，小区地理位置好，四周没有高楼房遮挡，生活居住品质高。
华润城一期因为地块为长条形，楼间距相对较大，通风、采光比较好。其次，户型的利用率相较2期、3期较高。主要产品为83-245平的2-4房。
83平左右的2房报价1450万左右， 近期该户型中层的一套成交总价1400万，单价超过了16万/平。
▲华润城润府一期83平2房
89平户型，综合性价比最高的房源，可以做3房2厅2卫，而润府二期和三期的89平只能做2房2厅2卫，一期相同面积多了1房+1卫。每个功能区域的空间都足够，通风、采光都非常好，利用率相当高，对于一家2代或3代同居家庭完全够用。
6月份中间楼层成交价1580万，单价近17万/平！目前同类户型挂牌价在1600万左右。
▲华润城润府一期89平3房
3房中高楼层西南向1680万红本在手学区空出
89平三房西北向中间楼层，1550万满五唯一少量欠款学区初一
其他在售户型包括125平的3房户型，报价在2100万左右；166平4房，报价在2600万。1栋有三种户型公寓产品，166平户型精装修1850万，205平户型精装修2200万；241平户型毛坯房报价2500万。
华润城润府二期
二期位于华润城中间位置，交楼时间是2018年2月初，总共是6栋楼，A-B-C栋统一36层的高层住宅，E-D栋是120米高度-53层的高层住宅，F栋是54层的大户型公寓，一楼为沿街商铺，二楼是一个总建面约6600平的架空花园，3楼以上为住宅。
润府二期是精装交房，主打大户型，外立面看起来比一期更有豪宅气息。但是小区楼栋都是超高层，采光、视野比一期要差，居住舒适度上要打折扣。在均价相近的情况下，购房者更倾向一期。
户型方面，整体感觉是没有一期户型实用。81平的1+1房转手率不高，但目前成交价也达到了1200万。89平的两房，实用面积约76㎡，主卧套间和双厅占去50㎡（包括景观阳台），剩余的26㎡再划分给次卧、厨房、生活阳台、公卫。这样的规划对于普通购房者用来居家而言，有些浪费。去年11月底89平的2房成交价1260万，成交均价14.2万/平，目前报价接近1600万，价格提高了不少。
▲华润城润府二期89平2房
148平3房2卫的奢享户型，精装修客厅出大阳台，居家安静。目前148平的报价在2650万左右。
▲华润城润府二期148平3房
华润城三期
位于华润城一期和二期的中间。2019年12月底华润城三期第一批入伙。
一年间华润城二期的成交活跃度不亚于华润城一期，华润城一期的优势在于主打刚需户型，以89平小三房居多，所以成交量相对多一些；而选择华润城二期的多以改善型为主，小区品质较一期更为上档次。而论品质新入伙的华润城三期在小区环境，物业管理等级，业主居家体验上又更上一层楼。
89平的两房低楼层报价1470万，中高楼层1550万左右，近期成交价在1460万，单价到16万以上！
▲华润城润府三期89平2房
大冲城市花园
大冲城市花园也是华润的作品，是华润拿下大冲村旧改的第一个楼盘，属于回迁房。不少人认为回迁房居住的人比较杂，居住环境不够优秀，加上回迁房在建筑品质、户型设计上没有商品房好，所以对这个小区会有顾虑。
但是对比下周边的华润城润府一二期，大冲城市花园价格要低2万多每平，目前均价14万/平左右。对于预算有限的买家，还是会选择这个小区，毕竟花更少的钱可以享受同等的配套和学区。而且小区之前原住民有很多已经都去了国外，除一部分出售或出租的业主，现在大多数都是科技园的上班族和一些白领居住的人群较多。
大冲城市花园2014年12月竣工，2016年入伙，共10栋，对比华润城，它的容积率相对低，楼间距大。小区体量大，户型多样，从81平正南向，100平正南向，125平正南向和南北通透，175平方米南北通到275平方米复式都有，户型方正，户户朝南，采光、私密性不错，实用性也很强。
80多平2房、100平的3房市场表现更为活跃，目前放盘量不多。80多平2房目前报价1200万左右， 100平的3房目前报价1600万， 125平也是三房户型，舒适度要更高，目前有套中层房源在卖，业主报价1800万。
▲大冲城市花园80平2房
▲大冲城市花园100平3房
其他户型比如175平的4房大户型报价2800万。275复式目前报价已经突破了3200万，甚至有套报价高达3500万。
第二梯队：城市山谷
上文把华润城润府（一二三期）、大冲城市花园放在第一梯队是因为这几个小区都是华润产品。而将城市山谷放在一列，考虑的是科华学区的最低总价的房源藏匿在别墅区城市山谷里。
城市山谷三期
城市山谷位于华润城一期的西北，沿着铜鼓路南北排列，一二期都是别墅，三期共8栋，也大都是些联排别墅和少量复式，为城市少有的城市纯别墅区。三期9栋是公寓样式的小面积住宅（房产证上为住宅），44平左右的单间和64平左右的两房，这是科华学区里总价相对比较低的房源。
▲城市山谷三期44平单间
选择小户型房源的买家一般都是看中科华学校学区，也有的是刚需冲着地段、配套而来。鉴于城市山谷三期小户型拥有科华学区的硬通货，房价涨了不少，目前均价超13万/平。44平左右的单间市场活跃度要高于64平的2房，目前在售房源学区空出的报价基本超过了750万。
近期高层的一套成交价720万。2房成交的比较少，在售房源也比较少，报价较高。
第三梯队：英伦名苑一二三期
英伦名苑是目前科技园区规模较大的纯英式高尚住宅区，建于2002-2005年，相对科华其他小区学区，楼龄比较老，均价在13万左右。一期2003年建成，由4栋洋房建筑围合而成，户型是115-198平 3-5房，除了1栋带电梯，其他都是楼梯房。
▲英伦名苑一期130平6房，满五唯一学区空出看房很方便
二期2004年建成，由4栋小高层围合而成，最大特点是欧式花园建筑风格，户型是124-212平2-4房。一二期基本上是大户型，对于大部分家庭来说，会是一个不小的门槛，成交不活跃。
▲英伦名苑二期148平4房
二期在卖的目前只有148平4房报价1670万。
▲英伦名苑三期76平2房
▲英伦名苑三期83平3房
三期由4栋小高层组成的英式花园社区，户型有75-167平2房、3房、4房，跃式结构居多。三期的特点是有最小户型76平米的两房，是这几期里仅存的低总价上车盘。虽然数量不多，但相对前2期市场热度更高些。目前76平米的两房报价在1150万。
本篇南外科华学区，就介绍到这里，对科技园学区感兴趣，或者要找房源，都可以加微信交流。
（靳波：13651475165 微信同号）
粤公网安备 44030402000760号
