昨天，深圳房地产历史上标志性的事件出现了——首次用积分规则筛选购房人群。
本次主角是西部网红盘华强城，昨天傍晚发布的销售方案公示里，提到只有积分排名前5560名的购房者，才有资格摇号。
倾向性很明显，优先深户无房家庭、个税与社保时间长的购房者，完美呼应了715新政。
从推售的套数来看，中签率控制在了10%，以往网红盘低至个位数的选房概率不复存在。
规则一出，网上讨论炸翻了锅。
“老刚需”家庭欢呼雀跃，单身人士却忿忿不平。
积分规则到底公不公平？南方楼事针对网友热议，对比同时出台的南京摇号政策，进行了梳理和分析。
摇号选房看积分，“老刚需”成赢家？
自715新政以来，积分规则的图片就已经传遍了各大购房群。
本来图片对标的是华强城。
传着传着，连华润城4期也“绯闻”上身。
激起的讨论度逼得润4昨天发布了辟谣声明，明确表示：
“尚未取得预售许可证、未进行认筹登记、也还没确定开盘时间”，网传的摇号规则，并不属实。
至于华强城方面，此前媒体向华强城求证时，项目销售还表示尚未收到积分通知。
但在昨天公布的销售方案中，却又直接摆上了同样的积分规则……
不管怎么样，网传的规则总算是被证实了。
1
“老刚需”笑了，单身哭了？
这份积分规则将中签率控制在了10%，在诚意登记环节对“老刚需”极度倾斜，同时也引发了部分网友的吐槽：
这对单身人士可太不友好了！
根据积分规则，进行诚意登记的客户需要按房产、户籍与社保三个指标进行积分，排名达到前5560名，才能进行诚意登记。
房产积分项中，在深无购房记录的，能拿到最高50的积分。
户籍项中，夫妻皆为深户的家庭，能拿到最高的10分。
至于社保项，则按夫妻双方或单身个人在深缴纳的社保总月数积分，0.1分一个月。
网传的积分分析，图源微博@深圳熊大
也就是说，无购房记录的双深户家庭，首先就得到了60分，与其它类型的购房者拉开了10分的差距。
来深时间越长的家庭，社保积分也越高。
由此可见，有家室的深户家庭，牢牢站在了登记链的顶端。
然而，有些网友不乐意了：没家庭还买不了房了？
根据积分规则，单身深户的积分，整整比双深户家庭低上5分；
家庭购房单位的积分，算的是夫妻双方在深累积缴纳的社保月数。
单身购房人士，则算的是个人社保月数。
也就是说，同样是落户3年，夫妻一起买房，社保积分是36 x 0.1 x 2= 7.2分，而单身人士只有3.6分。
成倍的差异让网友们纷纷自嘲：不结婚还买不了房了？
甚至还有网友调侃：妈妈又多了催婚的理由。
南方楼事的粉丝小陈，半个月来心情更是跌宕起伏。
来深7年的她，曾经买过一套小房子。
今年4、5月份，她卖掉了房子打算置换，却因为火热的行情，迟迟不能上车。
新政“热点盘优先无房家庭”的消息一出来，小陈觉得自己逆袭的机会来了，打算好好选新盘。
华强城积分规则一出来，她傻了眼。
本以为自己作为无房“老刚需”，胜券在握，万万没想到，竟输在了单身。
无奈的小陈只能感慨：单身是罪。
小陈的吐槽
2
积分入围，选房看命？
积分规则的规定对“老刚需”可谓是相当倾斜，然而，一旦仔细研究销售方案，就会发现：
华强城“优先无房家庭”的操作，似乎只做到了诚意登记这一步。
根据销售方案细则，华强城会根据积分排名确认诚意登记资格，随后公示名单，再进行公证摇号。
然而，公证摇号的过程，却并没有根据积分排名决定先后。
也就是说，入围了前5560名后，“老刚需”们与单身人士又在同一条起跑线了。
选房顺序全看摇号。
假如摇号顺序较前，入围的单身购房者仍有选房主动权；
而要是摇到了一个较后的顺序，就算是“老刚需”，可能也选不到心仪户型。
再加上“老刚需”一般家庭成员较多，假如户型不满意时，就很有可能弃选。
靠积分保障了“老刚需”的登记资格，却没法保证他们真正买到房子。
这“优先无房家庭”的力度，似乎不太够。
3
优先无房，哪家强？
华强城并不是新政后第一个进行优先无房公证摇号的新盘。
事实上，7月27日时，坪山恒大城二期便已经进行了公证摇号。
与华强城不同的是，恒大城执行新政的方式相当简单：
直接将购房者分成有房无房两大类，第一类的无房客户，优先摇号，然后再进行第二类客户摇号。
执行方式十分简单直接，但也有效。
最起码，无房群体可以实实在在地优先选房。
昨天南京也发布了对人才与无房群体优先选房的执行通知。
通知里公布的摇号规则，一环扣一环，比恒大城与华强城复杂几倍。
在购买新盘时，摇号要分4轮。
摇号比重与选房次序都按人才、无房家庭、其它购房者这一梯度排序。
通过这一复杂的摇号过程，无房家庭享受了优势，也给其余购房者留了机会，但将人才放在最高优先级，也引发了不少争议。
分析完几个优先选房的方案，南方楼事只觉得：真难！
新政中“优先无房”的条款，无论是以什么形式实现，都会有一部分人的需求被暂时妥协，而且，任何形式都难以十全十美。
“刚需收割机”华强城
聊完积分规则，还是要回归到首创了积分规则的华强城身上。
作为深圳西部网红盘，华强城热度实在太高，以至于销售们都忙得没时间回复客户。
一般销售秒回消息，而华强城的销售求你别回信息：
一般销售巴不得别人上门，而华强城的销售求你别上门：
甚至有购房者向南方楼事吐槽：
“华强城的销售从来没有回复过我的消息。”
销售如此“高冷”，根本原因还是这个盘人气太高。
每一天，南方楼事的粉丝群里关于华强城的疑问都层出不穷。
715新政后，华强城销售也隔三差五地发着资料收集信息，反复撩拨着购房者的神经。
于是，坊间关于华强城开盘的议论也越来越高，项目的声势越来越大。
华强城为什么火？原因有三：价格低、地铁口、性价比高。
华强城的备案价还没出来，但根据各路网上的传闻，华强城的单价将在5万/平。
在深圳，这个价格堪比“白菜价”。
同片区的二手房均价已经去到5.5万/㎡，在售二手房只有338套。
华强城附近在售的二手房也只有两三个，中粮凤凰里的均价已经去到6.1万/㎡，上个月比较火的博林君瑞均价在6.9万/㎡。
再加上项目是11号线塘尾站地铁口项目，交通便利，户型多，且方正。
于是，性价比极高的华强城便成为了深圳人气火热的“刚需收割机”。
回看华强城的前两次开盘，房源也都是日光的节奏。
2018年11月26日，华强城一期开盘，当天共推出1240套住宅房源，截止至下午17:10分，项目去化率达9成。
2019年5月31日，华强城三期开盘，当天房源全部售罄。
据了解，这次华强城推出的房源为之前村委历史遗留原因导致备案未通过的房源。
总数共556套房源，主推户型为72㎡两房一厅一卫、89㎡三房两厅两卫和125-130㎡，毛坯现房交付。
华强城户型图上下滑动查看
项目诚意登记时间从7月31日上午9点开始，到8月2日下午6点结束。
作为人气刚需盘，华强城这次的登记人数会有多少？
结合销售的忙碌程度与坊间的人气，南方楼事估计，登记人数起码会上6000。
毕竟项目的积分规则只取前5560人，如果认筹人数不超过这个数字，那么积分规则就形同虚设了。
尽管华强城人气极高，南方楼事还是要提醒大家，华强城的价格既然“美丽”，那配套就会逊色一些。
根据南方楼事上个月初的实探，华强城楼下的一排底商，几乎都还在招商中，少量营业的门店也是五金店。
还有一些没有广告遮挡的门店，基本上都贴出了转租或者出售的提示。
可以猜测，楼盘底商招商较为困难，加上疫情影响，距离楼盘自身的商业投入使用还需要时间。
而楼盘周边除了一个福利房项目和两个商品房项目，1km辐射圈内，大工厂、小工厂和农民房扎堆，环境较为“原始”。
虽说项目周边有许多旧改项目，但因为体量过大，进程缓慢还需要很长一段时间。
上下滑动查看华强城本次诚意登记与摇号规则。
分析完这次的积分规则，在文章末尾，南方楼事还想说几句：
在执行政策时，只有相对公平，没有绝对公平。
虽然坊间都吐槽华强城的积分规则“歧视单身”，但客观地说，无房家庭对房子的需求度，还是会高于单身。
因此，政策上对无房家庭有所倾斜，是情理之中。
至于“诚意登记看积分，入围摇号看运气”这一点，南方楼事倾向于认为，开发商在前期进行购房者意向摸底时，已经对入围人数有了一个基本的概念，所以才会出现目前的这个积分规则。
具体摇号情况如何，南方楼事还将持续跟进。
这次摇号结束后，大家最期待入市的，应该就是华润城4期了。
作为今年议论度最高的热盘，润4的摇号规则将会如何？我们拭目以待。
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