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挂横幅求棚改的南山老破小小区,开发商根本不想拆!

大宗先锋 发布时间:2020.07.31 19:44:02
浏览:11189

今年深圳棚改大火。

 

几个月的时间,先后有香蜜二村、华富村、南华村纳入棚改范围。

 

最近的消息是,罗湖船步街片区纳入棚改范围。这一次,涉及权利主体1700多户,居住人口7000多人。此外,还涉及海关、航运等32家机关企事业单位产权,12家物业管理服务单位。

 

所有的权利主体,住宅按建筑面积1:1.2或套内面积1:1置换,选择货币补偿的按照项目市场评估价给与补偿,住宅为4.5万/㎡。此外,每套可增购最多10㎡,按照同地块安居房标准。同时,按时签约最高可奖励8万/套。

 

也就是说,如果是一套建筑面积100㎡左右的住宅,选择货币置换最多将获得548万元的补偿款!如果选择产权置换,还有拆迁安置费等补偿。

 

棚改带来的巨额利益,确实让深圳业主如痴如醉,特别是那些上世纪90年代建成的住宅,业主们更是频繁要求纳入棚改,希冀一夜获利。

 

南山的桃苑公寓就是其中一例。

 

一、27年老房未纳入棚改范围,业主急眼!

 

公开资料显示,桃苑公寓是1993年,深圳市南油地产开发的70年产权商品房小区,地处南头片区,位于南山中心城区,周边配套齐全居住氛围浓厚。

 

在南头片区,分布有大量的90年代老小区、城中村,从2018年起,周边就有不少符合标准的老旧小区,就已经纳入了棚改范围。

 

目前,桃苑公寓旁的荔苑小区、荔馨村、荔芳村都纳入的棚改范围,而桃苑公寓却不在棚改范围内。

 

眼瞅的邻居们可以靠棚改置换新房或拿到拆迁补偿,自己却还只能守着个老房子,难怪桃苑公寓的业主急眼,直接在窗口挂出了“我要棚改”几个大字。

 

大宗先锋查找相关数据,发现荔芳村、光大村等纳入棚改范围的小区,目前在售的二手房价都已经上到8-9万/㎡,桃苑公寓却仅在7万/㎡左右。

 

即便是周边没纳入棚改范围稍微新一点的小区,价格也都在8万/㎡左右。



与上述纳入棚改范围的船步街片区相比,都是上世纪90年代的老旧小区,周边环境同样脏乱差,桃苑公寓似乎并没有什么理由,被排除在棚改范围内。

 

为何一个楼龄27年的老旧小区没有被划入棚改范围?

 

二、高层电梯房,不符合棚改准入标准

 

先来看看南山区的棚改政策。


2019年3月,为加快推进南山区棚改工作,明确职责分工,规范工作程序,深圳市南山区人民政府正式印发《深圳市南山区棚户区改造实施细则(试行)》。

 

《实施细则》明确规定了老旧住宅小区必须满足以下两个条件之一:

 

①住房使用年限在20年以上,且存在住房质量、消防等安全隐患,或者使用功能不齐全,或者配套设施不完善三类情形之一的;

 

②住房使用年限在20年以下,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的旧住宅区。

 

值得注意的是,纳入棚改的要求之一,是房子存在住房质量、消防等安全隐患。去年船步街片区的和平新居曾因地陷倒塌,是让船步街片区整体快速纳入棚改范围的重要因素。

 

说回来桃苑公寓,并没有存在住房质量、消防等安全隐患。不仅如此,桃苑公寓还是上世纪90年代少有的高层带电梯的小区,并不存在使用功能不齐全的情况。此外,由于地处南山中心区,小区周边配套也很完善。

 

对照政策,桃苑公寓这个高层电梯房,真的没有理由成为棚改项目。

 

除非小区被鉴定危房等级为D级,但根据相关要求,D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求,房屋整体处于危险状态,构成整幢危房。

 

桃苑公寓明显也不是。

 

三、若纳入棚改范围,补偿价最高达8.5万/㎡!

 

目前,深圳棚改的实施模式是改造后住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房、安居型商品房及公共租赁住房。

 

在深圳,棚户区改造项目采取的是货币补偿、产权调换或两者结合的补偿方式,由被搬迁人自愿选择。

 

如果选择产权调换有三大改善优势:可以改善居住环境;楼龄变短,老旧小区变身一手新房;户型设计更科学合理。

 

以上三方面的改善都可以大幅提升物业价值,这就注定了棚改是快速造富的途径之一。

 

如果选择货币补偿,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》市政府令第292号进行,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。同时还应包含被征收房屋室内自行装修装饰费、搬迁、临时安置费用。

 

根据数据,桃苑公寓近期成交价大概5.2-7.2万/㎡,放盘价大概6.7-8.8万/㎡,周边二手房均价大概6.4-8.3万/㎡。如果是选择货币补偿方式,桃苑公寓的房屋价值的补偿单价大概率在7.5-8.5万/㎡之间,这个价位可以购买周边相对较新的小区房。



四、从评估角度出发,开发商拆不起!


但不管是否能够被纳入棚改范围,从评估角度出发,开发商也并不愿意介入这样一个小区。

 

拆迁的考虑因素一个是拆迁的成本,另一个是计容面积的提升。如果任何一个都不具备,开发商是没有动力去做这件事的。

 

拆迁的成本是最难控制的,南山的房价本来就高,棚改房屋的评估价本身又比抵押评估价值高5-10%左右,又增高了一部分补偿成本,这是很大的阻碍。

 

此外,高层电梯楼是没有容积率提升空间的。不能多建房子多销售,再加上棚改成本过高,难以实现盈亏平衡,开发商也很难去做这“赔本”的买卖。

 

更重要的一点是,政策不支持。拆除重建方式棚改短期内会促使房价上涨过快,明显违背现阶段政府调控意愿。 


按照国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的消息,推进城镇老旧小区(2000年之前建成的)改造,同样是拉动经济,未来将不用货币补偿等方式了,而是提升、改造老小区。


 

这意味着未来“拆除重建式”的旧改、棚改将被控制总量,对老旧小区的主流处理方式是不拆除的改造提升。希望通过旧改、棚改一夜暴富的人,很大一部分要失望了。

 

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