最近，深圳老小区掀起一阵“我要棚改”风。
除了被报道的南山桃苑公寓，龙岗中房怡芬花园也默默加入“队伍”。
都是以同样的形式宣告——阳台拉横幅。
主动申请改造热情之高，不难令人发出质疑：
究竟是为了改善居住环境，还是借棚改概念炒作房价？
带着这样的疑问，南方楼事展开调查。
最后发现，即便初衷是改善居住环境的业主，也不免有希望棚改可以拉动房价的念头。
“拆我！拆我！”
桃苑公寓之所以被大众关注，并不是因为拉上横幅，而是因为——外观新。
甚至被网友被称为“大概是中国最豪华的棚户区。”
和大家固有印象中低矮、破旧的老小区不同，桃苑公寓看起来很新。
图源 链家
Sunny是桃苑公寓业主，一直居住于此。
对于网友们的辛辣点评，她不满表示小区的外立面曾经十分破旧，但是在大运会之前被粉刷了一遍，并且增加了空调围栏，这才让楼龄27年的老小区看起来好一些。
“这只是形象工程，小区内部实际上十分破旧而且有安全隐患。”
Sunny告诉南方楼事，现在小区楼道以及多处墙体开裂，还有一些门窗已经脱落到地面，水管更是腐蚀不堪。
“而且底层是不通燃气的，一直以来十分不方便。”
图源 微博
最让业主意难平的是：片区内多个老小区都已经划入棚改，凭什么丢下桃苑公寓？
所以在今年4月初，业主联名申请棚改，并且在7月初有80多位居民自发前往南山政府信访。
对此片区中介告诉南方楼事，目前所有业主都已经签字，等政府审批。
图源 微博
针对桃苑公寓的种种情况，片区资深中介透露，桃苑公寓户型一般，而且密度很大，停车位紧缺。
一系列硬伤导致小区近年房价一直不温不火，即便是地铁口物业（离11号线南山站只有200多米）也带不动房价。
中介还告诉南方楼事，小区在4月开始申请棚改后业主开始涨价，涨20-30万的都有。
关于底层没有通燃气的问题，对方透露，桃苑公寓低楼层之所以没有通燃气，是开发商的问题，他们没有去申请。
对于棚改的意图，中介坦言实际上很多业主已经不住在这儿，房子都出租了。想要棚改并不是为了改善居住环境，而是涨价。
“有些业主比较贪心。”
7月29日截图自诸葛找房官网
另一边，位于龙岗大芬的中房怡芬花园，也“低调”的拉上了横幅。
但为什么没有这么多网友“围观”？
大概是因为——看起来够旧。
据南方楼事了解，已有24年楼龄的中房怡芬花园，目前并没有旧改或者棚改预期，现在业主拉起横幅只是表达诉求。
片区中介坦言，这些业主希望棚改带动房价的可能性大于改善居住环境。
“虽然现在小区挂了很多横幅，目前房价还没怎么变化。”
在诸葛找房查看小区房价趋势图，去年去年均价为3.8万/㎡，现在4万/㎡，一年涨幅仅5%。
7月29日截图自诸葛找房官网
对于中介的说法，小区业主杜先生并不赞同。“棚改虽然可以带动房价，但是我们主要还是希望可以改善居住环境。”
说起房价，他十分感慨。
杜先生表示自己在1999年来深圳，当时的中房怡芬花园不到两千块一平，还送深圳户口，现在房子已经涨到4万/㎡。
虽然比不上那些动不动就涨几十万上百万的房子，但是他已经很知足。
“比上不足比下有余。”
以改善“之名”申请棚改
近年来，像桃苑公寓和中房怡芬业主自发申请棚改的并不少见。
上周在南方楼事报道《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》的稿件中，就有不少读者留言表示：XX小区、公寓为啥还不拆？
南方楼事后台留言
在深圳论坛搜索关键词，可以看到有高达400条帖子。
帖子的讨论度也十分活跃，回帖次数最高有650个。
可见深圳居民对于棚改/旧改的热情之高。
但，棚改热情的背后是否真的是改善居住环境的需求？还是涨价的“利器”？
从下面几组房价地图，或许可以窥探业主心态。
桃苑公寓所在的荔苑中兴片区，确定棚改的9个小区现在二手房均价都在8万/㎡以上，最高9.1万/㎡。
而周边正常的商品房，均价在5.1-8万/㎡之间，并且6、7万/㎡的十分普遍。
7月29日截图自贝壳官网房价地图
还有有福田的南华村，小区在2017年8月7日启动棚改意愿征集工作。
从贝壳的历史成交情况可以看到，小区2017年单价在6-6.7万/㎡左右，2019年已经去到8.7万/㎡。
再看现在二手房挂牌均价，已经高达9.5万/㎡，远远超过周边的商品房。
7月29日截图自贝壳官网房价地图
如果两组数据说明不了情况，我们再看看最具代表性的八卦岭宿舍。
27.59㎡的户型，2018年成交单价5.7万/㎡，2020年4月为9.7万/㎡，三年时间涨幅70.8%。
对比周边的二手房均价，八卦岭宿舍更是一骑绝尘。
因为有棚改和学校预期，从5字头一路奔向10字头，高高“挂”在那儿。
7月29日截图自贝壳官网房价地图
可见，老小区居民对于棚改热情高涨的背后，很难和利益撇清关系。
当棚改成为涨价的“利器”，免不了投资客入场。
据证券时报报道，很多投资者专门盯着好地段的老旧小区，押注改造带来的高回报率。
他们在房子有可能拆迁之前提前埋伏，一旦有棚改的消息传出，这些投资者立马就提高价格抛售房子，并且愿意接盘的人不在少数。
当然，明目张胆的炒作行为，会被官方点名。
5月29日，就部分居民利用棚改炒作二手房价格概念的问题，福田区住房和建设局就发通知：
严禁业主、物业、中介炒作“棚改”概念，并下架相关房源。
这里提醒各位，棚改后配建的房子都是人才房和安置房，后期不管是转手还是出售相对会比较麻烦。
没有必要花高于周边二手房的价格下。
高层小区“凑热闹”
棚改这么“香”，高层小区不淡定了。
所以市场上涌现了像桃苑公寓这类高层小区申请旧改的浪潮。
但是真的能申请成功吗？
南方楼事认为很难，原因有以下两点。
首先是小区外观、配套等尚可。
还是以桃苑公寓为例，现在该小区申请棚改被大家诟病的就是：外观新。
而针对棚改，深圳2017年8月有政策明确表示：
全市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。
小区外边尚可，并且还是周边唯一带有电梯的老小区，这个配套设施怎么看都是还不错的。
图源 链家
还有位于罗湖区的东乐花园，现在已有32年楼龄。
据乐居报道，近日该小区有业主因为棚改“只改多层不改高层”闹维权。
后来官方回应表示，东湖街道仍在研究后续更新工作的可行性，包括高层纳入更新的可行性以及更新模式。
目前意愿征集工作仅是城市更新可行性的初步摸底，未涉及立项等其他相关事宜。
可见，对于高层小区进行棚改，官方较为谨慎。
图源 乐居
其次，高层小区容积率过高，棚改“无利可图”。
大家都知道棚改很大原因是为了改善居民的居住条件，还有另一个因素是增加容积率，增加人才住房。
而高层小区的容积率本来就很高，棚改完很大程度上是没有太大利益。
举个例子，如果老破小的容积率在1.5以下，改造后可能达到3.0，这里边的差额就是利润。
但如果是高层小区，原本的容积率本来就在3.0或者4.0，这时候改造几乎没有增加更多高容积率的可能性。
如果大家有心观察，会发现很多纳入棚改范围的老小区，绝大部分容积率偏低。
桃园公寓周边确定旧改的9个小区，层高均在8层以内。
桃苑小区 图源链家
在知乎上，一条《现在大量 33 层的高层住宅未来怎么拆迁？拆得动吗？》的问题里，房地产金融从业人员熊童子给出专业分析。
从纯经济角度考虑，拆除15层以上的高层住宅进行重建已经是赔本买卖。
再考虑到分散的物权导致的沟通难度和时间（资金）成本，即使是现在普遍存在的5-6层的多层住宅，重建收益恐怕都难以覆盖拆除成本。
图源知乎 熊童子
这也就是说，高层小区想要进行棚改是比较难的，“缝缝补补又三年”才是未来的常态。
高密度住宅的棚改在经济上不可行，就现实社会而言，你让业主去承担这笔重建费用也几乎不可能。
所以，南方楼事认为高层小区申请棚改成功的可能性会比较小。
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抛开利益，有一个问题值得深思。
那些逐渐衰败的高密度住宅该如何改变？
除非，建筑技术发生革命性变化。
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