深莞楼市限购后购买力流入、40周年节点“扩容”传言又起、再加上均价2万/平的“白菜价”……
最近的大亚湾，又开始蠢蠢欲动。手头有些闲钱的人，纷纷来这里一掷千金。
然而何曼对此却不为所动。
曾经是大亚湾业主的她，5年前在这买了一套房。
持房4年，大亚湾房价才涨了7千/平，而深圳，就连龙岗都涨了3万/平。
与此同时，何曼的房子，租不出也卖不掉。
终于在去年脱身的何曼，现在还心有余悸：
“新政还是扩容我都不感冒，反正绝对不买大亚湾！”
以下，是何曼这个前大亚湾业主的“踩坑”史。
《大深圳系列报道大亚湾篇》vol.1
今明两天，南方楼事将推出大深圳系列报道大亚湾篇。
用脚步丈量大亚湾，还原最真实的惠州临深。
本期关键字：被套牢的大亚湾业主
下期预告：大亚湾楼市现状（8月12日）
50万，买一套不住的刚需房
2019年6月，何曼终于卖掉了她大亚湾的房产。
2015年花50多万买来的小三房，2019年以99万的价钱卖出，附赠全套家电。
除去15万的房贷利息与10多万的装修费，何曼持房4年，赚了20万。
而按照南方楼事去年的统计，惠州的一套房产，要达到10%的年涨幅，转手时才能不亏本。
详情请戳：粤港澳大湾区“炒房亏本”地图曝光！这些城市亏惨了？
算下来，何曼的这套房，其实是亏的。
因为资金被套牢，何曼还错失了在深圳置业的时机。
持房4年间，大亚湾房价才涨了7千/平，而深圳就连龙岗都涨了3万/平。
回想起关于这套房的种种，何曼只觉得：一步错，步步错。
1
一时冲动，买下一套“鸡肋”房
时光倒流至2015年，当时的何曼正打算买房。
来深多年的她对楼市一直不太关心，只是因为要成家，才打算买房子。
预算有限，何曼在深圳能买得起的都是老破小。
在中介的推荐下，何曼将目光投向了临深。
本打算看与龙岗接壤的凤岗，但看房时，何曼却被中介忽悠去了大亚湾。
2015年，深圳房价正值小高峰，再加上惠大高速通车，深惠城轨传来建设消息，大亚湾楼市火热，仅2015年，新房成交量就高达4.2万套。
从没了解过大亚湾的何曼被这个地方“惊艳”了。
第一感觉就是大。
大亚湾
深圳各区的平均面积是220平方公里，而大亚湾光是陆地面积，就达到了293平方公里。
这一点反应在楼盘上，分外直接。
何曼所看的小区是当地的大楼盘，共分8期开发，光看体量，深圳完全无法匹敌。
与深圳的老破小相比，这里给人的第一印象也天差地别：大房子、大社区，还配自建学校，连学区都不需要担心……
2020年8月的大亚湾，遍地大体量楼盘，图片由上周南方楼事踩盘拍摄
何曼立马就心动了，在中介的催促下，当天就交了定金。
交完定金后，何曼就后悔了。
毕竟，她一直在南山上班，假如在大亚湾住，单程通勤时间也接近2小时，相当不方便。
但初次买房的何曼舍不得定金，只好硬着头皮一直交易了下去。
她安慰自己：只要在坪山找份工作，在大亚湾住就很方便了。
2015年4月，何曼花50多万买下了大亚湾临深一大型楼盘的97平三房。
而这，也是她“入坑”的起点。
2
出租无门，房子降价20万才脱手
等买房后进了业主群，何曼才意识到自己是被中介坑了。
看房时，中介一直以所剩房源不多为由，催着何曼下定。
进了业主群后，何曼才发现中介仍时不时在推荐房子——房源分明还绰绰有余。
事实上，在大亚湾，何曼根本不愁买不到房。
除了她买房的楼盘，大亚湾还有好几个超大体量楼盘，开发周期长达10年，几乎每年都有新房入市，每个项目的总户数都达上万户。
大亚湾某超大体量楼盘
在何曼买房的2015年，大亚湾区的新房成交总量是42094套，而此后的几年，这里的新房成交量都超过3万套。
根据《惠州市住房发展规划（2019-2022年）》，大亚湾在3年内还计划供应新房 7.5万套。
图源《惠州市住房发展规划（2019-2022年）》
与供应量形成鲜明对比的，是大亚湾的购买力。
截止至2019年末，大亚湾的常住人口才23.83万人。
大亚湾的新房，一直供大于求。
更糟糕的是，何曼发现自己的“理想生活”，完全无法实现。
在坪山，何曼找不到互联网相关的工作，而且工资还只有南山的三分之一。
在实地考察后，她发现新房周边的配套其实也并不完善。
大亚湾楼盘的底商都不太完善
自住打算泡汤，家人又想将房子留着养老，何曼决定将大亚湾的房子租出去。
也是从这时开始，何曼才真实体验了被“套牢”的滋味。
花了10来万装修的全新小三房，从入手到卖出的4年来，只短期出租过两次。两次的租客都是同小区因为装修所以暂时找房住的业主。
除此之外，小区的租客只有在附近开店做生意的人。
大亚湾的租房放盘量高达1万
2016年放租时，何曼98平的小三房租金只挂1800元，但因为房源多，还是租不出去。有些业主甚至挂出1500元的租金。
到了2020年，小区的新房越来越多，房源也同步增长，租金却还是和几年前差不多。
大亚湾部分楼盘2020年8月租金
新房房价的确在涨。
何曼小区的新房，2015年时均价5千/平，到了2020年，均价已经去到1.8万/平。
但小区的二手房却仅1.2万/平，就算是这个价格，何曼挂盘1年多也无人问津。
大亚湾目前二手房均价
“刚开始挂120万，没人买，后来直接挂100万（算下来均价1万/平），才卖了出去。”
接盘的是在深圳上班的小两口，觉得何曼的二手房实在便宜就买了。但买完后也没有入住，房子还是拿去出租了。
何曼想，他们也许与当时的自己一样，“不了解行情。”
3
后悔！后悔不早点割肉
2019年中，何曼的房子终于以99万的价格出手，同时还附赠了全部家具与家电。
刨去15万的商贷利息与十来万的装修费，何曼50多万买入的小三房，在出手时仅赚了20万。
这笔钱，甚至跑不过通胀。
何曼的朋友与她同年买房，但买的是龙岗。当时的龙岗均价1.3万/平，如今则已经上了4万。
大亚湾的房子4年涨7千，而在深圳，就连龙岗也4年涨3万。
距离大亚湾最近的深圳龙岗与坪山，如今二手房房价也已4万/平。
去年，何曼终于在宝安上了车，但因为买房太晚，如今每个月要交2万多的房贷。
才过了个年，宝安的房子就已经涨了40%。
看着深圳房价，何曼的心在滴血：“早知今日，自己当初就该早点割肉。”
如今，何曼的朋友圈泾渭分明。
卖掉了大亚湾的朋友都已经在深圳买了房，并庆幸已经及时止损；
还在大亚湾持仓的朋友则看着继续涨的一手房价，告诉自己房子还能赚。
对此，何曼看得一清二楚：新政之后惠州行情是好点，但是入手后转手太难，而且增值幅度太低。
现在的她一直在劝退身边想买大亚湾的朋友：
“千万别买大亚湾，没钱就在深圳买小的，要不就买东莞，至少东莞还有产业。惠州租不掉也卖不掉，太坑！”
大亚湾是个神奇的地方。
与寸土寸金的深圳相比，它的大户型、大小区与“白菜价”，都相当吸引人。
许多被表象迷惑的购房者，往往冲动下定，最终与何曼一样，被市场狠狠教训。
在这里，南方楼事还是要第n次强调：入手大亚湾，一定要谨慎。
假如是刚需上车，一定要算好账，看看自己到底适不适合在这里生活。
假如是有投资考虑，更不要只盯着上涨的新房房价，而是要摸清二手行情。
可以的话，还是要去实地考察，脚踏实地地感受下片区氛围。
上周五，南方楼事就实地考察了大亚湾片区的楼市，相关内容将会在明天推送，敬请期待。
文中受访者为化名，文章仅代表受访者个人看法
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