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深圳11亿资产5折起甩卖!又一大宗交易案现身法拍市场

大宗先锋 发布时间:2020.09.02 06:57:54
浏览:12116

今年,受疫情影响,经济下行趋势明显,加之有天量商办楼宇供应,拉长买卖双方博弈周期,深圳大宗交易市场出现明显萎缩。

 

具体来看,截止7月份,深圳大宗交易市场交易额只有56.16亿元,同比下降70%以上,大致接近2015年全年水平。

 

对比交易额首次突破500亿大关的2019年,如今深圳大宗交易市场是直线跳水。上半年,被市场监测到的大宗交易案仅有4例,分布在龙岗、宝安及福田。



不过近期由于商品房监管出手,个人和机构投资者将目光投向了其他概念的深圳资产。临深楼市、公寓市场、小产权,都成为热炒对象。大宗市场交易方面,谈判者和询价方重新出现。

 

司法拍卖中的资产也被人瞄上。近期,即将在司法拍卖市场出售,一套评估价值11亿元的资产包,就获得了6000多人的围观。

 

11亿资产包折价5.7亿起拍

 

这份破产清算资产包中,包含有评估价值2865万的84套商铺资产,评估价值3.3亿的17套写字楼资产,评估价值7.7亿的20套酒店资产。


 商铺标的资产状况


目前,该资产包按资产属性,分为三个标的在阿里法拍平台上公示,于9月11日正式开拍。商铺标的的起拍价为1400多万,写字楼标的的起拍价为1.69亿,酒店标的起拍价为3.94亿。


写字楼标的资产状况


三个标的的总起拍价约为5.7亿元,对比资产包的评估总价值11亿元,三个标的总起拍价几近腰斩!


酒店标的资产状况


为何起拍价低?大宗先锋查看后了解到,这三个标的实际上已经是二次拍卖,由于曾经流拍过,并未获得市场认可,因此这三个标的的起拍价,按评估价约50%折价再次开拍。

 

这份资产包的原权属方为深圳市志联佳实业有限公司,根据深圳市中级人民法院的信息,已于2016年7月21日裁定受理该公司重整一案,指定北京市金杜(深圳)律师事务所担任管理人。

 

结合管理人调查了解到的情况,志联佳已无能力通过自身完成重整并恢复持续经营能力,需要引入有实力的投资人对公司资产和营业进行整合并提供偿债资金。

 

这一次拍卖的资产包,是志联佳管理人委托相关会计师事务所,对志联佳进行破产清算专项审计中的标的资产。

 

所涉物业面积约4.8万㎡

 

三个标的所涉及两宗物业,为志联佳大厦1-3层商铺及写字楼,以及友和国际酒店(碧湖大酒店),房屋用途为商业金融业、商业办公、酒店,物业位置均在龙岗中心城。


另外,两宗物业目前均有承租人,即带租约拍卖。

 

按照评估公司出具的报告,志联佳大厦1-3层84套商铺的总面积约为943㎡,土地剩余年限还有25.54年。依据比较法原则,评估公司选取了金地龙城中央商铺、中海康城商铺、万象天成商铺对该标的资产的价值进行了评估。


 资产包所涉物业评估报告


金地龙城中央商铺的评估价约为4.7万/㎡,中海康城商铺为4.8万/㎡,万象天成商铺为4.6万/㎡,志联佳大厦商铺的比较价值为47713元/㎡。

 

不过,通常法拍房的评估价值会较市场低,根据收益法公式,评估公司测算出志联佳大厦这943㎡的商铺平均单价约为30360元/㎡。

 

除了志联佳大厦1-3层商铺,资产包中的写字楼标的和酒店标的,也均以收益法测算价值。

 

依据报告,志联佳大厦4-21层写字楼的总面积约为17587㎡,土地剩余年限还有25.54年,评估单价为18437-19287元/㎡;友和国际酒店20套房产的总面积约为30303㎡,土地剩余年限还有22.13年,评估单价约为25423元/㎡。


 资产包所涉物业评估报告


总体来说,资产包所涉物业面积约48835㎡,评估总值约11.3亿元。

 

龙岗年内大宗交易额逼近30亿

 

资产包中的志联佳大厦,位于龙城大道与龙翔大道交汇处西南侧,毗邻龙岗区政府,周边有珠江广场、万科时代广场、正中时代广场、万象天成等龙岗较为知名的写字楼、公寓项目,属于龙岗区商办楼宇较为集中的地段。


 志联佳大厦位置

 

另外一宗友和国际酒店物业,位于龙潭公园西侧、吉祥路东侧,属于龙岗中心城居住圈核心位置,周边有欧景城、碧湖玫瑰园、花半里等住宅小区,距离龙岗区政府不到800米。


 友和国际酒店位置


从所涉物业的地段来看,均是位于深圳龙岗城区优质地段的资产。

 

目前,龙岗中心城的写字楼平均租金约为110元/㎡·月,按照志联佳大厦写字楼标准层面积约1086㎡测算,单层月租金能接近12万元。单算资产包中17套写字楼资产的月收益,预估能有193.5万元,年收入能达到2322万元。

 

单算写字楼资产,若按起拍价1.69亿元购得,租金收益不变的情况下,预估7-8年回本。

 

今年,龙岗还有两宗大宗物业交易案。一宗所涉金额12.8亿元,标的资产为布吉的赛格新城市广场,另一宗所涉金额3.4亿元,标的资产为坂田的第五园万科里。

 

如果该估值11.3亿的法拍资产包最终成拍,龙岗年内的大宗物业交易额将逼近30亿,在全深圳占比第一!


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