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中小户型成交减少30%,高房价下刚需都去哪儿了?

第一数据 资讯 发布时间:2020.09.10 11:11:42
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大家熟知,2015年,是深圳房价大幅上涨的一年,深圳房价的走高,一方面源于每年约50万左右的新增人口净流入,另一方面源于深圳住宅用地供应紧缺,供需不配位之下,供应不足、需求旺盛,深圳房价向上成为市场化的必然。深圳市规划国土委员会最新统计数据显示,深圳商品住房保有量181万套,这181万套商品房,大约覆盖500-600万的居住人口,而深圳常住人口的数量高达2000万人,商品住房远远不能覆盖居住需求。

 

■ 2016年-2020年,90㎡以下新房成交占比从70.5%降至40.7%,下降三成

 

经历过深圳楼市房价一路走高的人都清楚,在2015年之前,想在深圳买房上车的难度虽然也不小,但很多参加工作几年的年轻人,通过努力,还是能攒够一套刚需盘的首付,凑足100万左右,上车刚需2-3房。在2015年之前,刚需是深圳楼市的购买主力,刚需普遍的买房思路是,先上车紧凑型的刚需住房,随着以后收入的提高,再择机置换,2015年之前,在深圳置换住房实现改善需求,还是相对容易实现的。



2015年深圳房价大幅上涨之后,房价持续保持高位,刚需在深圳买房的难度大幅增加。成交数据显示:2016年,90㎡以下中小户型在新房中的成交占比为70.5%,占比还是挺大的,2018年,这一比例跌至62.3%,今年的2020年,这一比例仅为40.7%。2019年全球住宅价格排行榜显示:深圳住宅套均价格783855美元,约合人民币557.81万元,是全球房价排名第五的城市,高房价是城市竞争力、优质社会资源的体现,高房价也使得居住成本大大增加,尤其是近年来人口净流入的深圳新移民,来到深圳不仅要面临行业发展竞争的压力,更要承受高房价的压力。



■  占比由17.9%提高到55.3%,改善需求主导深圳楼市

 

房价大涨之后,深圳楼市的置业群体正在悄悄发生变化。统计数据显示:2016年开始,深圳90㎡以内新房住宅的成交占比量一路下滑,2016年和2017年均占全市新房住宅成交量的70%,2018年占比量降为62.3%,2019年降为48.7%,2020年1-8月90㎡以内新房住宅成交占比量仅为40.7%。相应地,90~144㎡改善型产品的成交占比量一路攀升,2016年占比量仅为17.9%,2017年为20.5%,2019年达到46.8%,2020年1-8月突破50%,达55.3%。深圳楼市的购买主力已由刚需主导转变为改善需求主导,刚需在深圳首次置业的难度越来越大,现阶段改善需求的置换成本也在不断加大。



2020年1-8月,改善需求是深圳新房市场的成交主力,90~144㎡改善型产品的成交占比量在50%-60%之间波动,其中1月份、3月份、6月份、7月份成交占比量接近60%。8月份90~144㎡改善型产品成交占比量有所降低,为49%。

 

■ 刚需去了哪儿了?

 

随着粤港澳大湾区一体化建设进程的加快,城际轨道交通、深圳地铁接驳莞惠、深汕高铁等轨道交通规划的逐步落实,深圳居住需求逐渐外溢,越来越多的人在东莞、惠州、中山、南沙等区域置业,实现深莞惠一小时生活圈。

 

在高企的房价面前,保障房担当着重要的调节作用。深圳市住房发展规划提及,计划到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。在未来,保障房或公租房是解决刚需居住需求的一大途径。

 

■ 高房价之下如何安居?

 

对首次置业的刚需而言,资金预算有限,无疑是制约买房选择的最大难题。

 

1、关注入市新盘,积极打新。715新政后,打新对刚需来说,无疑是最佳选择。715新政在限购限贷购房资格等方面,均倾向于刚需置业者,新房实行限价政策,价格往往低于周边的二手房,买得到新房的话,也意味着相对较低的买房成本。

 

2、选择非热点区域的二手房。在市场打新过热的环境下,打新可遇不可求,二手房也是一个不错的选择。深圳楼市区域发展不平衡,像宝中、南山、西乡等前海深港合作区辐射的区域,去年到今年二手房热度较高,房价涨幅也较大。相比之下,比如布吉、横岗、龙岗中心城、平湖等区域,市场热度低,二手房价格也较低,对于资金有限的置业者来说,是较好的选择,能够实现上车深圳的居住梦想。

 

3、选择莞深、惠深交接部的热点区域。资金预算较少的购房者,在莞深、惠深交接的区域买房,不失为一种合理的选择。随着莞深、惠深轨道交通规划的逐步落实和开建,临深置业会成为一种趋势,东莞塘厦、凤岗、惠州大亚湾、惠阳等目前已是临深热点置业区域。

 

4、选择保障性住房。数据显示,到2035年,深圳有110万公共租赁住房的发展目标,占到深圳住房供应总量的6成,在未来,保障房在深圳楼市中将扮演重要的角色,商品房的市场供应量仅占住房供应总量的4成。深圳楼市在朝着“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的方向发展,选择保障性住房是深圳市民的住房福利。

 

(全文完)


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