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遍地10万+的南山,都是什么在涨?

楼市头条 发布时间:2020.09.14 15:56:13
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深圳的二手房市场,出现了一个极为“诡异”的现象,一边是二手房市场量价齐跌,另一边挂牌价却出现了逆势上扬。


根据乐有家数据显示,8月,深圳二手住宅市场普遍降温,成交均价和成交量双双下跌。成交量环比下跌15.6%,成交均价环比下跌1.3%。



均价和成交量下滑了,但二手房的挂牌价却出现了上涨,根据乐有家数据显示,深圳二手住宅的挂牌价逆环比涨了1.32%。


在这些挂牌价较高的片区中,南山冠绝首位,挂牌均价9.6万/㎡,环比上涨2.13%。



谁在带动南山的房价?为什么南山的业主会比其他区挂更高的价格?又是哪些楼盘挂出了更高的价格?



深圳棚改楼盘大涨


标叔在各大中介网站查看南山区近两月各类房子的涨幅后,终于找到了“房价发动机”:


比如龙联花园、龙辉花园、月亮湾花园这些棚改概念的房子,环比涨幅高达7.61%、8.45%甚至11.64%,该涨幅不仅超过深圳二手房成交均价涨幅(8月深圳二手房成交均价下滑1.3%),更是远超宝能太古城、华润城等豪宅的涨幅。


来源:中原地产


我们来看几个案例。



其中,龙联花园、龙辉花园位于西丽,月亮湾花园位于前海,都建于90年代。


南山区政府分别于8月3日、8月13日对月亮湾花园和龙辉花园发出棚改意向公告,可早在前两个月,各方通过前期座谈会及招标、安置告示等,已知道棚改是板上钉钉的事。



于是,房价就开始直线飙升。


根据房天下数据,两个月时间,月亮湾花园从66891元/㎡涨到85259元/㎡,涨涨幅高达27.5%,而整个深圳的平均涨幅只有1.32%。



成交总价也从6月的600+万飙到了8月的800+万。



贝壳显示在售房源只有4套,最高挂牌价9.6万/㎡,93平3室,总价900万。由于没有电梯,高楼层的房源反而最便宜,挂牌价8.9万/㎡。



月亮湾花园位于前海,距离5号线荔湾站691米,周边有名的豪宅盘诸多,均价13.1万/㎡的中海阳光玫瑰园,12.3万/㎡的汉京确悦,12.9万的佳兆业前海广场……



月亮湾花园1992年批地,1993-1995年竣工,楼龄将近30年,存在楼龄过老,没有电梯,社区环境不佳,物业硬件老旧等问题,满足深圳棚改要求。



据业主与项目方沟通,预计在2021年中旬开始拆除、建设。


目前,深圳棚改制度要求,改造后住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房、安居型商品房及公共租赁住房。


月亮湾花园住宅共45栋,2460户,体量还是相当大的,不难想象在不久的将来,焕然一新的回迁房房价就与邻居们比肩了。


同样地,在西丽的龙辉花园、龙联花园,在新政让市场降温之后,也出现高出平均许多的涨幅。


来源:诸葛找房


来源:房天下


稍有不同的是,由于本身楼况良好,配套完善,两个小区自楼市回暖之后价格就跟着深圳普遍上涨。


或许在7.15新政之后,也该跟着深圳普遍涨幅放缓,可就刚好在7月15日当天,政府发布了棚改安置的公告。



从以上案例不难看出,过去一两月,南山价格上涨明显的楼盘,都是那些具备了棚改概念的楼盘。



顶风作案挂“棚改”名!


在深圳,能让房价迅速拉升有两个最为直接的办法,其一名校落地,参考八卦岭效应;其二,就是拆迁。

此前敲定棚改项目的小区,挂牌价无一例外比周边高出一大截,诸如8.3万/㎡的碧海花园高出了周边2万左右,11.3万/㎡的香蜜二村高出周边1-3万左右,9.9万/㎡的南华村高出周边3万左右……宝安39区-碧海花园香蜜湖-香蜜二村福田区-南华村虽然政府命令禁止过借以棚改概念炒房价,但全市挂牌房源顶风作案的还是不在少数,有些用“改造”、“城市更新”等词语委婉表示,有的则悄悄在简介中用谐音表示“就改”。并且,除了政府评估决定棚改,更是有些不符合棚改条件的小区主动情愿,强行想被棚改,标叔曾在《知识、拆迁、娶老婆!在深圳,哪个可以改变命运?》一文中就写了关于桃苑公寓、东乐花园等业主要求棚改的情况。甚至,有些投机客专门买入破老小搏一个拆迁机会,等待有朝一日大赚一笔。但,棚改房真的能够大涨吗?首先,被纳入拆迁的房子本身因为楼龄过老、环境不佳甚至存在隐患等问题,与周边房价有所落差,改造后剔除缺点,有增值空间。比如前海的月亮湾花园,本身单价只有7万,周边楼盘都在10-13万/㎡不等,增值空间近两倍,这简直血赚!注意了!棚改房并非稳赚不赔并不是所有的拆迁房都是稳赚不赔、一本万利的好生意。在标叔看来,购房者如果是看重了棚改概念,而去博差价,至少可能存在以下风险:

1、存在业主违约风险。

一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的,如果交易的商品房在拆迁前尚未过户,而具体拆迁房源已确定时,待拆迁房屋的档案会提前冻结。在这种情况下,房屋赔偿的受益人还是原业主,一旦原业主想要违约,就会产生诸多纠纷且维权困难。如果是购买的小产权房,在不受法律保护的前提下,所有的主动权更是都掌握在卖家手上。

2、拆迁时间太长,一次性付款得不偿失,要认清待拆迁房的规划状态,是刚列入计划还是已经准备开拆。

有些确定了拆迁项目后,但实际上真正拆除完成却要长达好几年的时间。此外,棚改房还可能涉及到一系列不确定性社会问题。比如南山区的愉康花园,当时市场一致认为该片区已达到棚改标准,粤海街道办有有意对开楼盘进行棚改,早在今年7月底时,就下发了相应文件。但最后该楼盘的签字联迟迟达不到95%,为什么?小区业主觉得,愉康花园位于学府路旁,南山核心区,周边配套已经非常完善,除了房子破点,基本没有其他什么问题。你要我拆迁搬去其他地方,我肯定不愿意啊!所以啊,你要打算买棚改房博未来的棚改预期,你最起码要应对以下几大风险:第一,该小区会不会被拆。第二,该小区就算真能不拆,这小区的业主愿意吗?看见没,棚改的羊毛,不是那么好薅吧。


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