文/谢逸枫
广州房地产由增量进入存量，一手房市场进入二手房市场，存量的三旧改造是未来广州黄金十年下一个风口。其中广州城中村的改造面积非常庞大，全市11区的1104条城中村，超过20亿平方米以上的建筑面积。改造目标是计划通过改造，力争实现“村村通地铁、村村学区足、村村大师作”。未来三年计划整治1.24亿平方米违法建设，其中2021年、2022年分别整治约4200万平方米违法建设，2023年整治约4000万平方米违法建设。
今天就来盘点下，广州各区的旧改项目情况。广州的城市化几乎是伴随旧改而来的，作为全国最早做城市更新的城市之一，广州旧改也充满着传奇色彩。这里不仅诞生了示范性的旧改项目，如杨箕，猎德琶洲，有典型的“失败”案例，如冼村。在全国都开启城市更新进程的背景下，研究广州的旧改项目就显得尤其重要。
其一是天河区作为广州的核心区域，是最早做旧改的区域。著名的杨箕，猎德项目就诞生于此。天河区目前共完成了三条村的整体改造，分别是杨箕，猎德以及潭村，其中富力操刀了其中两条村。除去黄村等几条村之外，天河区的旧改项目都有了实质性的进展，有的甚至开始了交付安置房。
值得注意的是柯木塱村，在早年的时候，颐和曾接触过。不过后来因为资金等方面的原因，项目难以更进一步，参与过改项目的人员因此纷纷跳槽了。后来到了2019年，项目重新启动，表决迅速通过，保利在同年也成为合作意向企业。另外，保利也在同年成为渔沙坦村的合作意向企业。天河区在去年共有4条村通过改造表决易意愿，通过均超过80%。
海珠作为广州的另一个老城区，这里不仅诞生珠江新城这样的CBD商务区，也还诞生了琶洲这样的成功的旧改案例。在所有区域的统计当中，海珠旧改的商业潜力不属于天河区。以琶洲为例，保利天悦开盘以来，斩获两年度的广州商品房销冠，并且房价一路水涨。短短几年间就实现了翻倍，就算二手，也达到了9万/平。在去年公布的《《广州市2019年建设用地供应计划宗地表》中，海珠区2019年总供应地块数量仅得5块，排在中心区倒数第二的位置，其中宅地更是只有可怜的两块。
严重供应不足的情况，旧改只能势如破竹了。海珠共有17个旧改项目在进行中。值得注意的是，海珠旧改项目的改造意愿率极高，均超过了90%。其中保利参与的项目超过了4个。曾经的华南五虎之一的合生创展也在海珠的旧改中崭露头角，拿下了鹭江村合康和康乐村。并且，在去年，海珠区多个村已经开展了数据调查，包括东风村，红卫村，康乐村等，保利，珠江投资，合生等房企已介入其中。
越秀区作为广州的行政中心，也是广州最有特色的区域。由于早期已经完成了城市化进程，因此目前的旧改项目不多，据统计只有两个，分别是寺右村和金贵村。其中金贵村已列入广州城市更新三年行动计划（2019-2021）,并在2019年完成了基础数据调查登记工作。
在去年，一条重磅新闻，把人们的目光都吸引到了黄埔——广州史上最大旧改项目——黄埔区九龙镇汤村经济联合社公开引入合作企业。根据官网的显示的数据，改造总面积达到了994.66万平方米，综合容积率为2.58，项目拆迁安置总投资为66亿，总投资为164亿。最终，该项目被升龙和瑞景共同拿下，并在去年的7月，旧改实施方案正式获批。
黄埔作为广州旧改几大热土之一，据统计，已有超过30个旧改项目在进行或者准备进行旧改，也是广州旧改的重点区域。文冲村自2003年收集改造意愿，到2019年预计交付80%的回迁房，已经历经了16年。富力操刀的笔村旧改，在2019年12月，村民房屋签订拆迁补偿协议的签约率已超92%。另外，超过23个旧改项目已确认合作意向企业，其中不乏保利，碧桂园，富力等房企巨头。
以从化禾仓村、联星村、东风村先后招标作为标志的话，从化开始以c位的形式进入广州旧改的行列。根据去年的政府报告可以看出，从化将重点推进43个旧改项目，当然，这其中也包括了广州特色的微改造。时代中国以46亿的投资金额拿下了从化第一村——禾仓村，根据时代中国的规划，禾仓村将打造成为从化旧改的第一村。此次改造涉及18个经济社，2000多户，总用地面积约64.52万平方米。同年，珠光集团拿下东风村通上地铁后的从化，将带动更多的旧改项目。
在去年，荔湾区发布关于公开征求《荔湾区旧村庄更新改造产业发展专项规划（征求意见稿）》（下称《规划》）意见的通知。根据《规划》，荔湾区有21条旧村庄 （经济联社），现需全面改造18条（个），其中涉及全面改造的旧村庄村域面积合计约4175.67公顷，约占荔湾区行政管辖区面积70.7%。在此基础下，作为老城区之一的荔湾区将迎来新的重生。经过城市更新改造之后，荔湾区的产业将迎来重大的产业升级。
值得注意的是，大坦沙将由拿过建筑界“奥斯卡奖”的凯德集团亲自操刀，大坦沙是继沙面、二沙岛后，广州唯一可开发的宜居之岛。从2009年启动更新改造计划，大坦沙旧改已历时近10年。茶滘村作为最早一批的改造项目，从09年批准改造以来，进度缓慢，最新的进展是安置房的工程有序进行。奥园操刀的东塱村，将进行长达十年的改造。
经过多年的摸索和尝试，花都的旧改也进入全新的发展阶段。随着花都的交通越来越方便，旧改项目也将遍地开花。花都共有24条村将进行旧改，并且其中大多数都未引入合作企业或未公开合作企业。根据花都公布的旧村改造名单，花都区将在2019年计划推进12条村。其中共有6条村进入实施方案编制，包括田美村，东莞村，三东村等。花都旧改吸引了时代中国，富力，奥园，敏捷等房企的介入。
白云区是广州旧改中比较特殊的区域，去年大批的旧改项目被叫停之后，白云旧改市场沉寂过一段时间。另一方面，白云区的旧改政策也比较特俗，更趋向与“严厉”。不管怎么样，白云的区位决定了白云旧改项目本身的价值，白云旧改项目仍旧是各大房企青睐的。
白云区共有29个村列入旧改的行列，著名的陈田村，田心村，小坪村都取得了重大的进展，其中小坪村复建房正式奠基。陈田村在去年11月进行了奠基仪式，值得注意的是，陈田村也创造旧改融资之最。寮采村因为限高问题，改造计划被迫中断。田心村在万科的操刀下，336套回迁房将在年底交付。佳兆业以豪气般的报价（742600万元+配建面866700平）拿下小坪村，在去年已完成回迁房的奠基仪式。
相信增城区，一定是大家重点关注的区域。毕竟已下台的广州副市长曹鉴燎，当年可是要把增城打造成广州的“副中心”，由此看来增城隐藏着巨大的潜力。今年的广州旧改项目重磅信息都来自于增城，不仅项目面积大，涉及投资金额也是非常巨大。不仅如此，增城的政策也极具增城特色（在接下来的文章将会提到）。随着大片的旧改在增城落地，增城将迎来巨大的改变，以及创造更多的造富神话。
目前增城已有超过十个房企介入旧改中，白江村在前几天已招标合作意向企业。陈桥头村第十六、十七经济合作社，廖村陆续公示了基础数据。时代中国以项目改造总成本约为63亿元正式拿下官湖村旧改。富力再次在增城发力旧改，操刀简村旧改；中鼎+融创中国联合拿下金星村。
南沙区也是目前众多房企角逐的区域，云集了富力，升龙，华润，星河，卓越时代等布局。另外，南沙的招商条件也有较多的限制，例如前村要求为中国境内（不包括台湾、香港、澳门等地区）具独立法人资格和具备房地产开发企业一级或以上资质的房企，注册资本不低于5亿元人民币,且银行信用记录良好。2018年总资产不低于200亿元人民币，企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%。
近五年不存在工程烂尾等情况，在提交1亿元人民币（不少于1亿元）的参选保证金后，可以参与投标，该项目不接受联合体投标。对于要参与南沙旧改的房企，要提前做好准备和规划了。南沙多个村基础数据公布之后，已吸引了多个房企的介入，多个房企将角逐南沙旧改。
番禺一直是广州的旧改大户，从去年透露的信息来看，番禺一共有37条村将进行全面改造计划，在数量上，也排在广州的前列。参与的房企有越秀集团，升龙集团，方圆，合生，星河，时代等，各家房企的布局也证明了番禺旧改的潜在价值。蔡一村，蔡二村，蔡三村均已纳入旧改计划当中，其中蔡一村已确认升龙集团作为合作意向企业。
同年，升龙联合方圆拿下"沙溪村"旧改项目。未引入合作意向企业的村有石岗东村，西一村，西二村，沙湾镇古烦村等村。石壁村片区在去年10月经历了流标，在11月份重启了招标工作。目前番禺重点规划的区域有广州南站，市桥，南村，洛浦等，发展法向为互联网，人工智能，生物医药，新能源等新型产业。
广州未来10年的旧改蓝图。改造计划分为三步走，即三年实施计划、五年行动方案和十年改造计划，3年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造，其中81条在1km范围内已建设或规划地铁站。力争到2023年底，33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁房建设；其余50条城中村回迁房开工建设。5年内，推进175条（含上述83条）城中村改造，其中166条在1km范围内已建设或规划地铁站。
力争到2025年底，纳入“三年实施计划”的83条城中村基本完成回迁安置房建设，其余92条城中村回迁安置房开工建设。10年内推进389条（含上述175条）城中村改造，其中339条在1km范围内已建设或规划地铁站。力争到2030年底，纳入“五年行动方案”的175条城中村基本完成回迁安置房建设，其余214条城中村回迁安置房开工建设。
最多的并不是这两年在旧改上大操大办的黄埔，而是今年开始疯狂招商的增城，一共有223条城中村要改造。其次，才是番禺（175条村）、白云区（165条村）、花都（154条村）和从化（139条村）、从化（139条村）和南沙（114条村）。旧改数量TOP6中，只有白云是中心城区，其余均为外围区域。因此在未来10年，广州旧改有两大看点，一是外围区域是主场，二是除了黄埔和增城，番禺和白云也将轰轰烈烈地开展旧改运动。
十年时间，广州要推进388条城中村的全面改造，其中有83条村，要在3年内先行重点展开。方案显示，截止到2030年，广州计划进行全面改造的城中村有389条，涉及村域面积543平方公里，已标图建库面积227平方公里。值得一提的是，载入工作方案的城中城数量是389条，与住建局最近对外公开的数字“388条村”存在出入，至于是哪一条村被踢出计划，不得而知。
《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》(以下简称《实施意见》)和《关于深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》(以下简称《工作方案》),对新一轮城市更新做出重要部署,形成“1+1+N”政策体系。其中“1+1”是指《实施意见》和《工作方案》,“N”就当前来说是指15个配套政策文件。未来3年内,推动广州83条城中村改造,5年内推动183条城中村改造,10年内推动400条城中村改造。
具体可分为三年实施计划、五年行动方案 和十年改造规划。三年实施计划指，三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造, 力争到2023年底前，33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设。其余50条城中村回迁安置房开工建设。五年行动方案指五年内结合市级重点功能片区、重大基础设施、重大民生工程以及重要景观廊道相关区域的开发建设,推进含三年实施计划在内的183条城中村改造,力争到2025年底前，纳入“三年实施计划”的83条城中村基本完成回迁安置房建设,其余100条城中村回迁安置房开工建设。
十年改造规划指十年推进含五年行动方案在内的约400条城中村改造,力争到2030年底前，纳入五年行动方案的183条城中村基本完成回迁安置房建设。同时,常态化推进旧城街区改造工作,完成其他需改造旧城街区改造任务。每个规划都还将推进一批旧街区,旧厂房、村级工业园、专业批发市场、物流园的改造,整治一批违法建筑和河涌。同时,城市更新与轨道交通协调发展,3年推进的83条城中村轨道车站1公里内全覆盖;5年推进的183条(含3年计划的83条)城中村轨道车站1公里内覆盖181条、3公里内覆盖2条。
所谓“1+1+N”，即1个《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》，加上1个《广州市深化城市更新推进高质量发展工作方案》，再加上目前已印发实施的10个配套政策文件。《实施意见》共发布深化城市更新20条举措，注重产业主导更新，要求城市更新项目在充分考虑产业发展和职住平衡的基础上，合理配置城市更新产业建设量占总建设量的比例，强调以产业为主或产业导向。
用产业留住人才助力城市发展。对城中村改造将在落实回迁房基础上，统筹配建一定比例的公共租赁住房、共有产权住房以及人才公寓，合理配置小面积市场化租赁住房，满足更多“新市民”的多层次住房需求。配套设施方面，在现行配建标准基础上，新政策强调要高标准配置与民生息息相关的教育、医疗、文化、体育、养老、配送等公共服务设施。在城中村改造中，将实现1公里、15分钟内可搭乘地铁的“村村通地铁”方案。
未来10年的旧改蓝图，拟通过城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划项目来完成，广州将在近3年对83条城中村实施改造；近5年，183条城中村将完成改造。用10年时间，广州要推进380多条城中村的全面改造，彻底打破城乡二元结构，解决城乡发展不平衡、不充分问题。被列入3年计划的城中村，意味着改造会率先执行，这些村的人居环境也能先行得到升级。
意味着，在更新改造过程中同时释放了不少的存量土地，为广州提供了大量新增供应，未来供地靠旧改达成共识。纵观当前已启动改造的旧村，不少巨无霸。这些旧村地处中心城区，资源稀缺，无疑是未来的“主战场”。
《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》划定了三个城市规划建设管理圈层，明确了不同圈层城市更新单元产业建设量(含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套)占总建设量的最低比例要求。
这是全国首次针对城市更新提出产业建设量占总建设量的最低比例要求。第一圈层拟定为环城高速以内的区域。主要包含越秀区、海珠区北部、荔湾区东部、天河区南部等老城区，面积220平方公里。重点破解老城区人口过度密集、公共配套不足等瓶颈，增添高质量增长引擎，激发创新创业活力和动力。第一圈层内，要求城市更新产业建设量最低占比为60%。
第二圈层为广州环城高速以外，东至天河-黄埔、番禺-黄埔区界，南至广明高速，西至广州-佛山市界，北至华南快速。主要包含海珠区南部、荔湾区西部、天河区北部、白云区南部、番禺区北部等，面积397平方公里。着力强化中心城区核心区以及广州南站、万博商务区、国际创新城等重点功能片区的高端要素集聚，提高推动广州创新驱动高质量发展的能级。第二圈层内，要求产业建设量最低占比40%。
剩余区域为第三圈层。与此前相比，新一轮城市更新政策强调高质量发展，注重产业导入，产城融合，强调高标准配建公共服务设施，统筹解决低收入人群和“新市民”住房需求，在解决老旧小区改造资金问题上，也创新性地提出了“异地平衡”的新政策。不同于备受房地产开发商热捧的城中村全面改造，广州上百个等待改造的老旧小区、历史街区，都面临着钱从哪来的问题。
根据《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》，广州将在三年内推进以中心城区为重点的83条城中村改造，各村在1公里范围内均已建设或规划地铁站，以实现“村村通地铁”的目标。力争到2023年底前，33条已批复改造实施方案的城中村基本完成回迁安置房建设。其余50条城中村回迁安置房开工建设。
目前，广州市共有城中村1104个，未来3年实施改造的83条城中村中，荔湾区19条，数量居全市第一。黄埔区18条，位列第二。此外，番禺区11条，天河区10条，海珠区4条，越秀区3条，白云区7条，花都区4条，南沙区1条，从化区4条，增城区2条。未来3年，广州83条城中村将实施改造，且各村在1公里范围内均已建设或规划了地铁站。
广州还将在三年内推进285个旧街区改造项目，包括6个历史街区微改造项目，273个老旧小区微改造项目。另外，还有1个旧城区全面改造项目、5个旧城混合改造（留、改、拆）项目。根据计划，广州将推进176个旧厂房改造项目，包括167个全面改造项目(其中133个政府收储、32个自行改造、2个政府收储和自行改造相结合)、9个微改造项目。
6个历史街区微改造项目包括越秀区的高第街地块保护更新、海珠南-长堤历史文化街区和沿江西路片区活化利用。海珠区的漱珠涌-海幢寺街区品质提升、海珠桥南片区品质提升。荔湾区的泮塘五约活化利用、恩宁路和多宝路历史文化街区活化利用。1个旧城全面改造项目为越秀区的金鸿顺地块更新改造。
5个旧城混合改造项目包括越秀区的南洋电器厂及周边更新改造项目。海珠区的广州市直管公房混合改造项目（天成路、得胜岗、万寿路、万松园地块跨区平衡）。黄埔区的港湾一村、二村就成更新改造项目、石化大院就成更新改造项目、鱼珠旧城更新改造项目。根据《意见》，广州将继续推进旧厂改造，村级工业园、专业批发市场、物流园转型。
村级工业园、专业批发市场、物流园转型方面，3年内，广州将推进213个村级工业园改造项目，到2023年年底前，力争完成总面积约7平方公里的村级工业园整治提升，整理储备一批高质量发展新空间。同时，推进95个专业批发市场改造项目，力争到2023年年底前，完成95个专业批发市场的转型疏解工作。推进3个物流园改造项目，到2023年年底前。
粤公网安备 44030402000760号
