自从深圳对二手房引入指导价机制后，能对外展示二手房源，中介业内称之为“外网”。
而乖乖躺在“内网”的房源，有几大可能：一、资料比如产证不全，二、缺乏业主委托授权书，三、业主挂牌单价太高，疑似影响市场正常秩序，被强制下架。
近日，@买进深圳拿到一份熙龙湾二期的“内网”房源价格，最高挂牌单价去到23.6万/平，触发“高价预警”。
熙龙湾一平卖到20多万？真的香吗！但我劝你理智。
//我凭本事赚的钱，你凭什么嘲笑？//
熙龙湾作为宝中片区的标杆小区、老牌顶级豪宅、靠海第一排物业，一举一动都备受关注。
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8月，宝中滨海公园摩天轮开放，熙龙湾又多了一个称呼“摩天轮房”。
地段价值明显，一直以来受到热钱的追捧，富商们的眼光在它身上从未离开过。
熙龙湾分2期开发，仅以甲岸路一路之隔，据目前的学区划分，熙龙湾一期位于海旺学校，二期则带宝安实验学校学区。宝安实验学校是目前宝中片区最好的学校之一，学区学区效应使二期身价高涨。
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2007年12月，熙龙湾一期推出200多套，主力户型为170平4房和200平5房，开盘当天卖6成。
相隔一周，一期加推142套单位，均价2.4万/平，主力户型为200平大4房、230平大5房等，开盘当天成交了50多套。
当年记者点评到，一期加推单位能卖出3成多，对于豪宅项目来说，相比不错的成绩了。
紧接着到了2008年，熙龙湾一期继续推出168-275平新品，当年恰逢楼市大跌，有媒体报道不少腾讯员工抄底买入熙龙湾。
二期于2009年开盘，同年一期入伙；2011年二期入伙。
一期由6栋31-32层高层和2栋9层洋房组成，面积最小是128平的三房。二期主要是4、5房的纯大户产品，户均面积超170平。
除了位置稀缺外，熙龙湾自身优势十分抗打：鸿荣源出色的物业服务、以及高建筑品质，在深圳都是有口皆碑的。
据不完全统计，熙龙湾几乎所有户型使用率较高，中介透露，大部分户型使用率竟超过100%，这成为该小区房价坚挺的最大原因之一。
熙龙湾进入二手市场后，价格一路走高。特别是熙龙湾一期还曾经创造了神话，一套低层房源起初从3000万开始挂牌，后来价格越报越高，用了三年时间，最终以4200万出手。
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对的时间，做对的选择，比努力更重要！
//熙龙湾PK玖誉，谁胜？//
在宝中，二手房价能与熙龙湾抗衡的，只有在2015年6月开盘的壹方中心玖誉了。玖誉开盘当天推出370套房源，面积区间约148平—376平，最低单价7万3，最低总价1400多万。
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与此同期，整个宝中片区均价仅4万多，熙龙湾也只卖到5-6万/平的情况下，玖誉最低去到7万多的单价，在当时被称之为“天价”，宝中房价天花板因此被突破。
玖誉的出现，撼动了熙龙湾作为宝中老大哥的地位，开始了长达5年的“壹哥”之争。两个项目各自优点很明确，oldmoney和newmoney在角逐：熙龙湾二期学区好，赠送多、安静适合居住；玖誉建筑新，品质感强，坐拥大商业、双地铁。
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@买进深圳查询深圳中原楼盘成交记录发现，今年7月份以来，深圳中原共成交了2套熙龙湾及3套玖誉二手房，尽管数据具有一定滞后性，但大致可以看出二手房成交没传言中火爆。
熙龙湾最高成交单价也仅仅去到17万多，离网传的20万+有些距离。而这个价位，已经和深圳湾二线豪宅相当。
另外，@买进深圳发现，今年6月3号—6月9号，短短8天时间，玖誉就扎堆成交了5套二手房，原因不明。
然而在另一中介平台上，最新一套成交的熙龙湾二手房也停在了今年6月份，玖誉则显示“0成交”。
该平台中介经理透露，熙龙湾、玖誉属于豪宅盘，总价高，成交自然不如刚需盘火热。受疫情影响，买家不愿外出看房，带看量相比往年大幅减少。
715新政后，熙龙湾部分房源被迫“豪宅化”，动辄上百万的增值税费用，吓退了一波买家。以熙龙湾二期一套建面115平，成交价2000万的房源为例计算，买家需承担近150万税费，高昂的税费问题使二手房交易进入低迷期。
目前熙龙湾一二期仅5套符合资质（诚意）的房源在售，可售房源量不足，均价在16万/平左右。
很显然，文章开头挂出23万/平那套房大概率不会成交，面临有价无市的窘境。熙龙湾一期楼下的某中介吐槽：豪宅佣金虽高，但几个月都没成交一套，没用！
业内人士分析，出现这种情况有两种可能：
1、业主预期过高导致挂牌价太高，或者出现抱团涨价。
2、投资客控盘，拿下一些盘源稀缺的二手盘，一头挂个高价，另一头挂个低价，尽管价格还是很高，但这样容易让买家产生“笋盘”错觉，掩护出货。
针对上述两种情况，深圳市住建部门出台了“限售3年”、“二手房价指导”、“强行下架高价房源”等政策。还是要奉劝买家一句，暂避高价盘。
//前海都追不上的宝中，怎么了？//
与宝中一桥之隔是“当红炸子鸡”前海，未来深圳物业价值最高的区域之一。靠着大树好乘凉，宝中迅猛的发展与前海扩容预期不无关系。
过去，宝中被认为是偏远郊区，曾经被大家百般diss，如今却连前海都高攀不起了。
最新挂牌的前海时代公馆，均价也不过16万/平。而宝中、碧海片区诸多小区二手房价虚高挂牌的现象，今年以来尤为严重。
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近一年来，宝中以涨幅38%的优异表现，超过了前海、百花、深圳湾等几大经典区域。
▷图源：帮你选房
事实上，从2017年开始，宝中二手市场走出了独立行情，在深圳绝大多数区域处于横盘的情况下，逆势飘红。
过去几年，投资宝中的资产跑赢深圳大势。这就出现了宝中跑赢前海、龙华跑赢福田的市场怪象。
今年宝中最期待的事，莫过于占地约38万平的欢乐港湾了，其中作为深圳首个超级摩天轮，即将运营的湾区之光摩天轮，更是给了宝中底气。
曾几何时，深圳湾有“国庆烟花”房，宝中同样也有“摩天轮”房。
长江后浪推前浪，把前浪拍在沙滩上，很显然宝中作为新兴区域之一，后劲十足，房价还会更高，这是一个结论。
▷效果图
从动态的角度看，未来可期的宝中，同样还会有更多高端项目入市，像这些芳华渐老的二手房，我们需要辩证地看。
对于一些过度被炒高、且没有交易量支撑的二手房，我们的建议是：某酒虽好，但也不要贪杯。
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