◎买进深圳（buysz2020）| 10万+小分队
欢迎你点开这篇“总结2021年上半年深圳二手房市场”的文章。
上半年基于政策调控，市场情绪低迷，深圳房地产从业者的表情都不太好看。
有关二手房，此前我们在多篇文章中总结过，成交量价齐跌，成交量跌破3000套新低值。
近期，深圳各区均出现了不少降价房源，热点xuewei房片区及受规划利好辐射的西部片区也没坚持住。
“过去涨得有多猛，现在跌得就有多惨。”
市场的另一面，上半年购房者画像新鲜出炉（数据来自深圳乐有家）。
数据 ① ——户型选择：3胎来了，4房买起来！
上半年60-90平的2-3房仍然是主流选择，不过伴随着3胎政策的影响，选择90平以上的客户超过去年同期。
数据 ② 贷款方式：全款买房占比高达1/4
受金融端信贷政策影响，上半年一次性付款买家占总成交的22%，据小分队所知，往往越豪的房子，一次性付款的买家越多。（空气中弥漫着金钱的味道）
数据 ③ 购房目的：投资客say goodbye👋
数据显示，上半年深圳楼市刚需占比68%、投资仅为11%。
政策强压下，没钱的投资客被劝退了，剩下的是原因长线持有，闲钱较多的真土豪。但这并不意味着深圳房产要告别“投资属性”了，接下来还要看政策怎么发力。
看完购房者画像，接下来，我们将结合最新发布的市场数据，更加深入具体地剖析上半年深圳二手房市场的基本面，并解答以下问题：
上半年深圳最抗跌、跌幅最大的片区分别在哪？成交最火的小区是？业主和购房者的博弈，何时是头？
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深圳55%的房源下调价格下半年笋盘会更多
乐有家根据门店挂牌数据统计，2月份深圳只有16%的房源下调；而到了6月，超过半数的房源有降价动作。
这说明：上半年深圳价格下调的房源数量逐月增加。
对于购房者和市场而言，这是非常好的信号，意味着参考价之下，业主主动结束“博弈”状态，调价换取成交。
01
“过去涨得有多猛，现在跌得就有多惨”
所谓“风水轮流转”，过去涨幅有多大，现在跌幅就有多猛。乐有家研究中心分析了上半年最不抗跌的片区。福田、宝安、南山多区上榜。福田华强北、八卦岭；宝安的新安、西乡下调房源数量最多。
据中介透露，华强北片区的赛格公寓（住宅性质），此前45平总价600万左右成交，近期降到540万，相似的案例还有群星广场、金茂礼都等。
而宝安的新安、西乡和南山的西丽、大冲，也是去年涨幅比较大的“网红”片区。
现实情况是，高报价房源成交非常困难。中原研究中心数据显示，上半年宝安成交套数同比下跌五成，为全市成交跌幅最大。
同样是过去的热点片区，老前海的部分小区疑似开始抛售房源。小分队在某中介平台看到，首页显示的二手房多为“老前海”疑似被某cf机构控盘的小区。
▷图源：某中介平台
对此，中介李小姐表示，“首页的房源为随机显示，但要求比同小区报价更低。现在市场不是很好，如果想尽快出售，就要降价。”
与此同时，近期有不少业主报价低于小区成交价，这是一个很重要的信号。
据某自媒体爆料，南山豪宅观海台有业主抛售房源，单价仅为13.5万/平，而小区近期成交价为18-19.7万/平，降价幅度不小。朋友圈消息显示，福田CBD某房源业主为换房急需用钱，标榜“低于成交价，急降50万”来吸引看客的注意。
02
真正的笋盘，下半年会陆续现身
除了降价，不少急售业主们已经开始承担交易过程中的各种税费，以此换得成交。不过，值得注意的是，部分大幅度调整价格的均为急售个案，目前深圳大部分降价房源降幅不大。
由于过去两年深圳部分片区二手房业主上调挂牌价格频繁，今年上半年的降价多为去除“泡沫”的过程，西部大部分房源报价距参考价还有一定的距离。
与参考价持平，才是相对理性的价格。前几天的重要文件已经点名，深圳接下来调控不会放松。因此真正的笋盘，下半年会陆续现身。
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哪个片区最抗跌？龙岗、罗湖稳坐如山
上半年，深圳哪个片区最抗跌？答案依然是东部。
西部不少片区二手房成交停滞，而东部相比过去，仅仅是略降。
东部最具有代表性的是龙岗，以龙岗中心城为例，今年1-5月共成交2277套，相当于每天卖出13套，每月卖380套，这个成交数据已经非常可观。
01龙岗中心城、布吉降价房源最少
乐有家数据显示，2021年上半年，龙岗中心城、布吉、丹竹头是二手房报价下调房源最少的片区。
究其原因，其一，龙岗二手房供应量大、价格涨幅不明显，积聚了大量的真实购买人群。因而每当有政策来临时，龙岗往往也是市场表现最为平稳的片区。
其二，龙岗配套短板补齐，核心区域的城市面貌不断优化，购买人群增加，龙岗作为价格洼地，下调的空间不大。
除了龙岗，龙华的梅林关和南山的华侨城、福田香蜜湖、罗湖人民南的业主报价都比较平稳。小分队认为，上述片区业主报价下调不明显主要有两方面因素：
一是此前报价版本已经比较公道，二是急售业主不多。
02热销盘均在龙岗中心城、罗湖
上半年深圳二手房成交活跃的小区，和片区几乎吻合，清一色都在东部。
乐有家统计了深圳国土局数据，上半年热销二手房源被龙岗、罗湖包揽。成交前10小区中，罗湖占3席，剩下均位于龙岗。西部、中部无小区上榜。
其中，龙岗的桂芳园继续担当全市成交榜首，上半年过户量184套。
▷桂芳园，图源链家
桂芳园是布吉的最大的社区，共分为8期，面积段选择性强，周边配套齐全。更重要的是，小区业主挂牌均价5万/平上下，比参考价差距不大，适合刚需上车。
成交套数排名第二的是罗湖翠竹的旭飞华花园。据悉，该小区最小户型约22平，距离地铁仅300米，楼下有大型商超，生活便利。
榜单上还有不少成交活跃的小区，均有优质景观加持、适合居家生活。如丽湖花园、淘金山湖景花园、振业峦山谷花园、康荷花园等。
总体而言，上半年成交活跃的小区，都具备一个大前提——单价低、性价比高。
从东部二手房热卖情况可以看出，资金持续流入东部，自住购房需求正在回归主流。
若谈性价比，西部不少楼盘还差得远。END
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