◎买进深圳（ID：buysz2020） | 10万+内容小分队
意料中的结果来了。根据最新出炉的统计数据，深圳6月二手楼市成交量（过户）再次跌破“底线”：2575套，创十年新低！
深圳二手指导价出台接近5个月，市场在叠加式的利空下，温度越来越低。
7月份的成交量，会不会更“扑街”？交易量一步步被打趴，虽然买卖双方的胶着，但中间人急了。这几波打压下来，影响最大的自然是中介。按往常，深圳市场的耐药性极大，这次明显不同了。中介似乎嗅到了与往常不同的信号。关店潮，是历次房产调控中出现较多的词汇，这次会例外吗？
1、
中介门店：就连开了很多年的老店都关了
作为市场中间人，击鼓传花是这个行业的最大利益所在。转手率，决定着这个行业的生死。交易愈频繁，经纪人的佣金越来越高。在深圳行情好的时候，某大中介行销冠军佣金高达数百万至千万不等，也是公开的秘密。
如今，转行却成为深圳中介行业的画风。
6月下旬，当深圳二手房成交只有1600多套时，当月跌破3000套的猜测在整个圈子弥漫。再这么跌下去，7月将成为关键月份。当时就有人预测：
1、7月开始，中介会因止损而爆发关店潮；
2、市场从7月开始，将迎来业主降价潮，高杠杆投资客或出现资金断裂断供或甩卖潮。
▷图源：熊大说深房
据业内人士爆料，早在4月份的时候，已经在有中介门店零零散散关店，5月份某平台就关了60多家门店，6月下旬已经出现批量式的关店。就连贝壳、中原一些开了很多年的王牌老店，也选择了关闭。
▷图源：中介聊天，消息有待求证
另一份网传版本的6月深圳某中介大行战绩：超过八成的店铺亏本；两成多的店铺零业绩。
据说这家大行拥有180多家店铺，这么多家店铺仅仅开了300来单。从身边业内朋友求证，消息基本属实。
7、8月淡季来袭，越来越多的人恐怕顶不住。
上一次令人印象深刻的是2007、2008年，全球金融危机下深圳房价大跌，新房价格出现腰斩个案，二手房交易更是令人绝望。
其中，还出现了中天长河暴雷、创辉关店潮的事件。
2008年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在当年两个月内关闭了近130家店面。之后，才有了四万亿救市。当然，当年并不是救楼市，而是放水救经济，楼市被顺便拉了一把。
从那以后，尽管经历了2011-2013年、2016-2018年的横盘调整期，很多人都习惯了“扛过几个月市场就会好转”的心态。但这次明显不一样，深圳楼市被锤，已经上升到某种高度。
据业内人士透露，最接近当下二手交易量的是2011年。当年10月，深圳全市二手房共过户仅成交了2133套套，期间还传出中原“大幅裁员”的消息。后来中原方面虽然否认没有这么多，但承认了“流失”经纪人千余名。
生意难做。
房中介门店，门可罗雀，生意冷清，旺季时的喧嚣不复存在。
根据深圳协会的数据，截止到2021年4月1日，深圳在职中介人群66,151人，其中有部分还可能没有进到中介协会数据里面的，有接近10万人的中介大军。
以目前深圳每月2000多套这样的地量成交，如何支撑如此多的中介人员？如果新房渠道市场和外地新房能够开源，多少可以弥补窟窿。但总体而言，整体市场转冷，一些中介大行裁员也是大概率事件。
2、
成交量创下近10年新低，底在哪儿？
那么，2021年上半年深圳到底成交了多少套二手房？
来自今天公布的深圳市房地产信息网的统计，2021年上半年深圳合计成交了28442套二手房住宅，同比减少35.4%。
其中跌幅最大的是宝安区，上半年成交5261套二手住宅，同比减少50.7%，已经腰斩。
特别是从2021年2月开始，二手房指导价的颁布和执行，深圳二手房市场入冬，月度成交量连续3个月探底，其中2021年6月仅成交2575套。
什么概念？相当于创下了近10年来的新低。
二手指导价新规则下，房贷首付变相提高、业主惜售、买家观望、成交周期拉长，这些都是二手房入冬的外因。
还有内因，对预期的改变。
连续跌3个月之后，最明显的是房价也做出了反应。前段时间，在国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据中，深圳成为一线城市中仅有的二手房价格下跌的城市。
虽然环比下跌幅度仅0.1%，但这个信号不可小觑，找这样的情况下去，接下来的下半年才是深圳二手房价格真正体现出跌幅的时候。
这是时隔23个月，深圳房价首次下跌。
更让从业人员担忧的，就是不知道还会不会有新的调控。
这个信号已经很明显，深圳6月份二手成交2334套，对比去年同期的高峰期的1.3万套，足足少了1.1万套。
上个月，深圳二手房的成交量就已经跌到只剩3027套，大家对接下来的数据更加悲观。
二手交易最大的“暴雷”，则是房贷额度紧张甚至暂停，虽然说深圳没有停贷，但额度紧张，银行优先新房去了，对于二手，如果想着急出手，只有找能全款的主。
说好的“深圳遍地的土豪”呢？
3、
新规则呼之欲出，行业洗牌时刻已至
不过，对于可能出现的关店潮，接近几家头部大中介行的市场人士表示大可不必过度悲观。他认为，今日不同于往日，深圳中介实力也越来越增强，2008年和2011年大规模的关闭潮难以再现，只会出现大鱼吃小鱼。同样被也业内过度解读的，还有上周深圳官方版二手房交易系统即将出来的消息。
这个新系统会不会改变二手房楼市规则，我们不乱猜测。
我们的观点是，变是常态。网上现在有人给出了结论，万一真的一年不开单，中介公司不得亏死？我们看一下之前开一家中介门店的月成本有多少？
据了解，深圳中介门店每个月成本是13万—16万元不等。如果真的很不好彩，肯定会亏。但事物总有AB两面。中介行业经过这么多年洗牌，蛋糕并非越做越小。为何深圳市场盘源盘子这么小，还是会有大批大批人进来？
深圳的交易量不高，但签单金额并不小，放在国内一线城市，再躺平也是排第一。开一单，吃一年的例子数不胜数。
▷拍摄于二手房参考价出台前
除深圳本土市场外，临深、环深的新房，还需要勤奋的深圳中介去开拓。光一个中山马鞍岛，就可以解决多少中介的生活。
我们再来回顾一下辉煌时刻，对中介行业利润有所了解。
据媒体报道，2017年某行深圳区域销冠，一年收佣561.17万，年收入达到308.56万；
某行华侨城香山里店，创造了2018年深圳年度最大单成交金额为1.87亿，实现年度收佣390.33万，中介个人年度收入212.56万；
更厉害的是，2017年，某行共产生了101位百万业绩经纪人，共有9位收佣超300万，有12个分部创收超了1000万业绩，发放经纪人提成18亿。
2017年，某大行最牛销冠个人实现佣金收入9224万元。（以上数据仅供参考）
2017年是什么年份？这是深圳楼市三年横盘期的第二年。再大的亏损，算得过帐来，补贴也要烧出市场来。这是从互联网行业中学来的，而当下的房地产行业，也慢慢在朝着大数据、互联网化转型。再差的行情，也会有赢家，不是吗？所以，我们不必杞人忧天。而作为购房人，学会抄底，才是王道。END
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