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东莞楼市的火爆,远超你想象……

楼市头条 发布时间:2020.11.03 10:10:39
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2020年,东莞楼市最为疯狂的一年。


土拍、新房、二手房,均呈现出了一片火热态势。


1、逢拍必火,已出21宗地王


东莞土拍市场有多火,看了下面几个案例你就知道了:


  • 10月20日,道滘出让一宗迷你商住地,在经过14家房企、73轮竞价后,由东莞嘉霖地产以2.2亿元总价竞得,折合楼面价16802元/㎡,溢价率达43.3%,刷新道滘楼面价新高


  • 10月20日当天另一宗位于桥头的商住地,被12家房企竞价59轮,最终深圳前海璟沃投资发展有限公司以9.27亿元拿下,折合楼面价9566元/㎡,溢价率高达49.8%,刷新了桥头的最高楼面价纪录


  • 10月21日,常平出让商住地引来40家房企激战48轮,最终由金地集团旗下子公司以总价18.6亿元成交,折合楼面价11896元/㎡,溢价率28.9%,刷新了常平地价记录


  • 10月22日,位于长安的商住地在经过68轮竞价后,最终被碧桂园以11.6亿元的总价夺下,折合楼面价高达25997元/㎡,溢价率19.8%,刷新了长安地价记录,也刷新了东莞单价地王榜单,成为东莞史上单价第二高的地块


  • 截至10月22日,东莞今年共拍出41宗商住地,其中有21宗拍出了“地王”价格,总成交价达到259.47亿元,在这些高价地块竞得者中有一半是来自深圳的开发商。



2、前三季度新房成交1310亿,史上第二个千亿年


链家网显示,东莞在售的74个新盘项目中,均价排第一的是位于长安的龙光江南大境二期,是目前东莞在售新盘唯一一个“破4”的项目,均价4万/㎡。要知道目前东莞新房的整体均价才2.2万/㎡,即使把目光放到深圳,坪山仍有不少楼盘的均价也才不过3.8万/㎡。


巧的是,东莞最新拍出的“单价地王”也在长安,看来长安的未来走势还将进一步提升,这似乎也是一种买入的暗示。



“吉屋网”上查询到的数据显示,目前东莞共计297个在售楼盘,均价排第一的是凤岗的益田玫瑰府邸,均价7万/㎡,紧随其后的是虎门的碧桂园壹中心4.5万/㎡、南城的万象府4.2万/㎡。



标叔还在东莞房天下平台上查找了最新的新房数据,该平台共有205个新房楼盘,价格最高的依然是凤岗的益田玫瑰府邸,与吉屋网显示的价格有些许出入,均价约6万/㎡,其次是南城的万象府4.2万/㎡、长安的龙光江南大境4万/㎡。


不对比不知道,看来我们始终是低估了东莞房价的高度。



合富大数据显示,今年前三季度东莞新房网签面积489万㎡,同比增加24%,网签均价约23185元/㎡,同比上涨17%。



从数据上可以看出,即使7月政府部门加大了限购调控力度,依然没有降低大家的购买热情并且在8月出现了峰值,单月新房网签面积达86.6万㎡,同比大幅增加近7成,创下2016年10月东莞限购以来最高记录。不过,这其中不乏有新政后政府集中放量的原因在。



在价格方面,前三季度的新房成交额约1310亿元,同比增加28%。其中住宅占1134亿元,同比增加44%,是继2016年后东莞新房成交历史上第二个“千亿年”



3、二手房涨幅领涨全国


在东莞33个镇街中,二手房挂牌价最高的是松山湖,中国房价行情网数据显示,截至目前松山湖的成交均价为34560元/㎡,挂牌价最高去到了53498元/㎡。且不说跟其他城市对比,这个价格就是放在东莞也找不到第二个能与之抗衡的。



不仅是城市内部各镇街之间的较量,东莞二手房价格在全国范围内也是名气满满。


早在今年6月,在全国二手房冰山指数排名(第162期)中,东莞第一次超越深圳出现在榜首,之后连续两个多月蝉联第一


二手房价从5月第4周的19911元/㎡上涨至9月第1周的23204元/㎡,三个月涨幅达16.54%。



以为价格高就没有成交?


事实并不如此。


东莞住建局发布数据显示,9月东莞二手房网签量为5956套,环比大幅上涨76.9%,均价约17481元/㎡,环比上涨10.4%


网签量最多的是南城街道,共471套;成交单价最高的是松山湖,均价达到34707元/㎡。



我们再把时间线拉长至今年前三季度,据合富大数据显示,前三季度东莞二手房累计成交298.5万㎡,同比上涨2.5%。



价格高,成交量还很好,东莞这是要向深圳看齐呀!


不难发现,东莞现在的楼市情况在走上坡路,不论土地、新房还是二手房,在供需两端给到的市场反应都是良好的,这让越来越多的人看到东莞房价的发展潜力,同时也在传递着一个信息:


东莞楼市实火!


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东莞为什么火?其实理解起来很简单,可以从三个方面分析。


1、供需不平衡。


东莞楼市成交情况喜人,不论新房、二手房均是如此,其中一个主要原因和深圳的情况有些相似,就是需求量大,但供应量不足


今年前三季度东莞新建住宅供应同比增加19%,达到380万㎡,但依旧赶不上购买力。


截至9月,东莞近七成镇街的去化周期不足6个月,长安的去化周期甚至不足5个月。这迫使政府大量放出土地,引来房企纷纷拿地开发,毕竟需求大的地方房子不愁卖。



房子是不愁卖,但是买的人却很多。供不应求最简单直接的解决办法就是加大土地供应,这一点前文也有提到,今年至今东莞已经招拍挂41宗商住地。


距离新一年还有两个月时间,在东莞公共资源交易网上可见仍有15项招标公告,其中城市更新类一项、二级市场类一项,剩余均为工业或其他建设用地。


可能有人要问了:“这些地块都不是商住地,有什么关系吗?”先别急,这就是村长要说的第二个关键原因。



2、企业(产业)带动。


在标叔之前写的很多文章中都有提到一个观点——买房要跟着产业走。有规划、有配套、成熟的片区通常会吸引来大量的人群,同时还会有公司、企业等的入驻,看看东莞即将要出让的土地类型就在证实这一点。


实际的例子在深圳就有两个。


① 宝中。受前海产业辐射最直接的地方,大空港、大铲湾、企鹅岛、各企业总部基地的建设都为这里带来了大量的购买力,说这里是深圳这两年来涨得最快的地方应该没有人会反对吧?


毕竟去年初这里的二手房均价才5万出头,到了年底就开始纷纷靠近10万了,而现在几乎遍地10万+,甚至还有不少15万+、16万+、17万的盘。等前海的建设完成、各项利好落地,谁都不敢预测未来这里的房价会涨到哪种程度。



② 位于南山的科技园同样如此。这里是互联网等高新产业汇聚的地方,但在20年前却只是一片荒地,政府大力投资建设,引进企业。如今这里诞生了腾讯、大疆、中兴等龙头企业,片区价值迅速飞升。


“传说中”的华润城就在这里,能买在这里的人除了有钱,还得有运气,能摇上号、选上房的人都被亲切地称为“欧皇”,房价上到20万/㎡也不是不可能。



东莞当然也有这样的案例,松山湖就是。


2017年松山湖均价为15847元/㎡,2018年华为进入松山湖后,房价涨到了28984元/㎡,同比上涨了54.7%。


两年过去,现在松山湖的二手房价已上涨至35807元/㎡,涨幅达23.54%。



产业崛起带来人口增幅,最终实现房价上涨,这就是以上案例最好的解释。


3、自身在价格、区位等方面的优势。


这一点主要针对的购买对象是东莞本地以外的购房者,这其中不乏深圳外溢、投资客等。


不知道大家有没有发现,东莞楼市成交激涨的这几个月正好在深圳打新潮最猛烈、调控最严格的时候——


  • 6月,深圳光明新房引来万人抢,抢不到人大多去了隔壁的东莞,毕竟地铁4号线延长线一通,两地出行时间将极大缩短,加上东莞的价格比深圳便宜太多,购买力外溢也能理解(交通)


  • 7-8月,深圳7.15新政出台,这份被称为史上最严调控的政策一出,打击到很多潜伏在深圳的投资客,大家没了名额纷纷去临深买房,而东莞则是其中最好的选择(价格)


  • 虽然7.15新政后,东莞出台了7.25调控遏制了部分购买力,8月的成交数据确实降了下来,但到了9月成交量迅速上升,新房成交6756套、二手房成交5956套(自身需求)


这些都在说明东莞楼市的火爆,隐藏的信息就是:东莞既有自住属性,还有很强的投资属性。最有力的论据就是交通。


今年3月11日,东莞市交通运输局发布的《东莞市交通发展白皮书》透露了东莞今后10年的交通发展蓝图,四通八达的轨道交通将东莞与周边城市联通。


未来住在东莞,不论是去深圳或者广州工作,还是要到大湾区其他城市,只要乘坐轨道交通就可以了,还不用换乘。



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说到在东莞买房,村长认为可以重点关注这两个区域:南部临深一带和西部滨海片区


可能有人会问:“城区不能买?”


当然不是。城区的建设最好、配套最完善、在医疗和教育方面都是可以肯定的,有关注东莞楼市的朋友应该会发现,今年南城的二手房市场不论是成交情况,还是价格方面都呈现出十分乐观的状态。


但东莞7.25新政之后,在东莞买房需要缴纳社保,如果针对外来投资客特别是深圳客,城区会显得有些不适宜,因为在深圳工作的人多是考虑临深一带,城区对他们来说有点远了。


但要注意,我这里针对的只是深圳投资客,抛开深圳工作的因素,城区还是很值得购买的。



具体到镇街,标叔最看好的地方也有两个。一个是松山湖,因为华为在这里,这个不用多说,看看现在的二手房均价就知道未来潜力有多大。



另一个则是长安。这里是高新制造业基地,拥有步步高及其下属的OPPO、VIVO 等手机品牌,使得长安多年来长居东莞经济榜首,GDP达760亿。


而且还在滨海湾新区范围内,又在深圳西部轴辐射范围内,未来与深圳连接的地铁一通,不论是东莞人民还是深圳人民,或者是珠江口对岸的广州人民、中山人民,都将会带来很大的购买力。



另外,长安的新房已经卖到4万/㎡了,是除了东莞市区南城之外另一个房价破4万的地方。想想深圳的宝安,虽然不是市区,但房价高成这样还是照样很多人买。


未来,滨海湾新区将与珠江口其他城市共同构成新的城市带。在国家级战略的加持下,未来滨海片区的升值空间很大几率会超过东莞其他片区,买在这里基本不会出错。


东莞 房价走势 东莞楼情

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