上周，陪朋友去看东部新盘，某盘80多㎡的小3房，总价300万，首付不到100万就能拿下。
重点来了，装修费单独算，3000元/㎡，一次性付款那种。
朋友刚听到这个就懵了，这意味着首付+装修，成本就要120多万，超了预算。
销售小哥见我们犹豫不决，立马助攻，“可以分期的，5年，利息比房贷低。”
我和朋友一听就来劲了，忙问，利息是多少？每个月要还多少钱？
小哥演示了下：
总额度：20万，还款年限：5年
月利率0.3%，年利率3.6%
月供：本金3333.33+利息600=3933.33元
乍一看，装修贷的年利率只要3.6%，的确比深圳主流首套房贷利率4.95%低不少。
看着很心动，但是……总感觉哪里有问题？
“笋”过房贷的信用贷
实际利率有点吓人
既然是拿房贷利率做对比，我们就不妨来算一下两者的利率。
算完后，不比不知道，一比吓一跳。
以同样贷20万，按深圳房贷主流利率4.95%，贷款5年为例。
等额本息的还款方式，则月供3769.66元、利息总额2.62万。
对比销售小哥说的年利率3.6%，月供3933.33元，4.95%利率的房贷月供反而少了，有点不对劲儿。
这里就涉及到还款方式了。
目前市面上还款方式包括：等额本息、等额本金、等本等息、一次还本付息等等。
通常情况下，房贷的还款方式主要是等额本息，也就是每月还款金额不变，还款本金逐月递增，利息逐月递减。适用于现期收入不高但预期收入稳定增加的借款人，比如年轻人。缺点就是总利息高。
那么问题来了，这个装修贷每月还的金额比房贷高，那实际利率是多少？
我在网上下载了个贷款计算器，输入贷款金额、每月还款金额和借款期限，得出年化利率6.71%。这才是实际利率。
再通过贷款计算器反推，借20万，年化利率3.6%，还款方式等本等息，算出的月供刚好是3933.33元。
也就是说，所谓的年利率3.6%，是按照等本等息方式计算出来的。
等本等息相比等额本息，每月的本金相等，利息也相等。
但20万元本金并没有使用5年，因为你每月都会还一部分本金。还掉的本金部分，仍按照总的借款额计利息。这导致标注的年化看起来低，实际利率却很高。
除了用贷款计算器计算实际利率，也可以使用Excel中的XIRR函数来计算。
第一步，输入每个月的固定月供。
第二步，分设两列，输入对应的还款时间和借款/还款金额。
第三步，代入XIRR公式：“=XIRR(投资金额区域，对应的时间区域)”。选中还款金额明细，再选中日期，按回车，月利率再乘以12就可以得出年利率。
为了推广，业务员换了计算方式迷惑大家。如果说年利率3.6%，怕是不少人忍不住去申请，但实际利率是6.71%，不知道你还会考虑吗？
市面上除了不要抵押，只需要“信用”的装修贷、车贷等，还有其他抵押贷款，比如房产抵押贷、按揭房再贷款。
在这里简单的说下常见的两种贷款。
房产抵押贷。
顾名思义，就是以全款房作为抵押向银行贷款，或者按揭房通过赎楼后，再做抵押。比如：某套房子500万，按房屋评估价的70%左右。500*70%=350万。
还有一种就是二押，也就是加按揭。
比如，抵押物房产随着市场升值，房产现价大于已有贷款金额，也就是有残值。经银行评估后，同意给客户贷出更多款来。
计算方式：二押可贷额度=目前房产评估价格×可贷比例 — 按揭未还余额
需要注意的是，上述信用贷款严禁流入楼市，一旦被银行发现，抽贷是必然情况。
自古深情留不住
总是套路得客户
深入了解后，发现贷款真是套路满满，一不小心就会着了道。
朋友发现猫腻后，果断放弃这个楼盘。
但看了东部另外几个盘，发现都要另付装修费。少则3000元/㎡，多则4400元/㎡，个别的楼盘还不允许买房人使用装修贷，这导致的后果就是买房人资金成本上升。
事实上，不少买东部的朋友，无非就是图价格便宜好上车。因为西部总价贵，起码要有首付140万的预算才能买个3房。东部只需要首付100万上下，就可以来一套3房2厅2卫。
只是，要另付装修费，首付资金成本就多出了20-30万，再垫垫都可以上车西部了。哪怕装修可以分期，前5年的月供也呛人。
就像近期的沙井某盘，带装修却不需要另付，最低总价411万，首付只要120万起，月供14945元。
对比下东部300万，却需要另付带装修费的新盘。房贷月供11209.17元+装修贷3933.33元=15142.5元，可以说两者的月供成本实际上是差不多的。
天下没有免费的馅饼，如果有，请告诉我。
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