◎买进深圳👆（ID：buysz2020） | 夏天原创
在深圳，能看180度深圳湾海景的房子，究竟值多少钱？
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它就是雄踞深圳湾和超级总部基地之间的绝版海景小区——红树西岸。
资金实力强劲的深港土豪赞不绝口，投资专家也赋予其高度评价：“土豪值得拥有”、“深圳豪宅经典”云云。
但不喜欢它的人，理由也很充分。曾经天价开盘，却一度跑输大势。没成想，错失了太多的红树西岸，最近却在悄悄补涨。
1短短9个月一平赚5万不看不知道，一看吓一跳。
红树西岸一套116平的2房相似户型，去年9月以一平10万出头的价格成交，到了今年6月份，成交单价接近15万/平。
9个月，一平赚近5万，涨幅可喜。
更有消息称，红树西岸今年涨幅去到了18%左右。
其实，红树西岸一直是业内关注的焦点。由于“南看深圳湾、西看沙河高尔夫”的独特生态景观，多年来，红树湾片区稳居南山房价第一梯队。
2005年，红树西岸开盘均价开出了2.5万/平的“天价”，当时引起地产圈一阵轰动。
目前据链家网显示，小区挂牌均价一平接近17万，15年间每平账面增值1万左右。
令人惊讶的是，动辄2000万+的豪宅，一个月的时间竟然有超170次的带看记录，富豪的资金果然深不见底。
外网显示，小区个别户型挂牌价接近20万/平，相信平台内网里不乏单价一平超20万的房源。
一般情况下，千万级别以上的豪宅，自然关注度、成交量远比不上刚需盘。
据中介介绍，红树西岸每月能成交7、8套，在片区内已经是属于成交比较活跃的小区之一，二手成交价在片区内处于中等水平。
周边中介介绍，红树西岸所处的红树湾片区，目前整体二手挂牌价每平在13.3万，基本以自住为主，业主惜售心态严重，等待升值，放盘价格相比往年有一定的提升，导致片区月成交不过10余套。
新兴的前海、后海以及老豪宅蛇口、华侨城等片区的房价均不敌红树湾。
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片区内除了红树西岸外，还有京基御景东方、中信红树湾、世纪村等相对高档楼盘，居住人群十分纯粹，主要是以企业高管为代表的高知人群，是深圳少数宜居片区之一，气质与华侨城相似。
三大因素推动补涨
按道理说，红树西岸无论是地段、景观、配套上都无懈可击，不过相比临近的深圳湾，房价一度跑输。
与其能够相比的，具备一定海景优势的深圳湾项目，比如恒裕滨城、太古城、半岛城邦，均价基本去到了20万一平，17万/平左右的红树西岸明显是个洼地。
事实上，红树西岸在2005年以均价2万多亮相后，在后来多次的“快速上涨—调整下跌”几个来回后，慢慢被周边其他几个项目追平，甚至被远远拉开距离。
不过，从当下的迹象来看，红树西岸补涨的因素有很多：
打新资金释放，二手市场回温
近期，深圳将近10个新盘接二连三拿证、入市，4000+套住宅正如猛兽一般席卷而来。外加“无房优先”的特殊政策，惹得一众有房客只能暗自伤神。
然而，外界传闻“买到即赚500万”的润玺将近10人抢1套房，难度堪比中彩票。润玺001号购房者，打新9次才成功。
随着市场上的各大级别的新盘不断被消化，供应下降的同时，相信会有一大部分的购房者离开打新跑道，转战二手市场。
@买进深圳的一位粉丝不甘一路陪跑，去年上车买了二手房。
南二外疑似进驻，学区预期加持
目前，红树西岸小学学区是深圳海滨实验小学，中学区于华侨城中学、南山第二实验学校的学区范围内，公立教育资源一般。
其实，红树西岸附近的深圳外国语学校国际部和深圳市南山中英文学校更受业主青睐，学费不菲，一年大概15万。
据周边中介介绍，深圳外国语是幼儿园到高中一体化教育模式，需要小孩家长有一方是港澳台籍或者外籍才可以上。
早前有消息传出，南二外集团计划收购海滨实验小学。事实上，这有迹可循，现在南二外集团已经把红树湾幼儿园收入囊中。
@买进深圳关注到，随着南二外计划入驻红树湾片区的消息传出后，片区内的房价像坐上火箭一般，直冲云霄。
“年初1600万，现如今卖2000万出头，究竟何时是个头？”一位红树西岸的买家最终因资金不足，不得已放弃。
超总—总部聚集地
红树湾片区的东侧是规划总开发建筑面积约520万平的深圳湾超级总部基地（简称超总），未来将会成为全球高端产业集聚地，如今的建设在提速。
据悉，未来将有数十个全球总部大厦进驻在此，其中包括万科总部、恒大中心、中兴通讯总部项目等。
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3优劣剖析
有一说一，红树西岸本身绝对配得上“豪宅”称号。
豪一：无敌海景
无敌景观，西看高尔夫、南看深圳湾，无滤镜景观用美轮美奂、无与伦比一点都不为过：
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实探发现，由于目前超总的加速建设以及仍在使用的滨海大道，红树西岸的噪音污染相当严重。
不过，这种情况即将被改善，去年底滨海大道下沉改造工程已正式启动。
豪二：细节见真章
业内有这样一句话，看停车场，能知道项目品质。
相比其他项目的地下车库，红树西岸罕见的地面车库，宽敞明亮，通风透气，能享受阳光直射，最大程度避免空间压抑感。
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@买进深圳实踩发现，车库豪车遍地，不乏劳斯莱斯、宾利、奔驰S级的顶尖豪车。与其他车库最大的不同在于，红树西岸里粤港双牌车占到了1/4。
然而，红树西岸的几大明显硬伤足以牵制了它的市场估值：
劣一：户型不方正
@买进深圳获取了小区所有户型图，当年开发商为了争取户户南北通透，不惜放弃方正的户型。
以117平2房户型为例，整体呈长条状，直接影响客餐厅和走廊的采光，基本上只能依赖阳台的自然光。
此外，长条过道占用面积，空间浪费严重，导致整体使用率大大降低，实景如下：
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户型不方正，直接导致后期业主改动空间小，居住体验感大打折扣，升值空间受限。
劣二：大堂小、电梯间又小又暗及暗厨暗卫，设计采光差
当年，红树西岸邀请了来自德国著名设计师Bernardo亲自参与设计，这是该设计师在国内设计的首个前卫建筑艺术品。
或许是文化差异，很明显，采光效果差是深圳人难以接受的“弊病”之一。
无论是入户大堂，还是电梯间，抑或部分户型的厨卫，基本与阳光无缘。
早些年，红树西岸是众多追求高品质生活的港人所青睐的社区之一，时至今日，港人及外籍业主仍占有较大的比重。
劣三：
红树西岸是2005年开盘，2006年入伙。由于小区楼龄超过15年，再加上靠近海边，相对潮湿一些，腐蚀加剧，老化问题严重。
凡事都具有两面性，没有东西是绝对。打新很香，不过有价值的二手房未必会差。END
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