2020年将尽，今年香港的经济深受疫情影响，楼市亦难独善其身，持续反覆波动。美联物业住宅部行政总裁布少明指出，全年楼价难脱「窄幅上落」局面，惟至今楼价仍展现极强的「免疫力」，本年迄今仅跌约0.3%，表现较08年「金融海啸」时平稳，交投则自2013年「一手销售条例」推出以来，首度呈现「一手跌、二手升」的局面，反映疫情对新盘的销售影响较二手为大。
展望来年，随着疫情影响减退，加上特区政府即将安排市民接种疫苗，估计疫后的本港楼市有机会迎来复甦，当中新盘销售量或重上1.8万伙的水平，金额更有机会创「一手销售条例」以来新高；二手则再度「量额齐升」，宗数有机会达至5万宗，创9年新高，金额或创11年新高。
01、楼价免疫力强 全年窄幅波动 一手例后首见「一手跌、二手升」
布少明表示，虽然今年本地楼市饱受疫情冲击，但是港楼的基本利好因素不变，有足够的「免疫力」抗衡利淡因素的冲击，「美联楼价指数」至今仅微跌约0.3%，年内最高亦不过跌约3.1%，亦曾反弹逾4%，楼价整体表现较08年「金融海啸」大跌约12%更为平稳。综观港楼价不跌的原因，除了本地私宅「供应少、需求大」的基本因素外，年中各国为振兴经济而持续「放水」救市，导致环球资产价格水涨船高，亦是楼市能抗冲疫情的重要「疫苗」(图一)。
美联物业首席分析师刘嘉辉指出，成交方面，新盘销售一度因疫情及限聚令而暂停，受到影响自然较深。综合<<一手住宅物业销售信息网>>资料，今年登场的全新盘及单位总数明显减少，由去年的18,316伙，跌至截至12月13日止的13,146伙，较去年全年跌逾28%；全新盘推出的数目减少，导致销售「量额齐跌」，估计今年新盘销售量录约1.45万伙，按年跌约22%：全年销售金额估计录约1,620亿元，按年亦跌近2成(图二)。
相较之下，二手表现较为优胜，出现「量额齐升」的情况，美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，料全年二手住宅注册量可达约4.7万宗，按年约13.9%；金额有机会达3,770亿元，创10年新高之外，按年亦升约14.1%。这种「一手跌、二手升」的情况，是因为2013年推出「一手销售条例」后首度出现，反映新盘受到疫情的影响较二手为大。
02、受惠放宽按保 逾600万至1,000万元二手注册量 成「疫」市奇葩
刘嘉辉续称，二手表现相对突出的原因之一，是受惠于去年《施政报告》中的放宽按揭措施，中小型单位的交投表现尤为亮眼。美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，今年截至12月13日止，逾600万至1,000万元二手交投量较去年全年大升42.7%，跑赢大市之余，亦远胜其他类型单位。当中，以逾2,000万元二手交投量的跌幅最大，较去年全年跌约15.7%；其次是600万元或以下的下跌8.9%，至于逾1,000万元至2,000万元的单位交投量，亦较去年全年跌约1.9%，尽皆「跑输大市」(图三)。
刘嘉辉又指出，受封关影响，今年逾5,000万元住宅交投未及去年，今年截至12月13日止，逾5,000万元新盘销售量录约239伙，按年大跌逾3成；期内二手住宅注册量录约230宗，按年亦跌约9.8%。值得留意的是，逾5,000万元二手住宅的交投表现于下半年已见回升，注册量由上半年的录约90宗，上升至140宗，升幅达到55.6%。
03、来年新盘潜在供应近3.3万伙 料一手交投有望反弹
布少明展望2021年楼市时指出，估计全年有机会登场的全新盘单位总数接近33,000伙，以元朗及天水围的7,570伙居首，其次是将军澳及西贡的4,296伙，启德及观塘的4,251伙则占全港第三(图四)。整体而言，连同其他地区合计，今年全港潜在新盘供应多达32,730伙。当然，项目于年底前推出与否，最终要视乎发展商销售策略，至于待批预售项目更要视乎获批的进度。
虽然潜在新盘供应超过3万伙，但根据过往经验，每年实际登场的单位明显为少。再者，《施政报告》于房策上主要集中公营房屋，至于私人住宅则以长远供应为主。相信中短期供应未有大幅增加下，估计明年实际会推出的单位约1.8万伙至2万伙左右。
与此同时，目前市场仍有不少货尾。据美联物业地产数据及研究中心资料显示，11月累积货尾量录约12,288个单位，较12月份约11,934伙回升约3%，连跌4个月后回升，并重上逾1.2万伙水平，与去年底约12,862伙仅少约4.5%。相信发展商积极推售全新盘的同时，亦会积极销售货尾。若以港、九及新界3区划分，港岛区(包括愉景湾)货尾最少，11月录约1,443伙，占约11.7%；九龙区(包括将军澳及西贡)11月份货尾单位录约5,243个，占约42.7%；而累积货尾最多的新界区，11月份录约5,602伙，占约45.6%。
布少明认为，若发展商推盘步伐真的加快，相信新盘销售可反弹，预期明年全年新盘销售量可反弹至1.8万伙，按年上升约24%；至于新盘销售金额料升至2,420亿元，按年升幅亦约49%，届时将创出《一手销售条例》后新高。
二手方面，估计明年有望延续「量额齐升」的局面，注册量将达到5万宗，按年增逾6%，创自2013年以来的9年新高；注册金额则有望达到4,200亿元，按年升逾11%，并创11年新高。
布少明强调，虽然疫情的走向仍是未知之数，但是基于本港刚需强、息口低、资金多及供应少等利好因素未变，加上业主已渐消化疫情的影响，相信整体楼市会渐趋回稳，明年楼价有望稳中向好。
04、再吁减辣助资金流转 应全面取消压测迎「零息时代」
此外，基于去年《施政报告》减辣带来的效果立竿见影，布少明再次促请政府制定进一步「减辣」时间表，放宽按揭保险计划的门槛至1,000万至2,000万元物业，可承造七成按揭，令现时集中在 1,000万元或以下的购买力，分散至其他价位的物业。事实上，本港经济前景阴晴不定，市民更需要资金周转的灵活性，「减辣」可助市民按个人需要套现应急，又可应付不同突发情况及不时之需。目前1,000万元以上的中价楼，只可借5成按揭，令部分缺乏首期但具财政实力的买家，未能成功置业，亦令换楼链出现「断层」，故呼吁政府放宽1,000万元以上物业按揭比例至7成或以上，以激活楼市交投及增加盘源供应，应对市场需求，同时有助加速疫后经济复甦。
疫情下很多市民需现金周转，但额外印花税(SSD)令这些业主附上高昂的税才能卖物业套现，因此布少明又建议取消SSD，又或考虑回复至「加强版」前水平，助经济有困难的人士，出售物业套现。此外，布少明更建议将降低新住宅印花税15%回复至双倍印花税DSD税率，若担心投资者大量入市，可考虑购入第3个或以上单位维持15%印花税。
与此同时，随着「零息时代」的降临，低息环境很大机会于未来一段时间持续，令到部份辣招，尤其是银行「压测」变得名存实亡，存在价值成疑，故建议政府从善如流，立即取消所有压测机制，为楼市疫后「软着陆」创造更有利条件，襄助有需要的市民上车。
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