◎买进深圳（ID：buysz2020） | 邦尼、深圳多姐
2020年还有一周就收官了，两个词总结今年的豪宅市场，那就是魔幻与分化。
主要表现为：新盘开盘“声声慢”，大多网红盘让人等得花儿都谢了；二手房挂牌价创了新高有价无市，但年底却回暖了。
“三道红线”严厉监管之下，有房企前10个月靠库存硬撑，吊足了买家的胃口，最后两个月突击发力推货，深圳豪宅新盘市场或点燃最后一把火。
大家都很关心的是，润玺之后，聪明的资金准备流向哪？ 除了二手房市场被悄悄带火，南山、福田均有豪宅新盘集中供应：华侨城·新玺、深铁懿府、香山道公馆、中心天元（公寓）、汇城茗苑
▷12月22日正式发布的华侨城·新玺
昨天晚间，蛇口豪宅华侨城·新玺正式发布，该项目为“渔人码头旧改”，华侨城拟投资超200亿打造的集办公+高端公寓为一体的滨海综合体 。 这是招商双玺、半岛城邦四期、恒裕深圳湾之后深圳湾再有新盘推出。
据了解，该项目即将推出210套建面175-435平高端大平层公寓产品，外立面均采用玻璃幕墙，融入海洋元素，大部分户型享绝版一线无遮挡海景。 据开发商透露，项目预计元旦后对外开放展示，@买进深圳将持续关注项目首期产品入市时间。
01
豪宅发力
年末供应井喷
深圳近期在售的豪宅除了深圳湾1号、鸿荣源胤璞、恒裕深圳湾等顶级公寓型豪宅外，还有近期入市的保利青谷，以及于12月12日开盘的合景同创臻林天汇。
◎在售 | 臻林天汇
臻林天汇由豪宅专家合景泰富与同创地产合作开发，位于南山中山公园板块，属于公园豪宅。
此次推出商务公寓130套，建面约113-223平，总价区间在772-2215万/套。
▷项目由Kelly Hoppen、梁志天、小林政彥等国际大师联袂打造，设计考究、精雕细琢，品质非常惊艳。
◎在售 | 晗山悦海城
位于蛇口的晗山悦海城已于上个月入市，目前在售建面约90-197平公寓和38-101平办公产品。据销售透露，总共一千多套，已经卖了六百多套。
◎在售 | 岁宝壹品
岁宝壹品位于福田八卦岭片区，项目已于今年9月入市，目前仍有45-220平商务公寓在售。
◎ 在售 | 保利青谷
近日，保利青谷对外首批主推滨海豪宅产品。
一期2栋住宅，主力户型为123-260㎡的大平层产品，总户数498户，均价约6.68万/平，总价区间在447-2350万/套。
这是大鹏时隔一年首个海景高端大宅产品入市。项目由保利华南接手、联合裕和集团打造，并以此宣布首进深圳市场。
▷买进深圳实拍保利青谷
除了近期已经入市的豪宅项目，接下来，深圳豪宅市场还将迎来一大波供应。
市场公认的段位较高的豪宅区：福田中心区、蛇口、华侨城、蛇口、安托山，以及东部老牌豪宅区银湖都有新货推出。
◎待售 | 华侨城·新玺
今天晚间，蛇口豪宅华侨城·新玺正式发布，该项目为“渔人码头旧改”，华侨城拟投资超200亿打造的集办公+高端公寓为一体的滨海综合体 。 这是招商双玺、半岛城邦四期、恒裕深圳湾之后深圳湾再有新盘推出。
据了解，该项目即将推出210套建面175-435平高端大平层公寓产品，外立面均采用玻璃幕墙，融入海洋元素，大部分户型享绝版一线无遮挡海景。 开发商透露，项目预计元旦后对外开放展示，@买进深圳将持续关注项目首期产品入市时间。
◎待售 | 深圳中心天元
福田豪宅代表之一的中心天元，半亿一套T7现在卖得只剩下个位数了，很快就要清盘。
中心天元是福田中心区难得的综合体，对标国际上的豪宅海德公园一号、ONE57、天玺等豪宅。
马上就要推出的是天元T3T4，建面约266-330平户型。与T7的霸气稍有不同的是，T3T4走的是精奢路线，户型设计倾向于创二代精英。
▷买进深圳实拍中心天元
◎待售 | 香山道公馆
位于传统豪宅区华侨城的香山道公馆，将推出110套大户型，建面约104-143平2-4房住宅，吹风价12万左右。项目户型纯粹，不过体量较小，仅1栋高层，配套主要依赖周边。◎待售 | 新世界临海揽山位于老蛇口的新世界临海揽山推出了70年产权的公寓，实体样板间已于12月20日开放。
项目户型面积段丰富，有建面约94-150平2房、132-162平3房、229-243平4房、410平5房。
据销售透露，此次一共推出300多套公寓，首批将推一半货量，大概是100多套，吹风价13万/平。
安托山可以说是近几年来深圳豪宅片区的新秀，新盘开一个火一个，比如万科瑧山府，还有大家比较期待的海德园。
▷买进深圳实拍深铁懿府
◎待售 | 深铁懿府
除了海德园，安托山脚下还有一个新盘——深铁懿府，预计年底推出3栋6座，768套房源，约115平4房2厅2卫，展示中心异地开放。
◎待售 | 汇城茗院
今年西丽片区继远洋天著和深铁阅山境的开盘后，又将迎来一个新盘——汇城茗院。
项目是西丽“三剑客”（汉园茗院、玖裕茗院、汇城茗院）里定位最高端的项目，也会是最先入市的项目，预计12月底或明年初入市。
▷买进深圳实拍汇城茗院
目前项目主体出地面多层，户型是112-120-196平的3-5房，预计毛坯均价8.5万/平左右，此次只推出120套。
◎待售 | 信城 · 缙山府
时隔4年，深圳老牌豪宅区——罗湖银湖片区也有新盘即将入市。
▷买进深圳实拍缙山府
位于9号线银湖地铁口的信城 · 缙山府，总计1006套房源，年底首批将推410套住宅，户型建面约93-106平，吹风价10万+，明年还有大户型入市。
02
最后两个月
豪宅市场分化
2020年深圳豪宅市场，可分为两个阶段：
前10个月，为消化库存阶段；11-12月，市场突然发力，接连推新。
正是在这关键的两个月，深圳豪宅市场成交情况，出现了明显分化。
◎ 首先，热点片区的豪宅供不应求，屡现「当日售罄」。
据@买进深圳统计，最后两个月深圳入市并当日售罄1817套高端住宅，掀起了一波市场洪流。
细数今年深圳热度最高的4大豪宅，其中3个均于年末扎堆入市，预热周期最长达到1年，吊足了土豪们的胃口。
上个月华润城润玺和天健天骄同期认筹、同天开盘，在无房优先的前提下，依旧呈现出火热态势。其中，天健天骄4小时售罄、在重重筛选下，润玺1期中签率依旧不到10%。
正当润玺1期因“万人摇”而引起广泛关注时，万科臻山海在首次提出最高「3：1」的认筹规则，改写了过去最高10倍入围率的历史，或为接下来入市的热点楼盘提供参考。
◎ 其次，部分豪宅新盘去化缓慢，与热点片区形成鲜明对比。
@买进深圳发现一个有趣的现象：润玺开盘后，不少购房者担心无房可买，将注意力转向明年才能入市的海德园和龙光前海天境。
另外一部分买家，则开始关注热点板块的二手住宅/公寓产品。
据白先生买房顾问消息，润玺开盘前后一周，科技园南区二手房成交达到14套，均是满5年的学区，部分“打新”客户更换跑道。
中介小刘也表示，周边白石洲、科技园片区新房接连入市，也激活了红树湾片区的二手房市场。
▷润玺开盘前后一周，科技园南区成交情况
业内人士透露，下半年新政后除了限价打新盘日光和在售大平层住宅产品尾货逐步清盘，一些优质地段的商务公寓也卖得不错，甚至个别商办产品比如海府一号也去化很好。
另外，还有一部分高端买家对于地段、价值、入围难度更为看重，因此购房随机性较强。
购房者张先生（化名）告诉@买进深圳，自己在香蜜湖已有一套房产，虽然近一年有买房计划，但还是会抱着“择优”的心态，伺机而动。
事实上，目前深圳豪宅存量市场仍有一定的货源，部分高端住宅去化周期长达一年以上。
如去年11月开盘的龙华第一「现房」金茂府，目前仍剩余几十套房。（具体以开发商公布为准）
▷龙华金茂府最新销控情况，摄于12月中旬
去年入市的华侨城新天鹅堡3期、2014年开盘的深圳湾豪宅曦湾天馥均有现房尾盘在售，值得买房人关注。
03
专家观点
选择豪宅看重哪些因素？
“深圳遍地是10万+楼盘？”近日，有购房者发现，深圳的普通商品住宅，因学区或概念炒作价格被拉高，有的甚至和豪宅差不多。
针对近期市场存在的诸多问题，业内专家向@买进深圳分享了他们的观点：
◎ 问题一：在市场分化的情况下，选择豪宅最看重哪些因素？
资深地产人士、豪宅研究专家永高先生：
外部因素：最重要的是看地段。西部海岸线有最优质的海景资源和规划，肯定是最有优势的。
今天深圳购房圈传的最火的，要数珊瑚数据根据房价，整理出品的「大湾区五环地图」了。下图显示的大湾区九城中，仅深圳西部（深圳湾+前海+福田CBD+宝中）和香港入围一环。
图源：珊瑚数据
内部因素：需要了解户型结构、是不是纯粹的大户型？另外，还要参考开发商的品牌管理、容积率、小区的环境、周边设施。
人居水平：深圳市面上很多号称豪宅的产品，最后都变成了商用办公，甚至是会所。真正好的豪宅，居住者都是统一的高素质人群，物业管理水平要求极高。
湾区地产观察员 符毅先生：在不是公认的豪宅区的地段，不要去买豪宅。豪宅区宁可买龙头不要买凤尾，这是必须要警惕的。另一个方面，太适合居住的豪宅片区，房价不一定会跑赢，也就是“风景有毒”的豪宅，比如盐田大梅沙。就拿大冲科技园的片区举例，华润城润府因为投资客比较密集，换手率较高，所以这类豪宅会在一定程度上跑赢。而一些纯自住的豪宅因换手率没那么高,但这类属于慢热型，长线看并不会输。
◎ 问题二：如何辨别真假豪宅？
中原二级市场总经理玉家雄先生：考量豪宅的几个基本因素：第一是拥有稀有资源、第二看是否有优质学区、第三是本身的地段、第四是产品力。另外一方面，需要多留意是有关一二手倒挂的现象。深圳为什么近一两年的豪宅卖得那么火爆？主要还是价格出现了一二手倒挂的一个现象，倒挂越厉害，它的价值就会越高。
资深地产人士、豪宅研究专家永高先生：
首先，购房人一定要清晰地明白「真豪宅」和「伪豪宅」的区别。真正的豪宅具备稀缺资源、地段资源、开发商的品牌资源、居住体验和保值升值功能。而伪豪宅是在偷换概念，就如沙井和福永都在打着前海自贸区的概念，但实际上离自贸区很远，这就是个伪命题。
其次，值得购房人注意的是真限价和伪限价。真限价如万科臻山海、龙光前海天境，这些万众瞩目的豪宅，既有内在价值，又和周边二手房形成了明显的价格倒差，所以很多人都会围观。而一些稍微偏远的片区，户型打造成190、200平的大户型，但位置选错了、定位错了，实际上没有限价。
普通的购房者，只要对比市场关注度、周边二手房情况、户型、地段，就可以了解是否是有限价的优势。
END
粤公网安备 44030402000760号
