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一年翻倍!东北客豪掷5000万,全款疯抢回迁房,你知道水有多深?

深圳买房计划 发布时间:2021.01.16 09:22:27
浏览:28206

“在深圳,什么最重要?买房名额啊!”


刷刷朋友圈,发现不少中介都在推销一种不限购不限售的住宅——回迁指标房。



▲单价美丽的回迁房|图片来源:深圳买房计划朋友圈


位于南山的向南村旧改,单价5万/㎡,周边的二手住宅8-13万/㎡;


位于龙华的华润旧改项目,单价3万/㎡,周边二手住宅6-10万/㎡。


价格那么美丽,不激动是不可能的。


随后我约上回迁房买卖中介,踏上看房之旅。


看完后,我不得不说,馅饼虽好,但容易噎着。


不限购不限售的住宅,真香?


听过小产权买卖,那你听过回迁指标房吗?


回迁指标房,指的是即将拆迁的小产权。开发商制定拆迁补偿方案,当拆迁户签订《拆迁补偿协议》时,把回迁的指标面积拿来出售,买家便可以以拆迁户的身份,跟开发商签订《拆迁补偿协议》。



“有些村民补偿太多,几百甚至上千平方米拿出来一点卖,可以提前获取资金,”长期从事小产权买卖的小鸽表示。


小鸽补充道,“回迁指标房第一大惊喜是不占用名额,不限购,不限售。”


不限购,也就是不需要名额资质,只要有钱,多少平方米都可以买。


不限售,就是交房后,可以直接上市流通,不需要像商品房等待3年后才能交易。


事实上,这一点在2018年“7·31新政”的细则中有提到,搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的,不适用《通知》关于取得产权证书之日起3年内禁止转让的相关规定。



需要注意的是,不限售只限定在回迁房首次拿到房产证,当买家买了已出证的回迁房,依旧按商品房限售3年的规定执行。


听完小鸽说的,不限购不限售一下子击中了不少人的痛点。不得不说,对于限购的深圳商品房而言,回迁指标房的确具有相当大的吸引力。


特别是“7·15新政”后,回迁指标房引起不少失去名额的买房人关注。


“政策后就有不少刚需来买,原因就是突然名额没有了。这些人又不想等太久,担心到时候买不起。”


虽然新政后回迁指标房市场涌进了不少深圳刚需和外地小散,但大买家还是投资公司。


小鸽透露,“我之前遇到的一个东北客户,一下子买了2000㎡,五千多万直接付全款。当然更多的还是投资公司在大批大批收购,像白石洲旧改就有好几家投资公司在买。”


当我问到最重要的交房时间,小鸽表示:“这得看项目进度,基本上6-8年。”


听到这个时间,我不免有点无语。毕竟几百上千万要扔进去这么久,时间成本太高了。


小鸽像是看出我的忧虑,忙说:“你看看现在的新房,从开盘到交房保底2-3年,出证1年,加上限售3年,起码也得7-8年后才能卖,但还是很多人抢。”


他见我仍然是犹豫不决,说:“通常情况下,回迁房的位置都更好。而且你可以以‘拆一代’的身份比商品房业主更早选房,也不怕抢不到。”


一年翻倍,疯狂的回迁指标房


如果说不需要名额是令人惊喜的,那么价格便宜则是最大噱头。


相比区域周边的住宅,回迁指标房通常是其价格的一半左右。


比如,龙岗不少回迁房价格在2-3万/㎡,而周边的二手商品房则在4-6万/㎡。



当然,价格多少要看项目处于拆迁的哪个阶段。


通常情况下,目前流通的不少回迁房都是征集意愿阶段。只要等达到一定的签约完成后,就可以公示实施主体,报建审批,等待交房,但这个阶段的价格并不便宜。


如果嫌贵,可以选择计划立项阶段的回迁房,但这个阶段风险更大。


“不仅入手便宜,即买即升值,收益看得见。”这是小鸽强调的第三大惊喜。


“白石洲旧改2019尚且是7万多一平方米,现在已经涨到了9万/㎡。更夸张的是沙井海岸城的90㎡指标房,2019年9月是320万,介绍费50万内。近期有人买了同样面积的,560万,还不包括80-100万的介绍费,一年翻倍不在话下。所以越早入手,价格越低,涨幅也越大。”


“如果后面不想等到交房,退出也可以。”小鸽嘿嘿一笑:“你可以先跟村民签署一份合同,等涨到合适,再找到下一位愿意买的人,跟他一起去和开发商签协议,这样可以避免跟开发商签了导致无法更名,自己也可以赚差价。”


天上没有馅饼,买前需考虑风险


虽然市场上不少人在买卖这类物业,但这类交易通常是不合规。


目前,深圳五大经纪公司都未提供这类居间服务。比如贝壳平台,明文规定经纪人不能提供回迁指标房、军产房、小产权交易服务,一旦发现就处以红线,甚至摘牌处罚。


买家除了无法得到交易服务保障,更重要的原因是,价格越低,风险就越高,回迁房同样如此。


首先是交易人风险,由于回迁指标房处于灰色地带,虽然会有律师见证,但如果原业主反悔,造成的时间和诉讼成本徒增。


其次是一房多卖,甚至是卖了指标后,又将房产证抵押。


更大的风险是,你永远不知道拆迁什么时候完成,房子什么时候能拿到。



正因为旧改涉及的时间长,每个阶段都暗含风险。


比如:


1)意愿征集阶段,时长1-2年,产权不复杂倒好,要是复杂,则需要超过一定的业主同意;


2)计划立项阶段,时长1-3年,如果项目用地合法比例无法满足,则无法继续推进;


3)专规批复阶段:时长2-3年,这个阶段开发商要平衡自身利益、政府公共利益和原业主产权利益以及诉求,如果3年内未达成一致,将调出更新计划;


4)实施主体确认阶段:时长1-2年,产权复杂,业主越多,越难;


5)报建阶段:这个阶段最大的风险就是开发商自身问题,如果资金链断裂,将容易烂尾。


哪怕是华润大冲旧改,整体下来也超过十年。要是碰到个“木头龙”式业主,拖个十几二十年都很常见。


除了项目进度周期长,政策的变动所带来的风险,还有时间成本。


由于回迁房需要全额付款,无法贷款,一套80㎡的回迁指标,起码需要300万的投入。


期间产生的机会成本:


以年利率2.75%的银行存款作参考,投入300万全款,假设拿房需要7年,这7年的机会收益起码有57.75万。这只是个粗略算法,还没有把通货膨胀算进去。


想一想,全款支付,各种防不胜防的风险,有来自开发商的风险,来自政策的风险,也有村民的风险,加上时间跨度长,你有把握面对的这些问题吗?


最后,附上之前@深圳买房计划 关于回迁房的专家问答实录:


  • 信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣

  • 广东华商律师事务所周争锋

  • 小产权领域“深喉”宁先生

Q1、有的回迁房和村民签约,有的是和开发商签约,有什么不同,哪一种相对更安全?


  • 张茂荣


  • 购买回迁指标房只能和权利人签约,权利人是村民的,需要股份公司和项目公司认可。


  • 认可的方式是,与项目公司签署拆补协议,股份公司见证,权利是项目公司从开发商处购买的,直接与开发商签署拆补协议。理论上说项目公司毁约风险比个体村民小。


  • 周争锋


  • 直接和村民签约的,属于在拆迁补偿前面签约,购买的实际上是房子,而不是拆迁指标。


  • 在项目公司签约的,属于村民已经签了拆迁补偿合同了,然后他卖这个拆迁指标,村民配合去项目公司去做更名。


  • 不管是采取哪一个方式,最终判断标准是,这个项目有没有立项,并且经公示完成拆迁补偿合同备案。


  • 如果拆迁补偿协议最终没有办理备案程序,和谁签都没用。


  • 转让拆迁指标的买卖合同合法有效,受法律保护,但是直接购买待拆迁房产搏拆迁赔偿的,以后可能会有纠纷,也可能战线拉得超级长。


  • 宁先生


  • 旧改范围内的农民房业主在和开发商签订《拆迁补偿安置协议》之前,可以把农民房卖掉。


  • 卖掉后,买卖双方当天就去开发商的旧改办签《拆迁补偿安置协议》。签完协议后,最大的风险就是时间。


Q2:回迁房最大的风险都是业主反悔?如果业主反悔,买房人会不会财房两空?


  • 张茂荣


  • 为规避购买风险,无论是与股民签约还是与项目公司签约,所签拆补协议都要村委见证,并在城市更新管理监管备案,行政备案是防范业主反悔的最大保障。


  • 购买回迁指标房的最大风险不是业主违约,而是项目耗时过长甚至烂尾。


  • 以目前深圳城市更新制度来说,主要还是市场化运作,协商拆补,如果出现木头龙项目一样的“钉子户”,可能导致更新遥遥无期。


  • 周争锋


  • 如果是购买的拆迁指标,也在项目公司变成了更名手续,买受人成为拆迁补偿合同的补偿对象,项目公司完成了备案手续,这个基本上都没有什么风险,剩下就是这个项目能不能正常开发竣工交房。


  • 但是和村民签购房协议搏旧改,房子本身什么证明都没有,那么谁占有使用,就可顺利的完成这个拆迁安置手续。


  • 如果说这个房子本身有绿本产权证或者其他产权证明,可能和登记产权证的人去谈房产证注销的事,可能会发生纠纷。


  • 在最高院的判决里面,买卖合同签订以后,不管买卖是合法建筑还是违法建筑,这个拆迁补偿利益归买家所有。


  • 宁先生


  • 没绿本(国土局两规后颁发的《房地产证》)、没两规时已备案过的猪肝本(90年代宝安县政府颁发的房产证)的农民房,原业主即使反悔,法院正常情况下不受理案件,没本证的农民房最安全,原业主即使反悔也没啥用。


Q3:如果要买卖回迁房,你觉得什么阶段介入比较好?怎样买比较安全?


  • 张茂荣


  • 回迁期房虽然只有回迁户与开发商签订的《安置补偿协议》,没有任何权属登记,但回迁户与买家签订的买卖协议是双方真实意思表示,且不违反法律规定,故而合法有效。


  • 但是,回迁房没有杠杆,一般只能一次性付款,不能贷款。


  • 而且,回迁期房买卖由于多数出售时并无任何权属证明,且跨时长,房价波动大,法律风险高,建议大家慎重购买。


  • 入市时间节点:立项前、立项后、专规前、专规后、实施主体确认前,不同时间节点价格不一样,风险也不一样。越往前价格越低,风险越大,越往后,价格越高,风险越低。


  • 周争锋


  • 不同的阶段有不同的法律风险,搏旧改直接买房子,可能旧改等待的会时间会非常长,等上若干年以后,可能它的转化率不高。


  • 购买拆迁指标价格会比较贵,但它相对来讲安全一点。


  • 宁先生


  • 最好的时间是提前查好规划埋伏进去等开发商进驻等立项,这时候成本最低,但时间最长不确定性最高。


  • 最安全的是已立项或已出专规的,比较稳了,唯一不确定的是开发商搞定钉子户的时间。


  • 不要买绿本房、已备案的猪肝本房,买完后当天去开发商旧改办签拆赔协议,签完再付全款,这样比较安全。


Q4、如果村民和买家签订了转移协议,然后律师见证,那么这个协议是否有法律效应?


  • 周争锋


  • 律师见证与否和合同有效与否,没有关系。哪怕律师不见证也是有法律效力,因为指标房买卖是合法有效的。


  • 原因在于买卖房产和买卖拆迁指标是两个不同的法律标的,买卖拆迁指标就是拆迁补偿安置合同权利义务的概括转移。


以上谨代表专家观点,不代表本号立场。


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