惠州，比东莞长得更像一个城市。
虽然，东莞GDP已经迫万亿；惠州GDP暂还未冲上5千亿。
但是，惠州CBD已历10余年建设，已经成熟、绽放，高楼群最高的已经288米。
@房产界的张小三
而东莞CBD，2020年才算大肆开始建设。东莞不缺经济，缺“城市的感觉”。这几年，东莞城市感越来越强，因此房价也才越来越强。
在东莞市区仅建成4栋高楼，已建好且投入使用的第一高楼是289米的东莞经贸中心。在建和拟建的4-6百米的高楼倒不少。
东莞慢慢从“不气派”中挣扎出来，而惠州却抢先一步在“江北CBD”气派起来。
元旦前后，我们去惠州踩盘，实打实在高楼之巅，见识了惠州CBD的气派。也去看了惠州抢房区——金山湖！
@爱住家拍摄
01十年谋一城，江北颇具新一线气派
2020年疫情之后，整个大湾区的楼市都很振奋。最振奋的是东莞吧，房价一口气三连跳：3万、4万、5万！
但是，我们发现其中有一股殷实的力量，奔向惠州惠城区买房。越来越多的深圳人，绕过临深板块，去买惠州市区、甚至惠州新北站的房。
这其中，有什么原因呢？
这次打算从江北CBD开始看起。
@房产界的张小三
不是第一次去惠州市区，但是是第一次登上了惠州江北CBD高楼塔尖的城市展厅，从高处见识了惠州CBD的气势。
极目而望，双江交汇，颇具规模的高楼群有冲入云天之志。
@爱住家拍摄
而脚下，就正是惠州江北CBD的各种配套。从城市广场，到体育公园，到高端mall，到图书馆，到博物馆都算应有尽有。而且还有绵长的江岸带，一路绿道、一路公园。
生活在惠州的江北，可以更可能的保留深圳福田、南山的生活感。
而这样的感觉，东莞还要再长个2、3年，才能长出都市白领心目中的中央办公区。
惠州撑得起一个CBD，可能也跟惠州的产业结构有关。惠州其实不像深莞佛的市场经济为主，惠州的重工业很强，石化、汽车产业很厉害。所以惠州的大公司表现不错。
据时代商学院研究，惠州市上市公司平均市值较高，为247.55亿元，位列珠三角第3，仅次于深圳市、佛山市，优于珠海市、广州市。
@同花顺iFinD
惠州最贵的房子，其实并不在临深的惠阳、大亚湾，而是在市区的江北、金山湖。
惠州这些年建了几个新城：江北CBD、东江新城、金山湖-马安。
@地产小骚年
因着东江冲击平原的地貌优势和远山的葱翠，这些新城都很好看。楼宇和街区，都是可以跟广深宜居板块比一比的。
就如从踩盘的感受来看，真的是很为金山湖的样貌而惊艳。
金山湖离传统的市区不远，江河隔出一座小岛，公园也建地很漂亮，即现代、又承继了西湖的古典手法。
@爱住家拍摄
公园湿地侧，也有方直广场这种非常fashion的综合体mall，在风景里来一杯奶茶、想想也是很享受。
@爱住家拍摄
金山湖都是高端住宅，大户型为主，房价2万多是很普遍的，面积稍大一些的也都是好几百万的总价。门槛，真的比大亚湾高很多。
这种货真价实的惠州富人区，买房也是要抢的。
2020年12月初，金山湖千花岛37栋开盘，单价23300，一次性付款，千人抢房，只有300来套。
金山湖和东江新城都已经开发完了，所以政府的规划也一直向南拓，往马安山方向拓，也就是金山新城。走马金山新城，也基本是中海、金地-招商。。。这种全国的一线品牌，楼盘品牌档次很是升级。
新城房价1万3左右，户型赠送也不错，总价1、2百万已经足够的选择。想一想，比临深少个百八十万的预算，还能买到市政建设更好的地方。
02避开临深区，深圳客专盯惠城和仲恺
走了下惠州市区，房价普遍1-2万之间。
有成熟的片区，成熟的学区，也有高大上的CBD，也有纯粹的富人区，也有新晋的板块，选择很多，资源配置也是惠州最强，也难怪不少深圳人跑惠州市区买房。
临深的优势是交通-通勤，可以在深圳上班、临深居住。惠州市区的好处是，高大上、最高性价比享受城市级配套，只是新高铁和轨道建起来以前通勤深圳的条件弱一点，适合工作时间比较自由的深圳人。
这两年，跟爱住家网友讨论，买惠州市区的深圳人，主要是觉得惠州临深也在奔2万，不足够低廉了。而且，大亚湾临深板块和惠阳南站片区楼盘密集、人均市政资源是很紧缺的。
在大亚湾-惠阳钱花地更多，资源享受地还少一点，楼宇也密集一些，不足够悠闲、享受。
所以，都想1万多点的价格，去买一片都市气派的惠州城区。城市好看，好学校多，房价还更便宜，从投资和半退养自住角度，惠城的资源配置更多、未来空间也很不错。
其实，前两年，已经有人在惠州市区专门投资学区，把深圳、广州的老破旧（改）学区的方法，搬到惠州去。也是颇有斩获的。
惠州这个城市，经济重心在西南。
一个重心是惠州城区，包括CBD等等，房价1万多为主，但是最贵的2、3万的房也在这里。
围绕惠城这个都心，往西发展的是仲恺开发区，远期对接的是深圳和东莞；往南发展的是金山新区、高新区；往北发展的是惠州北站。惠州的核心资源，如本土优质教育的品牌，都是往惠城都心圈倾斜的。
一个重心是临深板块，主要是惠阳南站-大亚湾，及秋长、新圩、镇隆这种离深圳比较近的地方。开发地最好的是淡水、南站、大亚湾。
一个重心是惠东海湾，包括巽寮湾、双月湾，也是全国级的海滨旅游胜地。楼盘很多，教育这些配套也开始起来了。2020得到的最大利好是，会有千亿级的新兴产业部署，而且已经启动了。
深圳的社畜打工人，肯定是优先在临深区买房，解决日常交通问题。但是自由工作者或养老的，越来越多的往惠州市区买。
03惠州当一路向西，复刻坪山新区模式
惠州这个城市，最大的要素是GDP。
惠州厉害的地方是，经济指标比珠海好，在没有特殊政策扶持的情况下，超过了特区珠海。在这几年全国经济转型里，也跑地比中山好，经济比中山稳定，增速更好。
但是，在湾区争霸赛里，惠州作为二梯队的排头兵，跟东莞、佛山的实力落差太大了。惠州2019年GDP4千多亿，东莞GDP近万亿，佛山GDP超过了1万亿。
而面向2035的目标，东莞是3.3万亿GDP，深圳更是树立了5.5万亿这种目标。而惠州的目标是2万亿。
惠州往前冲，但是与大湾区一梯队城市的差距，其实在扩大。
从发展来看，惠州目前最迫切的，应该是一路向西，用高端制造业，把临深、临莞区域都填满，真正跟深圳、东莞一体化。不能像现在这种，惠州和深圳北边、东莞北部之间，存在大量的农地，城市化进程并不足。
惠州当一路向西，在丰字交通、9大高铁站的基础上，复刻深圳坪山新区的模式。把惠州西部，建设为高密度、高产值的产业区。
这样，临深、临莞、惠城三大核级的房地产，都是会极具前景。
房源时间到：小编选择了一些14号线临深新盘，大家有置业需求可以去看看。
01金地天润自在城
项目总建面约160万平，由金地地产和天润集团共同开发，沿袭了金地集团一贯的造城理念，产品涵盖住宅、大型商业、幼儿园、学校等物业类型。推售87-103-106-120平3-4房，价格：1.6万-1.75万/平(精装）。
距离爱民路站大概2公里范围内，优势是这个盘体量比较大，社区的自住需求相对容易满足。
02长通熙园
项目总占地7.6万平，总建筑面积约37万平，分三期开发，共10栋。目前推售70-96-106-124平2-4房 ，均价约1.75万/平，送装修。
项目周边居住、商业氛围相对成熟，而且长通熙园位置相对优越，未来14号线爱民路站和惠南南站都能辐射到，交通优势相对突出。
03雅居乐
项目是建面约250万㎡醇熟大城（规划中），雄踞南站新城片区，毗邻惠州南站，高铁一站进圳，市政公交无缝接驳惠州南站、龙岗（双龙地铁站B出口）、淡水（约场）。推售约78-90-1000127平2-4房，均价约1.25-1.3万/平。
项目相对靠近14号线新桥站，而且项目是大社区，未来配套多，商业、教育可以自给自足。
14号线还有比如钻石公馆（均价1.48万/平）、中信新城（1.68万/平）等也都还不错。近期讨论度比较高，白云站附近的碧桂园深荟城，交通也比较明显，但是新房的价格在目前惠州是有点小贵了，新房快2万了。
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