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深圳二手房“复牌”后如何走?博弈开始了!

买进深圳 发布时间:2021.02.22 09:54:23
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◎买进深圳(ID:buysz2020) | 10万+小分队


深圳楼市“二手房指导价”重磅新政的余波,在经过短暂的11天春节假期后继续发酵。


除了逗利是外,节后开工第一天,深圳楼市圈就迫不及待发出第一问:二手房接下来该怎么交易?


要知道,被屏蔽了市场价格的当下深圳二手房市场几乎相当于股市里的“停牌”、“熔断”动作。接下来,“银行会怎么干”、“业主会怎么卖”?解答了这些疑问,有利于深圳二手房市顺利“复牌”。


银行方面,最近就有财联社消息,春节后深圳建行、交行、北京银行三家银行已率先按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放。


虽然商业银行可以有自选动作,但往往历年楼市调控中,银行作为利益攸关方,缺一不可。


所以,这次,也不例外,而且大概率会一边倒。至于买卖双方,市场还是自由交易的。这个答案,已经在二手房新政出炉后,深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在接受深圳卫视采访时的回应中。


王锋表示,二手住房成交参考价格对于居民购房没有影响,参考价格只是引导作用,最终还是尊重市场交易主体的要求,他们依法来进行交易。“真实成交价最终还是由买卖双方自己决定。”


由此看来,短暂的“停牌”(即挂牌价整顿)后会有一个比较折中、可供市场操作的细则方案,我们拭目以待。至于此次新政最终调控效果如何,我们还是要有点耐心。


01银行

多家银行根据参考价审批房贷额度


据财联社昨日报道,深圳多家银行比如建行、交行、北京银行等目前已按照2月8日深圳官方公布的二手房成交参考价执行贷款发放。值得注意的是,节前已完成合同签约的交易不需要按照此新政执行。



@买进深圳今日实地走访了多家银行,多位银行个贷经理表示,由于刚过完年,新政具体细则分行还没出台,不排除这几天会出,大概率是下周。


对于近期有贷款需求的客户,他们表示目前政策不清晰的情况下,不利于操作,建议缓缓等到下周细则落地后再做打算。很明显,各个银行对于新政的反应程度大小不一。对此,有网友表示,这属于正常情况,主要取决于银行额度是否充裕。


▷图源:网络


本身额度较为紧张的银行,当然会快人一步,率先执行新政了。而对于一些额度相对充裕的银行,自然放慢了跟进的步伐。从当前的情况来看,目前深圳楼市正处于一个混沌的局面,没有可供参考的标准做准则。


不过很明显可以看出,未来银行的评估价将会和ZF出台的参考价相结合,以后还想动“高评高贷”坏心思的炒房客可要死了这条心了。


事实上,除了深圳楼市,北上广同样出现了银根收紧的情况。多地银行出现严查房贷资金来源,特别是排查经营贷、消费贷是否被挪用于房地产领域。



有消息称,申请房贷的客户如果在同一年内同时也申请了经营贷、消费贷,在无合理解释或银行不接受解释的情况下,银行有可能会提出客户需要提前结清房贷的要求。


此次深圳二手房地震,也有业内人士解读:银行才是背后的真正推手,是为了防范不断增加的法拍房带来的金融风险。


▷图源:第一财经


据第一财经报道,绝大多数被拍卖的房产都存在抵押情况,尤其是把按揭贷款结清之后重新办理抵押贷的房产,甚至有的还办理“二次抵押”,其实都有很大风险。


不过,就算是疫情期间,深圳因断供而进行司法拍卖的房屋也极少。但是未雨绸缪,总是好的,毕竟深圳房价这么涨下去,最后赢家并不一定是银行。


利用参考价格,银行可以避免出现加杠杆来支持居民二手房炒房的问题。如果个别银行太过离谱则可能触发约谈,并问责。


02

买卖双方

交易自由不受影响,急售唯有降价


二手房价被指导了,深圳业主的心理阴影面积还在计算中。深圳市房地产中介协会公开数据显示,2月8日深圳二手房指导价出炉时,深圳出现“抢闸交易”的现象,当日深圳二手房网签量达1263套,占当周网签量的75.5%。


▷数据来源:深房中协资讯版


紧急冲刺过后,二手房成交再度陷入低迷。从市场表现来看,整个春节假期,留深过年人数达历史新高的情况下,深圳二手房成交并未出现小阳春,购买力主要集中于新房市场。



这和买卖双方心态有较大的关系,年后新政效力已逐渐显现,业主和购房者观望情绪浓厚。


▷图源:网络


很显然,新政对于不急于卖房、自住为主的业主影响不大。家住布吉的徐小姐在得知深圳二手房价被“隐藏”起来后。


而且,徐小姐发现,由于东部在过去很长一段时间以来,整体成交价格较为理性,因此和指导价相差不多。她和家人一致认为,最新出台的二手房指导价主要将对西部造成影响。


“反正新盘3年限售,现在也卖不了。之后如果只能按照指导价卖,应该不会考虑卖房。”看好宝安后市的刘先生如是说。事实上,即便是急于抛售的业主,也暂未按照指导价严格执行,而是默认按照市场价挂牌。首先,可以按照心理价位挂牌,中介会帮助给诚意买家展示挂牌价格,也就是说挂牌价并未完全隐藏。


不过,很显然,由于部分银行贷款政策已经按指导价落实,因此购房者贷款评估压力比较大,意味着成交周期较此前继续拉长。


例如华润城业主,想要在一个月内急售,挂牌时就至少需低于市场价至少50万,即便如此还是不会太吸晴。要知道,在去年华润润玺1期成为话题之王的同时,华润城2期的两房户型年成交仅2套。



可以预见,新政对于急售业主杀伤力极强,接下来陆续会有急售业主出现降价行为。


更多业内人士认为,新政威力主要在银行方面,对价格冲击并不像想象中那么大。


深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示,短期内,双方会进入博弈阶段,让卖方更理性,深圳的二手房成交肯定会下降。新房的供应也在增加,他呼吁购房者不要去跟风去买投资炒作严重的楼盘。


业内认为,深圳湾、前海、宝中一些投资炒作严重的高价盘,不排除会来一波下跌。


03

中介转行?

新一轮洗牌期要来了!


“我的房子怎么挂牌价消失了?”

“接下来深圳房价会大降吗?”

“指导价对成交有什么影响?”


指导价出炉后,中介每天都要面临类似这样的灵魂三拷问。最让人头疼的是,越是以往的热点片区,参考价越是大打折扣。


二手房成交量一旦打了折扣,中介这碗饭会更“难吃”。有华侨城片区中介告诉@买进深圳,指导价出炉后,该门店没有成交过一单。“一切要等后台价格调整完成,系统升级好后才能有定论,接下来我们唯一能做的就是给业主做心里建设,挂牌尽量靠近指导价。”


年前,网上有段子建议,中介回家过年后就不要再来深圳了。


以成交和业绩安身立命的房产中介,在这场买房和卖方的博弈持久战中,无疑是最受考验的一环。


发稿前夕,有粉丝告诉@买进深圳,年前咨询的中介已经转战新房市场了,还有的由西部转向东部,更有甚者换行业做基金证券,最不济则面临失业。






不过,也有中介认为,上有政策、下有对策。在任何市场环境下,都有能够坚持下来的精英,当然这批人一定要有真本事。毫无疑问,深圳中介行业将迎来一波洗牌期,而且力度够猛。


04总结


不得不说,深圳此次对二手房价的管控方式,是一次新鲜的尝试。尽管众说纷纭,但让市场回归理性、健康的运行轨道,是市场监管主体的责任所在。配合市场监管主体的银行,其执行力度,决定着此次调控的杀伤力。从节后开工后这两天的消息面,似乎已经有了答案。


价格管控,持续一年时间的卖方市场(业主说了算)转为买方市场(接盘侠说了算)。银行不提供杠杆资金了,只能买家自己掏腰包,按以往经验,市场量跌之后将会有一波价格下探的过程。至于价格会不会持续下探,最终还是取决于资金。短期看金融,这句行家老话仍然管用。一个市场中,接盘侠说了算,才是一个健康的市场,供需平衡,价格机制才能往价值机制靠拢,价值规律才有效。


总之,博弈开始了。END


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