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参考价出台2个月,前海“杀猪盘”套路被曝光,接盘侠小心!

买进深圳 发布时间:2021.04.06 14:53:22
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◎买进深圳(ID:buysz2020) | 可爱鸭原创


渔村楼市永远不缺乏故事。今天,据说是某CF团内讧爆料的合伙炒房内部材料在各大房产朋友圈转发。


▷图源:今日头条


覆巢之下,安有完卵。


传闻曾被cf团控盘,挂盘价格年涨幅一度超100%的深圳老前海一些“妖盘”,显了原型。


参考价出台后,按照最新银行新规,这里的个盘大多首付一下子多了4、500万,有个别报价虚高的二手房首付增加了700多万,一些聪明接盘侠已不愿再为之买单。


远离“杀猪盘”,理性的市场声音响起。


▷图源:网络


包括截图中所列举的、去年炙手可热的诺德假日花园、佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园在内,如今却成交量腰斩,沦为“土豪看不上,炒房客买不起”的房子。


当然,我们没有直接证据证明上述这些二手盘被人为控盘,大家可以从区域、产品价值着手去鉴别,好资产,时间最后会给出答案。


NO. 1|壹

新政至今,前海“神盘”成交腰斩


诸多数据表明,参考价出台后,一度被追高的老前海片区二手房成交腰斩。


我们熟知的前海概念盘中,实际上包含了老前海与新前海,新前海指的是前海自贸区,包轮妈湾、前湾、桂湾三大片区,属于根正苗红的前海。这个区域有二手商品房在售的,目前仅有深铁前海时代1、2期。


▷图源:网络


而老前海片区与新前海隔了一条月亮湾大道,则归属于南山区,老前海分为前海南、北区。北片区有星海名城、中海阳光棕榈园等大盘了;南区则有鼎太风华、诺德假日花园、雷圳0755、汉京确悦、泛海拉菲、佳兆业前海广场、前海港湾等众多楼盘。本文讨论的是前海南片区。


据业内人士爆料,曾作为老前海刚需盘代表的诺德假日花园,当年因楼龄新、花园大、上车门槛低等卖点,备受南下的煤老板和航空公司员工的欢迎。



从地理位置来看,诺德假日花园处在月亮湾大道和内环路十字交界处,与前海自贸区隔路相望。



2008年,全球金融危机期间深圳房价大跌,诺德假日花园入市后遭遇滞销,一度降低甩卖,最低价格降至9000元/平,成为当年楼市热点新闻。


▷图源:白先生买房顾问


诺德假日入伙后,二手房挂牌报价从2014年的4万多、2015年的6万/平、2016年经历一波横盘后2018年涨到接近9万,再到目前的17万/平(并非成交价),后期“发育”够野,“领涨”大市。


去年12月,该小区还有单价9万+的急售房出现。今年二月深圳发布二手房指导价,诺德假日花园参考价为10.6万/平,但业主心理单价已达17万/平。


凭17万的单价,几乎直追深圳价格天花板深圳湾,若论其现存配套和地段,老前海和深圳湾却相差悬殊。


就连资深中介人士都发文质疑:诺德你过分了!


▷诺德假日花园西侧靠近月亮湾大道,泥头车往来不断。


事实上,去年715新政后,媒体就曝光过诺德假日随即降价的消息。降价、加价还是撤盘?新政暴击下,深圳xuewei房业主开撕了!


当时,报价即刻从1150万直接跌到了900万。


▷深圳乐居


”惨景“不长。


或许自带某种神奇的信心助攻,诺德假日当下能接近参考价卖房,或是主动降价的业主,寥寥无几。


“参考价出来后,诺德假日花园一套三房单位首付要多出600万,大部分业主报价也没有降下来的意思,偶尔有急售房源才会降价。”熟悉片区的经纪人黄小姐直言。


据了解,该小区入住率最低、转手率较高的是48平的小户型,由于靠近月亮湾大道,泥头车货车很吵,几乎没有人自住,一般是买家用于上学、或被炒房客做短线投资。


▷某房源业主心理报价,图源:中介聊天界面



▷片区几个带着“实验”名头的学校,近年来中考成绩提升较快,但总体排名并不靠前。


诺德假日花园南侧,则是位于大、小南山之间的几个小区,如佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园,情况大同小异,在接盘者寥寥的情况下,业主报价并无下调迹象。



靠近大南山的铭筑荔苑,一套88平3房业主最低报价1500万,首付需多掏600万。就连恒立心海湾花园140平的双拼户型,业主的“心理总价位”也达到了1580万,相当坚挺。当然,参考价之下,市面上也有一些“真正的土豪”买家,他们不看差价,愿意更高首付、后者干脆全款,但这毕竟少数。


NO. 2|贰某cf团自爆炒房路径前海多“概念盘”在列


上述被炒高个案,之所以有今天的局面,首先可以从前海规划说起。在前海自贸区规划还未出炉之前,老前海片区和南头一样,属于区域的边缘地带,楼市并不活跃。除了靠近大南山的别墅群,众多楼盘大多数面向刚需上班族打造。


2015年深圳房价大涨之前,老前海片区新房、二手房均价普遍3万多。



▷老前海片区住宅,大部分都可遥望大南山


前海自贸区成立后,特别是2019年2月出炉的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中,前海定位被拔高,地位超过深圳任何一个区。


但仅仅15平方公里的前海核心区内,商品住宅少的可怜。


因此《纲要》发布之后,加上“前海扩容”传闻甚嚣尘上,在当时较为宽松的购房环境下,从南山近前海的“老前海”片区,到宝中、碧海一带,成为了CF客最热衷扎堆的片区。


▷“老前海”与前海自贸区仅一步之遥


其中,打着“钱多买前海,钱少买北站”的某cf团,开始指导会员买前海的几个“概念盘”。


除了前海唯一一个可售二手房深铁前海时代,和前海隔了一个月亮湾大道的几个小区也被盯上。



这些曾经的刚需型小区,二手房业主报价水涨船高,部分小区年涨幅惊人(具体数据你懂的)。只有大潮退去,才知道谁在裸泳。tz客没料到的是,那些曾经玩转的“以贷养贷”模式,在无死角的楼市调控之下,尽显原型。


据自媒体消息,某cf团体会员们会一次性拿下小区所有总价1000万以下的房源,坐地起价,使后一套的成交价总是高于前一套,制造“虚假繁荣”。



▷图源:网络


市场一旦进入冷静期,成交量就会下浮明显。


就在今天网上爆出爆出的某cf团内部会员自爆合伙炒房材料中,老前海包括“诺德假日花园”、中海阳光玫瑰苑等小区赫然在列。这些看似价高,实则难以用高价脱手的小区,在当下的市场环境下,成为了名副其实的“杀猪盘”。


前方高能:“不要接盘,不要接盘,不要接盘”。


在“房住不炒”的市场背景之下,这种所谓放长线、钓大鱼的CF模式,该歇歇了。



NO. 3|叁


结语针对市面上此类“杀猪”盘,下面几点判断,供大家参考:


1、从前海最新的土地控规和未来规划,商品住宅比例增加已经是铁板钉钉。


我们可以看到,仅今年第一季度,深圳住宅供应量最大的区域,竟然就在前海,这是一个什么信号?


虽然天健、龙光、和刚刚深铁拿出的20套尾货都在当天光盘,但毕竟都是新盘限价下的红利,严格来说,前海未来的新房供应并不算少。如果前海自贸区内住宅不再稀缺了,老前海小区业主心理价位已触及片区天花板,短期内靠“前海概念”炒作的空间有限。


2、市场大环境变了,在参考价和众多调控合力之下,接下来整个深圳二手房市场大概率进入横盘期,前海一枝独秀行情能维持多就?此时以高位接盘并非明智之举,建议观望为主。另外,xuewei因素上,老前海并不占优。毕竟,比这里xuewei更好的片区,更有性价比。


3、上文提及的老前海片区个别“杀猪盘”,因不同户型和楼栋导致真实成交的房价也有分化,例如景观、噪音、品质、单双本证等方面加以区别,购房时需避开有硬伤的产品。


4、认真对待对于来自业内人士不断发出的市场警示,以自住、xuewei为目的、计划长期持有的购房人,也尽量不要追高,但可以捡漏,毕竟具体个盘具体分析。


5、前海片区依然值得长线看好,随着整个大片区发展趋于成熟,“老前海”的未来依旧要依托于“新前海”中心的发展,但“罗马不是一天建成的”。  



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