◎买进深圳（ID：buysz2020） | 可爱鸭原创
渔村楼市永远不缺乏故事。今天，据说是某CF团内讧爆料的合伙炒房内部材料在各大房产朋友圈转发。
▷图源：今日头条
覆巢之下，安有完卵。
传闻曾被cf团控盘，挂盘价格年涨幅一度超100%的深圳老前海一些“妖盘”，显了原型。
参考价出台后，按照最新银行新规，这里的个盘大多首付一下子多了4、500万，有个别报价虚高的二手房首付增加了700多万，一些聪明接盘侠已不愿再为之买单。
远离“杀猪盘”，理性的市场声音响起。
▷图源：网络
包括截图中所列举的、去年炙手可热的诺德假日花园、佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园在内，如今却成交量腰斩，沦为“土豪看不上，炒房客买不起”的房子。
当然，我们没有直接证据证明上述这些二手盘被人为控盘，大家可以从区域、产品价值着手去鉴别，好资产，时间最后会给出答案。
NO. 1｜壹
新政至今，前海“神盘”成交腰斩
诸多数据表明，参考价出台后，一度被追高的老前海片区二手房成交腰斩。
我们熟知的前海概念盘中，实际上包含了老前海与新前海，新前海指的是前海自贸区，包轮妈湾、前湾、桂湾三大片区，属于根正苗红的前海。这个区域有二手商品房在售的，目前仅有深铁前海时代1、2期。
▷图源：网络
而老前海片区与新前海隔了一条月亮湾大道，则归属于南山区，老前海分为前海南、北区。北片区有星海名城、中海阳光棕榈园等大盘了；南区则有鼎太风华、诺德假日花园、雷圳0755、汉京确悦、泛海拉菲、佳兆业前海广场、前海港湾等众多楼盘。本文讨论的是前海南片区。
据业内人士爆料，曾作为老前海刚需盘代表的诺德假日花园，当年因楼龄新、花园大、上车门槛低等卖点，备受南下的煤老板和航空公司员工的欢迎。
从地理位置来看，诺德假日花园处在月亮湾大道和内环路十字交界处，与前海自贸区隔路相望。
2008年，全球金融危机期间深圳房价大跌，诺德假日花园入市后遭遇滞销，一度降低甩卖，最低价格降至9000元/平，成为当年楼市热点新闻。
▷图源：白先生买房顾问
诺德假日入伙后，二手房挂牌报价从2014年的4万多、2015年的6万/平、2016年经历一波横盘后2018年涨到接近9万，再到目前的17万/平（并非成交价），后期“发育”够野，“领涨”大市。
去年12月，该小区还有单价9万+的急售房出现。今年二月深圳发布二手房指导价，诺德假日花园参考价为10.6万/平，但业主心理单价已达17万/平。
凭17万的单价，几乎直追深圳价格天花板深圳湾，若论其现存配套和地段，老前海和深圳湾却相差悬殊。
就连资深中介人士都发文质疑：诺德你过分了！
▷诺德假日花园西侧靠近月亮湾大道，泥头车往来不断。
事实上，去年715新政后，媒体就曝光过诺德假日随即降价的消息。降价、加价还是撤盘？新政暴击下，深圳xuewei房业主开撕了！
当时，报价即刻从1150万直接跌到了900万。
▷深圳乐居
”惨景“不长。
或许自带某种神奇的信心助攻，诺德假日当下能接近参考价卖房，或是主动降价的业主，寥寥无几。
“参考价出来后，诺德假日花园一套三房单位首付要多出600万，大部分业主报价也没有降下来的意思，偶尔有急售房源才会降价。”熟悉片区的经纪人黄小姐直言。
据了解，该小区入住率最低、转手率较高的是48平的小户型，由于靠近月亮湾大道，泥头车货车很吵，几乎没有人自住，一般是买家用于上学、或被炒房客做短线投资。
▷某房源业主心理报价，图源：中介聊天界面
▷片区几个带着“实验”名头的学校，近年来中考成绩提升较快，但总体排名并不靠前。
诺德假日花园南侧，则是位于大、小南山之间的几个小区，如佳兆业前海广场、中海阳光玫瑰园，情况大同小异，在接盘者寥寥的情况下，业主报价并无下调迹象。
靠近大南山的铭筑荔苑，一套88平3房业主最低报价1500万，首付需多掏600万。就连恒立心海湾花园140平的双拼户型，业主的“心理总价位”也达到了1580万，相当坚挺。当然，参考价之下，市面上也有一些“真正的土豪”买家，他们不看差价，愿意更高首付、后者干脆全款，但这毕竟少数。
NO. 2｜贰某cf团自爆炒房路径前海多“概念盘”在列
上述被炒高个案，之所以有今天的局面，首先可以从前海规划说起。在前海自贸区规划还未出炉之前，老前海片区和南头一样，属于区域的边缘地带，楼市并不活跃。除了靠近大南山的别墅群，众多楼盘大多数面向刚需上班族打造。
2015年深圳房价大涨之前，老前海片区新房、二手房均价普遍3万多。
▷老前海片区住宅，大部分都可遥望大南山
前海自贸区成立后，特别是2019年2月出炉的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，前海定位被拔高，地位超过深圳任何一个区。
但仅仅15平方公里的前海核心区内，商品住宅少的可怜。
因此《纲要》发布之后，加上“前海扩容”传闻甚嚣尘上，在当时较为宽松的购房环境下，从南山近前海的“老前海”片区，到宝中、碧海一带，成为了CF客最热衷扎堆的片区。
▷“老前海”与前海自贸区仅一步之遥
其中，打着“钱多买前海，钱少买北站”的某cf团，开始指导会员买前海的几个“概念盘”。
除了前海唯一一个可售二手房深铁前海时代，和前海隔了一个月亮湾大道的几个小区也被盯上。
这些曾经的刚需型小区，二手房业主报价水涨船高，部分小区年涨幅惊人（具体数据你懂的）。只有大潮退去，才知道谁在裸泳。tz客没料到的是，那些曾经玩转的“以贷养贷”模式，在无死角的楼市调控之下，尽显原型。
据自媒体消息，某cf团体会员们会一次性拿下小区所有总价1000万以下的房源，坐地起价，使后一套的成交价总是高于前一套，制造“虚假繁荣”。
▷图源：网络
市场一旦进入冷静期，成交量就会下浮明显。
就在今天网上爆出爆出的某cf团内部会员自爆合伙炒房材料中，老前海包括“诺德假日花园”、中海阳光玫瑰苑等小区赫然在列。这些看似价高，实则难以用高价脱手的小区，在当下的市场环境下，成为了名副其实的“杀猪盘”。
前方高能：“不要接盘，不要接盘，不要接盘”。
在“房住不炒”的市场背景之下，这种所谓放长线、钓大鱼的CF模式，该歇歇了。
NO. 3｜叁
结语针对市面上此类“杀猪”盘，下面几点判断，供大家参考：
1、从前海最新的土地控规和未来规划，商品住宅比例增加已经是铁板钉钉。
我们可以看到，仅今年第一季度，深圳住宅供应量最大的区域，竟然就在前海，这是一个什么信号？
虽然天健、龙光、和刚刚深铁拿出的20套尾货都在当天光盘，但毕竟都是新盘限价下的红利，严格来说，前海未来的新房供应并不算少。如果前海自贸区内住宅不再稀缺了，老前海小区业主心理价位已触及片区天花板，短期内靠“前海概念”炒作的空间有限。
2、市场大环境变了，在参考价和众多调控合力之下，接下来整个深圳二手房市场大概率进入横盘期，前海一枝独秀行情能维持多就？此时以高位接盘并非明智之举，建议观望为主。另外，xuewei因素上，老前海并不占优。毕竟，比这里xuewei更好的片区，更有性价比。
3、上文提及的老前海片区个别“杀猪盘”，因不同户型和楼栋导致真实成交的房价也有分化，例如景观、噪音、品质、单双本证等方面加以区别，购房时需避开有硬伤的产品。
4、认真对待对于来自业内人士不断发出的市场警示，以自住、xuewei为目的、计划长期持有的购房人，也尽量不要追高，但可以捡漏，毕竟具体个盘具体分析。
5、前海片区依然值得长线看好，随着整个大片区发展趋于成熟，“老前海”的未来依旧要依托于“新前海”中心的发展，但“罗马不是一天建成的”。
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