◎买进深圳（ID：buysz2020） | 湾区楼探小分队
在深圳楼市，提到东部，你会想到什么词？
过去，当西部热点新盘万人挤独木桥时，东部大部份新盘还苦于去化难、需要中介“打街霸”的尴尬境地。
这些年，和东部关联最大的词，是“刚需集结地”、“最低上车门槛”、还是“楼市小透明”？“西贵、东贫”的买房逻辑真的无法撼动了？
答案是否定的。事实上，去年龙岗已经轮动跟涨了一波，今年春节后在参考价政策催化下，市场对于东部的评价，已不再固守传统。
据本号统计，今年第一季度，深圳东部龙岗+坪山入市已有6盘、共2941套新房入市或已拿证，供应量较以往已经大大缩减。
平时热度没那么高的东部楼盘中，已经有条件优异的佼佼者，步入“日光”行列。
那么，当下东部的房子该怎么挑？看完这篇文章，你就会明白。
NO. 1｜壹市场分化愈发明显
去年以来，东部楼市初露“高光时刻”。不少明星刚需盘，包括坪山恒大城、龙岗中海阳光橡树园、坪山万樾府等，均取得了不错的去化成绩。其中，位于坪山的恒大城、万樾府创下了罕见的“日光”记录。
万樾府曾作为深圳首个试点i深圳购房APP登记的新盘，吸引了不少关注度。
进入2021年，论销售速度最快的，要数龙岗新生片区的新霖荟邑花园，项目2月10日以均价3.9万/平入市，当日卖出260套，至3月底基本售罄。
再好的市场也有分化，剩下的其他一些项目均以顺销低调姿态入市，鲜少摇号。去年11月入市的的坪山刚需项目润樾山，今年初再次推盘。
即便总价低至240万起，凭5万定金即可订房，但还是成为了区别于“兄弟盘”万樾山的慢销产品，销售称目前还剩200套左右在售。
另据周边新盘置业顾问透露，该盘虽价格优势明显，但地段非核心，距离地铁又比较远（距地铁14号沙湖站直线距离1.9公里），所以相对来说去化较慢。有地段平平的楼盘，连夜启动二三级联动。
今年1月，沙井海岸城等8盘在“注目礼”之下摇号选盘之际，龙岗新盘卓宏星辰、利德悦府低调顺销。其中，利德悦府项目拿证后即启动二三级联动，不少中介半夜抵达项目处暖场。
最新消息：代理中介告诉本号，在上一批推盘未售罄的情况下，利德悦府将再次推新，依然无需摇号，专车接送，先到先得。
其中，慢销型新盘包括坪山新盘丁山河畔、仁恒公园世纪2期，后者去化周期竟长达一年才基本收官。富润乐庭首批推500套住宅，启动中介促销后半年内售罄，后于去年1月新推270套住宅，网友爆料开盘当天去化仅几套。
除了最新供应外，整个东部在售新盘存货不少。据深圳中原研究中心数据，龙岗和坪山在售新盘分别为16个和7个。
新盘销售出现分化的原因，可以从三个维度分析
1、核心区域和边缘地带分化明显。龙岗大运片区、坪山核心区域新盘去化较快，而非核心区域由于配套较为滞后、居住环境落差大，市场依旧不叫座。
2、地铁盘受捧。地铁是刚需最为看重的通勤工具之一，去年地铁8号线开通后，盐田沙头角片区楼市火了一波。而地铁14号快线延线新盘，通车后将市区通勤时间可控制在半个小时到一小时内，符合刚需预期。
3、楼盘本身因素。近几年，深圳市区购买力强势进驻东部，激发开发商提高楼盘建设标准。户型齐全、产品设计理念新颖、内部配套设施完善的楼盘更加受捧。
还有品牌美誉度，这里不展开。
综合评估，东部楼市的不温不火算是好事，属于“健康型”体格，总体房价基本很亲民。
NO. 2｜贰楼市天平开始逐渐倾向东部
不可否认，深圳主流、热点片区关注度依旧相当高，但在各种因素合力作用下，楼市的天平正在慢慢倾向于东部。
理由如下：
1、在深圳总体规划蓝图中，龙岗、坪山被分别定位成东部副中心，在深圳都市圈框架下，发挥向东向北辐射带动作用。加上华润、中海、招商、万科等头部房企带头进驻，新盘品质大为提升；
2、地铁8号线开通以及14号快线预期深入人心，使得深圳人对地理距离容忍度提高、心理距离也在逐步消失。
3、随着光明/沙井和龙岗/坪山价差逐渐拉大，“打新”出现分水岭。东部是深圳最低总价上车、较容易置换片区，因而出现不少真刚需和改善投票东部。据深圳房信网统计，2020年全市新盘销售TOP10，大部分位于东部地带。
4、xuewei配套日益完善，盐田、龙岗将成为优质xuewei宽松区，就像广州的南沙，有不少购房人为读书落户安家。住宅已售罄的盐田沙头角卓越荣津瀚海湾，目前在售的就是积分入学的低总价公寓。
龙岗、坪山等东部产业引进区域，未来将有更多好学校分校落户，这对于购房人都是隐形的红利。
NO. 3｜叁还有哪些新盘最值得期待？
2021年，东部区域将为深圳市场贡献近30个住宅新盘。根据最新的深圳住宅供应量统计对比，宝安、南山都超过了一直遥遥领先的龙岗，这是什么信号？
龙岗某项目营销负责人透露，去年一波行情，使龙岗中心区域在售新盘去化较快，如果要挑一挑，要看新一批在建项目的进度了。
到底东部年内有哪些待入市新盘值得一盘？提前做功课：位于龙岗坂田的双地铁盘荷棠里，由央企华侨城打造，将推出89-117平3-4房，项目最大的看点是学校，项目位于龙岗区外国语学校（集团）和美小学、坂田实验学校学区内。
▷项目实拍
目前楼体已建到十余层，销售称项目将于今年6月开放展示。坂田另一个值得关注的新盘是信义君御山，差不多准现楼状态，展示中心已做好，但拿证进度较慢。
该项目从去年底就开始吹风要入市，但还没有对外开放。
销售透露，信义君御山户型得房率也比较高，吹风价7万一平。项目共906套房源，主力户型76平两房、87平/89平三房以及112平四房。
龙岗中心区热门的大运片区供应已经不足。今年预计入市的有颐安都会中央五区。还有近日已经开放营销中心和样板房的星河盛境，4月将推出约86-116平的住宅产品。
不过不要紧，大运周边大盘云集，都会在年内有一定体量住宅开闸。比如龙岗中心城巨无霸型旧改综合体：总建面约180万的合正方洲（合正城市广场）、总建面超200万平的保利勤诚达誉都，都值得重点关注。
其中，合正方洲将打造成涵盖居住、商业、办公、产业研发于一体的TOD综合体。
这个项目堪比沙井海岸城，目前距离住宅部分开放展示中心尚需一段时间。不过，去年12月，合正方洲一期的泓园、雅居、润园等已经完成了回迁选房工作，开发商去年底就吹风今年会面市。带高新产业流量的坪山楼市也进入佳境。
由华侨城和六和集团合作开发的“高铁盘”和城里，是坪山最大城市更新项目，分8期建设，距离在建的16号线六联村站仅600米，两站换乘坪山高铁站直达市区。
和城里项目前身是正山甲旧片区，和城里作为最新一期，将于下半年推出建面约66-116㎡住宅。
入市一波几折的坪山“话题楼盘”信达金尊府，被市场视为“坪山第一豪”，已于去年12月底进行了验收备案，传闻今年4月，也将以现房形式入市。
据深圳住建局公示的一季度推盘计划，金尊府在列，将推950套住宅。
对于金尊府“易主”合正传闻，本号曾专门求证，知情人士回应称合正目前并未接盘，而是协助处理相关内部事宜。
佳兆业坪山项目（案名燕溪和鸣）会在年内入市推出住宅单位，据佳兆业2021年媒体答谢发布会透露的消息，该盘旁可能有一所随着顶级好学校利好加持，是一个值得提前关注的“王炸”的项目。
从佳兆业官方披露的年报看，该盘可售住宅体量高达16万平米，又一个妥妥的刚需福利盘。
▷图源：咚咚找房
中海万锦煕岸也将天悦新品，面积段85—105平，主打“一山两水公园”景观。
去年热卖一波、同样位于坪山的超级大盘——恒大成也再度来袭，新推住宅将于4月10日选房。
东部楼市的“矿”，需要细挖。END
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