近期，两年未开过新盘的蛇口即将迎来一个全新的海景产品——半山臻境，这个楼盘原本是赤湾西牛埔城市更新项目，当年只是赤湾学校旁一块不起眼的厂房用地，而招商本次启用了【臻】系列，可见对该楼盘的重视程度。
那么为何招商要在此处打造一个全新的【臻】系产品？
赤湾，这个常年被人们诟病“老工业区、垃圾焚烧发电厂…”等等的一块山窝窝，究竟有着什么不寻常的潜力？
这里是港口码头，这里有石油基地，这里的道路上每天卡车通过繁忙……如果你对赤湾的印象还停留在10年前，那么10年后你将会心痛此时你目光的短浅。
没错，这里的确是港口、老工业区，甚至还有垃圾焚烧发电厂，但我依然看好这里。
本文将会分成3个部分阐述我的观点：
01 赤湾变形记
02 赤湾全规划
03 机会在哪里
告诉你，赤湾即将在三五年后，成为新的弄潮儿。
01 赤湾变形记
在过去的文章中，我们分析了，未来前海100~200万精英购买力入驻后，可能选择的板块范围，其中就提到了蛇口-赤湾：
“在深圳湾被新贵们热捧的同时，蛇口-赤湾片区正悄悄地由最初的工业区，变身为现代化、国际化、宜居宜业的国际滨海新城。在深圳关内空地贫瘠的今天，赤湾却有超过5平方公里的空地正在同时开发，绝对是淘金的好去处。”
今天我们就来先扒一扒赤湾小南山东南面脚下的这一块宝地。
赤湾的前世今生
赤湾的建立已不可考，目前有两种传说：
一种是认为赤湾由文天祥和南宋小朝廷所建立；
另一种说法认为是南宋灭亡、陆秀夫背着小皇帝投海殉国后，赵昺的遗体被群鸟保护，飘至赤湾，被岸上庙中的老和尚发现，捞起安葬。而赵氏的守陵人后裔则慢慢形成了赤湾村。
时光飞逝，到了明代，朱元璋大兴海防，赤湾港和赤湾海防正式得以确立。到了现在，赤湾港已经成为一个紧临水深航道，多式联运俱全，内河船舶和远洋水深巨轮均能靠泊的河口良港，同时也是深圳货物吞吐量第二的港口。
如今，在赤湾这块小小的土地上依然保留了诸多文化景点：少帝陵、天后宫、文天祥纪念公园等等。走进少帝陵和天后宫，你会感觉一丝违和：四面都是高楼和喧嚣，但脚下这小小的一方却满载历史和沧桑。
2020年，南山区规划的“三大示范工程”中的深圳湾文化走廊，上面镶嵌着五朵金花，其中一朵就是赤湾海防文博圈。
在深圳这座寸土寸金的城市里，南边的半岛上却藏着这么一片宁静的沃土，保有着比深圳其他地方都更丰满的精神价值和人文内涵。
赤湾的产业发展
说到赤湾就离不开蛇口，赤湾的腾飞一定是跟随着蛇口这个和罗湖同时期开始开发的深圳老区的焕然一新。
2018年通过的《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》中提出，未来将前海蛇口自贸片区建设成为依托港澳、服务内地、面向世界的“一带一路”战略支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心。打造自由便利的繁荣开放之城、深港共建的国际创新之城和宜业宜居的绿色人文之城。
而整个赤湾被规划形成三个主导功能带：
滨海一线地区以公共服务功能为主导，重点集聚市级大型公共服务设施以及滨海休闲商业中心；
临山一侧以居住及生活配套功能为主导，结合居住人口规模增加、不断完善基础配套服务功能；
中间地区依托轨道交通和城市主干道，形成若干产城融合的综合街区。
同时，鉴于片区优越的自然环境和丰富的文化景点，规划时也特地对大小南山进行了充分的保护，以及对文化景点及周边作出相应的妥协。
整个赤湾目前是规划尽出，正在落实的阶段，从我踩盘来看也的确如此——整个赤湾现在都是一片大工地，可谓欣欣向荣，蓬勃发展。
南山“十四五”规划中“蛇口国际海洋城”成为重点，赤湾作为“蛇口国际海洋城”三大主要承载区之一，将推进建设赤湾海洋科技产业园、赤湾海洋风情小镇。
赤湾海洋科技产业园已经于去年5月招标成功，该园区将重点打造深圳海洋工程技术研究院，形成海洋科技研究开发 、海洋科技成果产业转化 、海洋高端服务三大基地。
综上，赤湾的产业已经从过去单一的石油化工、港口贸易等进阶为集金融、电子信息、软件、能源、智能装备、海洋科研等多种行业于一体的综合产业中心，将吸引海量资金、技术、人才进入，居住、消费等需求将呈现爆发式的增长。
02赤湾全规划
从图中也能看出来，未来住宅只会在最内层的环山一带发展，然后是商业等相关配套，最靠近海边的则是各种产业和功能区，层次分明、井然有序。对于购房者来说，配套是房子仅次于地段的属性。
接下来我会从区位、商业以及教育等几个方面对赤湾进行解析。
区位
赤湾的地理位置，许多不熟悉的朋友总会认为“太偏”，倘若我们切换视角，会发现，这里是国家海上丝绸之路的桥头堡，正好在前海蛇口自贸区中间。
赤湾可以说是背靠南山、东临蛇口、西接前海，是自贸区和后海-深圳湾片区的连接的起点。从蛇口到后海、深圳湾，再到前海，现在，赤湾这个后发者也要冲上发展的潮头了。
地铁
目前2、5号线已经通车，可以直通后海、罗湖、宝中、前海等地，出行非常便捷。
在建12号线自左炮台，终到海上田园东，全长约40公里，采用全地下方式敷设。线路设站33座，其中换乘站18座，预计于2022年建成通车。
准备开建的15号线是一条环线，起、终点站都在前海，设有6座换乘站，共设站18座。原本这条线是准备纳入第四期规划，现在暂被搁置。
规划中的24/28号线，尚未被纳入深圳市轨道交通第四期建设规划，预计2022年后开建。
道路
近期由沙河西路+望海路+兴海大道+月亮湾大道构成自贸区“U”型的快速路结构、由南海大道+赤湾二路+新小南山隧道+妈湾四路+梦海大道构成“U”型的干线性主干路结构，预留远期望海路接妈湾大道的可能性，形成沙河西路+望海路+妈湾大道的自贸区大“U”型的快速路结构。
在道路交通方面，通过开辟新通道、建设地下快速路，构建半岛双U的路网结构。
妈湾海底隧道预计将在2023年通车，届时将实现客货分流，缓解疏港货运交通给前海道路网络带来的巨大交通压力。
目前兴海大道通大货是个降低周边小区居民居住体验的事，目前的消息是待妈湾海底隧道竣工后，大货将不会再走兴海大道，而是走妈湾海底隧道。
商业
赤湾站TOD
项目以打造站城一体的现代化城市综合体为目标，用地面积31342㎡，规划总建筑面积305100㎡，容积率7.0，开发商为南山集团，施工方为中建三局二公司。规划包含商业、办公、酒店、公寓、住宅，预计2022年完工并投入使用。届时将为赤湾带来第一个大型shopping mall。
K11
图为上海k11
k11将落户于太子湾，距离蛇口港站旁，距离赤湾站一个地铁站的距离。
说起K11,很多商业潮人都很了解。是近十年才兴起的商业品牌，隶属香港新世界旗下，被新世界发展号称为“全球首个购物艺术馆”。
对于赤湾来说，有两个大型商业体，商业配套这块已经不用担心了。
教育
南二外赤湾学校
目前的赤湾学校已经被南二外挂牌，挂牌之前成绩在整个南山区中等偏后。
3-5年内，赤湾这一片的产业规划、配套等等会走向成熟，赤湾学校也会随着这段时间高净值人群的进入而不断提升生源质量，刷新成绩。
艾桦国际学校
2019年，在规土委发布的地块规划调整公示中，将这三块用地改成学校用地，并确定为国际学校，目前的消息是艾桦国际学校。
艾桦国际学校是一所九年一贯制民办国际学校，学校网站也早在2019年建立。艾桦国际学校和蛇口国际学校互为姊妹学校，两小有着相同的国际化教育理念和办学标准。
新九年一贯制学校？
规划中可以看到这里规划有一所九年一贯制学校，南方紧邻的还有一所高中。这两个学校的相关消息还非常模糊，需要等待一段时间才能有所判断。
不过从距离上来看，学校建成后，可能会把山海津、山海居和山海韵划进范围，就看这所学校有多好，会是哪个集团挂牌了。
两所高中？
在上面的图上，那所九年一贯制学校下方还有一块高中用地。除此之外，图中左侧，艾桦学校西北侧，也有一块稍小的教育用地，是否会被批复为高中用地，目前没有消息。
赤湾曾经的痛
垃圾处理厂
相信这个垃圾处理厂也是很多人看空赤湾发展的原因。从长远的角度来看，赤湾片区将会承接大量前海、后海的商务人士的住宅需求，所以这个处理厂我并不觉得会对环境造成实际污染，但人总会有这个担心，我也理解。
不过这个垃圾处理厂距离最近的前海丹华小区，距离山语海、山海津、半山臻境等更是较远。
从我收集的信息来看，没有听说前海丹华小区有人患上相关疾病，倒是更远一点的南山集团职工小区，港湾生活小区传出有业主患病的新闻。
有关垃圾处理厂污染，需要更多信息才能判定，也请大家自行斟酌。
总得来说，交通方面的整体规划已经落地，在逐步推进落实中。妈湾隧道、望海路改造、渔人码头旧改、歌剧院、在建的12号线等等。
曾经蛇口老被人诟病堵车，未来5年内交通方面将会大大改善是肯定没问题的。后续我们也会继续挖掘赤湾-蛇口片区的更多信息，推出更具深度的文章~
03机会在哪里？
半山臻境
项目图
项目定位于高端住宅，对标街对面的山语海，最小户型都是115㎡的三房。这次踩盘我也顺道看了一下项目工地，可以看到项目预计竣工时间为2022年中。此前我们已经对于半山臻境作了专题文章：
赤湾半山臻境户型图曝光！南山稀缺海景豪宅新盘即将入市
小户型新盘？
庙北高端住宅地块
这一大块住宅具有比较大的优势：在山下，并且紧邻赤湾地铁综合体。参考房地产发展极为成熟的HK，和旁边兴建的TOD，我估计此处住宅大概率包含部分小户型，并且底部与地铁商业无缝衔接。
也就是说，无论刮台风下暴雨，出了地铁不用打伞，可以直通家门。
而寸土寸金的赤湾，太子湾大多为低密度海景公寓，赤湾可开发住宅又极为稀少，这一块山下的住宅用地，极有可能出现高度达到200米的超高层住宅。（楼层超过60）
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赤湾的二手选择
山语海
简评
定位高端住宅，这个盘背靠南山，面眺大海，1.87超低容积率多层洋房，且为次新房。当时2018年4月19日，山语海最后一期备案均价59753元/㎡。
这个盘本身品质就高，且是依山而建，本身地基就高，在半山臻境和庙北住宅没有建成前，海景视野毫无遮挡。
简评
最早为地铁集团员工宿舍，所以3梯11户的设计，楼下是地铁车厢停靠区。主力户型为75平左右的两房，D栋为楼王栋，高层可以看海，
此前有消息说要建一条快速路联通山海津和赤湾站，不过现在的风向似乎是建一条穿过商场的路到达赤湾站，而赤湾村和赤湾集团各占这个商场一半的股份。
山海津定位上车，项目无论是区位还是品质相较于山海韵和山语海都是最低的。这个盘的硬伤在于临兴海大道，最外面两栋有比较严重的街噪影响。且脚下有铁轨，据说是不通车的，当有列车出故障时便开到这一段铁轨上来维修。
简评
山海津、山海居、山海韵为龙瑞佳园1-3期，其中山海津定位刚需盘，两房为主，山海居较为密集是人才房，靠山的山海韵以120平以上的改善型三房四房为主。
户型方正，舒适，小区虽小，但空中花园链接山海居的商业街，买菜做饭非常方便。比起山语海，山海韵距离太子湾在建的K11更近，下山后步行5min左右即可到达正在修建的12号线地铁站太子湾。
前海丹华
简评
前海丹华是这4个次新盘中位置最差的一个，楼盘相对较小，周边环境一般，被老旧的赤湾花园包围。
前海丹华定位偏刚需，目前在售的有从89㎡的4房到129㎡5的5房。其实小区的品质并没有什么太大硬伤，问题在于，是从目前赤湾所有楼盘中距离垃圾焚烧发电厂最近的一个。
前文说过，这个问题并无实际影响，但各位也必须从自身实际出发，则需而定。
海祥阁
山语海脚下有个19年开盘，开盘即日光的小体量盘——海祥阁。虽然临街，门口有个丁字路口，但来往车辆非常少。不仅精装修交房，且高层视野无遮挡可直接看海，进入二手市场后的表现令人期待。
未来庙北和TOD建成后，从海祥阁到赤湾站的距离也会大大缩短。这个盘是否为成为被人忽视的黑马，就让我们拭目以待吧~
04总结
赤湾完善的片区规划，左看前海右携后海的地理位置，未来也将会承接两地大量高端白领外溢的住宅需求。
其实看好赤湾的最简单的逻辑，就是其前有前海后有后海的无敌区位，且顶层设计好，商业配套强。片区目前的价格已经在不断上涨，说明业主的预期还是比较积极的。结合这个位置，这里一定还会有很大的升值空间。
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