今日（8月30日）上午9:45，万科2021年中期业绩推介会举行，集团董事、总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭出席推荐会。
2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。
—业绩会动态—
—提问环节—
1、万科净利润的同比下跌，甚至今天的股价有一定的呈现，是什么原因呢？作为绿色档头部的企业，展望中长期的情况？
祝九胜：三个方面的原因，第一是销售规模增长有限；第二是毛利率下降稍快；第三是转型业务带来相关的影响。
这几年来，万科开发业务、销售业务的增速相对都有限，上半年的结算收入增长了11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。
开发业务的利润率处于一个下降的状态，所有的销售业务当中，地价的占比在不断地升高，从2017年到2020年，地价占售价之比涨了17个百分点，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。
今年跟去年同期相比，万科中期的毛利率从税后的24%降到了18%，跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。
基于这两点，万科销售增长对毛利下降的对冲是有限的，甚至是不足以对冲利润率的下滑。
另外，转型业务的效果还没有真正体现出来，或者说体现出来还需要时间。他表示，这部分业务万科会计政策相对稳健，是按历史成本计价，它不光不能重估，而且还给我们带来每年的折旧和摊销，累计下来的影响也有一个量变到质变的过程。
长周期的增长逻辑肯定是存在的，只是整个行业的游戏规则在发生变化，万科的发展思维可能也会相应地要做一些调整，过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。
我们确实也没有把规模和速度当成唯一的目标来看待。我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间反复权衡，特别是在风险和收益这个方面的权衡，稳健是我们这么多年一贯的风格，所以稳字当头是我们当前的应对。
万科2018年就提出来“活下去”，活下去比什么都重要，因为办一家企业，要负方方面面的责任，要确保经营安全，对八大利益相关方甚至更多的利益相关方、各方各面公司要担起责任。特别是规模超过5000亿以后，这个问题就变得更为突出。
第二点基本的考量，在规模与能力的平衡方面，万科先能力后规模，假设规模长到一定的层次，能力没有及时地跟上，没有及时地迭代、提升，这个时候追求规模的基础可能就不是那么稳妥。
第三点考量，万科战略是城乡建设与美好生活服务商，坚持跟城市、跟客户同步发展，在这个方面万科布局和能力也显得很长周期的考虑。
2、房地产调控政策在调整，如拿地政策，对行业有如何的影响？
祝九胜：政策一直是很明确，主基调也很明确。不突破红线，长期保持绿档，万科都作为优先的考虑，作为基本的前提。
万科一直主张我们是农民，不去预测天气，老老实实地种地。作为农民有时候是摆脱不了看天收的局限性的，万科尽可能在同样的政策、同样的市场环境下，让自己的收成能够越来越好，或者让自己的收成尽可能地让各方满意一些。
3、双集中等土地方面的政策调控，万科如何应对？
刘肖：双集中对于万科而言也是新生事物，其中面临的挑战万科也处在适应和磨合的过程，在首轮部分城市集中供地和第二轮（长春等城市）集中供地的情况下，我们都在摸索和形成经验。
针对第二轮集中供地的投资策略，其续指，第二轮还是一如既往坚持稳健的投资策略，量入为出，量入为出的前提下是坚持好战略导向、坚持投资标准、坚持投资纪律，关注好投资的质量和效益。
4、传闻万科和恒大的并购中，是否属实，万科和泰禾的收购进展，万科未来有怎样的收购策略？
祝九胜：万科确实和恒大过往就有一些项目层面的合作，在最近这几个月有接触，也有一些探讨，但目前没有实质性的更多的合作。
泰禾一直有一个小组密切地联系，在帮泰禾把关一些专业问题，也给他们一些建议，符合条件的仍然会履约。
5、万科的利润率下滑，万科什么时候会企稳？利息资本化怎么发展？
韩慧华：万科中报的扣税后整体毛利率是18%，其中开发业务扣税后毛利率约19.6%，如果还原到同口径的税前的毛利率约24.9%。
过去几年特别是2017年以来，地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端到逐渐地体现在结算端，所以可以看到从一季度、中期乃至到全年可能也是这样一个逻辑。而万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力。
6、万科与蓝光等收购业务，是否已经操盘，是否会进行股权收购？
祝九胜：和蓝光的合作是项目层面的收并购，收购了3个项目，并且蓝光没有留股权，目前处于正常开发节奏中。但与华夏幸福，连在项目层面的合作和谈判都没有。
７、目前，万科的股价跌得较多，行业的股价也下跌的比较多，是否有考虑回购？对自身价值如何看待？
朱旭：股价下跌可能受到很多因素影响，但是最长期还是要看到公司能不能为股东创造长期的价值，管理层也会为此一直努力。
万科在股东大会的时候申请获得了一般性授权，就是为了可以回购股票，维护市场价值。而在维护市场价值有两个底线，一个是股价跌破了每股净资产，第二个是连续20个交易日的股价跌幅超过30%。一旦触发这个条件，万科会立即启动回购机制。
—业绩报告—
9:45
业绩会开始，由董事会秘书朱旭介绍2021年上半年万科业绩情况：
业绩情况：
万科发布2021年半年报：实现营收1671亿，稳健经营保持“绿档”
8月29日，万科发布2021年半年度报告，实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。在《财富》杂志发布的“2020年世界500强企业”榜单中，万科上升至第160位。
2021年是行业管理红利时代的开启之年，在行业环境和竞争规则深刻变化之际，万科坚持稳健经营策略，严格遵守财务纪律，保持了健康的财务状况和良好的抗风险能力。上半年，万科回归并保持“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求——持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）。公司保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
租购并举：助力城市安居，长租公寓服务超50万人
2021年，在“房住不炒”的主基调下，行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标导向，持续完善政策措施，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。万科积极响应政策号召，扎实推进“租购并举”，积极发挥房地产开发和租赁住宅领域的专业能力，助力提升城市安居宜居水平。
上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3元，同比分别增长5.5%和10.6%，在38个城市市场排名位列前三。开发业务结算面积1115.4万平方米，结算收入1443.3亿元，分别同比增长6.2%和11.9%，合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元，较年初增长12%。项目资源方面，万科坚持理性投资、量入为出，关注投资质量，在手资源满足未来发展需要。上半年共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米、地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。
租赁住宅方面，万科持续打造青年公寓品牌“泊寓”，为新进入城市的年轻人提供居住解决方案。截至6月底，泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。
万科重视为人才打造有温度的租住生活，为城市筑巢留凤。泊寓积极响应政策及市场需求，为政府提供人才安居房，已为多个城市提供超过3万间人才房；同时，泊寓的万村业务目前已开业6.4万间，租金水平较普通城市泊寓低近四成，整体出租率为95%，为城市中低收入群体提供了低租金、交通便利的居住场所；泊寓也为企业提供一站式服务，已累计为166家知名企业、近3.5万名员工提供租赁住所，所服务企业覆盖金融、科技、制造、建筑等行业。
此外，泊寓一直努力探索长租公寓可持续的业务发展模式。目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式，满足不同类型客户的租赁需要。
稳步转型：深耕城乡建设与生活服务领域，提升多赛道业务竞争力
万科在半年报中表示，面对行业、城市、客户的深刻变化，公司正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。从上半年实践来看，万科在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展，巩固了领先优势。
物业服务方面，万物云立足于科技服务平台型企业的定位，通过科技方式提升运营和服务效率，并持续拓展客户服务的内容和深度，上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，社区空间服务板块，已布局全国105个城市，服务3490个项目，并将30年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程进行线上运营，2000+在管项目实现线上运营。商企空间服务板块，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块，通过提供城市空间管理、社区更新运营、社区协同治理及生态管家服务等整合服务，目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。
物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中高标库稳定期出租率已达到94%。同时，万纬物流也在积极探索医药等垂直细分领域的物流服务能力，正式进入医药物流行业。上半年，为支持新冠疫苗紧急存储任务，万纬物流按照疫苗安全存储最高标准、存储需求最快时间，仅68天完成亦庄国药疫苗定制库及配套库改造，符合国药集团使用需求、药监局GMP认证。
商业开发与运营方面，万科以印力为主要平台稳健提升布局，聚焦于提升运营能力和服务效率，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米；截至6月底，累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。
截至目前，在坚持“与城市同步发展，与客户同步发展”的主线下，经过多年深耕，万科已逐步建立了围绕城乡建设和生活服务相关的多赛道业务竞争力。8月18日，万科与上海市人民政府签署战略合作框架协议。根据协议，双方将抓住上海深化建设“五个中心”、发展“五型经济”和建设“五个新城”的契机，在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作，实现互利共赢。业内人士认为，上海作为代表性城市，与万科签订战略合作协议，说明万科在多赛道的业务竞争力得到了高度认可。
粤公网安备 44030402000760号
