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十城参考价调控让房价下跌,是改善置业的好时机

大嘴唐老鸭 发布时间:2021.09.12 12:01:29
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十城参考价调控让房价下跌


继深圳在2021年2月8日推出参考价调控后,上海、广州、成都、西安、东莞、宁波、三亚、无锡、合肥等城市相继推出参考价调控,从深圳已执行的效果看,控制房价的作用非常显著,成交量严重萎缩,价格下跌,其他城市也将步深圳后尘,房价开始下降。


目录摘要

一、参考价主要调什么?

二、参考价对贷款的影响

三、参考价让交易量下降

四、房贷紧张提高交易周期

五、楼市下跌是改善置业的好时机

六、刚需适合购买城市边缘的新房


一、参考价主要调什么?

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参考价不是指导价,房产也不在指导价定价目录,不会强制让业主按指导价卖房,但是参考价有两方面作用:


(一)参考价限制房贷首付。参考价是房产按揭贷款的价格,银行贷款按照参考价贷款,差异化的提高首付比例,抑制需求,房价的推动因素有两个:经济发展和银行贷款,银行贷款限制了,与参考价相差大的房价将下跌。


(二)参考价是中介挂盘价格。中介挂盘按参考价挂盘,自从贝壳推出真房源、真价格后,借助互联网平台让房产的交易更透明,交易更便利,参考价调控后互联网平台不再有“真价格”。



二、参考价对贷款的影响



参考价对房贷首付比例提高的影响



当房价达到参考价1.18倍时,首付三成、四成的提高了一成左右。


当房价达到参考价1.25倍时,首付五成的比例提高了一成。


当房价达到参考价1.33倍时,首付六成的比例提高了一成。


从历次调控的效果看,当房价的首付提高一成时,房价上涨会得到遏制,但是一般不会下跌。所以首付比例提高一成的房价是比较有支撑力的价格。


首付提高1.5成以上的 房价可能下跌10%左右。差距越大调整的幅度会高一些,差距小的调整的幅度会低一些。


因为每个城市对改善置换的贷款政策不同,可以参考上表做出合适的选择。



三、参考价让交易量下降



房产的价格是在大量的交易中提升的,参考价调控让房价失去了透明度,使得依托互联网平台的信息透明度降低,限制了交易的便利性,让房产交易量下降,使房价失去置换累进驱动力(欢迎关注、后续会详细介绍《置换累进驱动力》)遏制了房价的上升,综合首付提高、房贷紧张,导致房价下降。



四、房贷紧张提高交易周期



2021年1月1日开始实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对商业银行的房地产贷款比例进行了限制,所以今年商业银行在积极降低房贷比例,使贷款额度很紧张,多地房贷传出停贷,上半年A股上市的商业银行中,还有5家银行个人房贷超过监管红线。对房贷的监管让让今年的房贷非常紧张,所以提高了房产交易的周期,交易量下降,导致房价开始下跌,这与2011年房贷紧张的情况类似。


随着贷款额度达标后,明年的房贷将逐步恢复,既不会像2020年那么宽松,也不会像今年这样紧张,房贷正常后有利房产交易的逐步恢复,深圳、上海、广州、成都、西安等地的楼市也将逐步回暖。



五、楼市下跌是改善置业的好时机



改善置业是从小换到大、从旧换到新、从偏远片区换到核心片区,是置业总价上升的过程,在实施参考价调控的十个城市里,房价下跌是改善置业的机会。


在房价上升时,改善置业先卖后买,买房时价格已涨,增加了改善成本。房价下跌时,卖房价低了,买房价也低了,降低了改善的成本。


很多人担心房价会不会降得更低?从深圳的情况看整体调整10%左右,不同片区调整的幅度不同,参考价调控会一直持续,但明年会有新的房贷额度,支撑房产交易,所以在参考价的合理范围内大概率不会降得更低。即使最差情况再跌5%,因为是置换,对改善来说总价的降低是有限的,而且目前房源多,可以选择位置、楼层、户型更好的目标。


房价会降30%吗?这几乎是不可能的,有这种思想的人都是摸鱼的,房价普降30%将导致惨烈的金融危机。调控楼市的主要目的是防风险,防止房价过高上涨后下跌30%,现在调控的是过快上涨,是为了防范市场风险。

所以综合研判,今年12月底前是改善置业的好时机,也是刚需置业的好时机。


至于片区、楼盘该降多少买卖合适?



六、刚需适合购买城市边缘的新房



参考价调控以后,城市边缘的新房也受到冷落,只要报名就可以入围选房,这时不要过多犹豫,只要适合你的生活居住需要,尽可以选择边缘地区的新房。城市边缘的新房未来有更好的改善和成长空间。



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