十城参考价调控让房价下跌，是改善置业的好时机

十城参考价调控让房价下跌

继深圳在2021年2月8日推出参考价调控后，上海、广州、成都、西安、东莞、宁波、三亚、无锡、合肥等城市相继推出参考价调控，从深圳已执行的效果看，控制房价的作用非常显著，成交量严重萎缩，价格下跌，其他城市也将步深圳后尘，房价开始下降。

目录摘要

一、参考价主要调什么？

二、参考价对贷款的影响

三、参考价让交易量下降

四、房贷紧张提高交易周期

五、楼市下跌是改善置业的好时机

六、刚需适合购买城市边缘的新房

一、参考价主要调什么？

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参考价不是指导价，房产也不在指导价定价目录，不会强制让业主按指导价卖房，但是参考价有两方面作用：

（一）参考价限制房贷首付。参考价是房产按揭贷款的价格，银行贷款按照参考价贷款，差异化的提高首付比例，抑制需求，房价的推动因素有两个：经济发展和银行贷款，银行贷款限制了，与参考价相差大的房价将下跌。

（二）参考价是中介挂盘价格。中介挂盘按参考价挂盘，自从贝壳推出真房源、真价格后，借助互联网平台让房产的交易更透明，交易更便利，参考价调控后互联网平台不再有“真价格”。

二、参考价对贷款的影响

参考价对房贷首付比例提高的影响

当房价达到参考价1.18倍时，首付三成、四成的提高了一成左右。

当房价达到参考价1.25倍时，首付五成的比例提高了一成。

当房价达到参考价1.33倍时，首付六成的比例提高了一成。

从历次调控的效果看，当房价的首付提高一成时，房价上涨会得到遏制，但是一般不会下跌。所以首付比例提高一成的房价是比较有支撑力的价格。

首付提高1.5成以上的 房价可能下跌10%左右。差距越大调整的幅度会高一些，差距小的调整的幅度会低一些。

因为每个城市对改善置换的贷款政策不同，可以参考上表做出合适的选择。

三、参考价让交易量下降

房产的价格是在大量的交易中提升的，参考价调控让房价失去了透明度，使得依托互联网平台的信息透明度降低，限制了交易的便利性，让房产交易量下降，使房价失去置换累进驱动力（欢迎关注、后续会详细介绍《置换累进驱动力》）遏制了房价的上升，综合首付提高、房贷紧张，导致房价下降。

四、房贷紧张提高交易周期

2021年1月1日开始实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对商业银行的房地产贷款比例进行了限制，所以今年商业银行在积极降低房贷比例，使贷款额度很紧张，多地房贷传出停贷，上半年A股上市的商业银行中，还有5家银行个人房贷超过监管红线。对房贷的监管让让今年的房贷非常紧张，所以提高了房产交易的周期，交易量下降，导致房价开始下跌，这与2011年房贷紧张的情况类似。

随着贷款额度达标后，明年的房贷将逐步恢复，既不会像2020年那么宽松，也不会像今年这样紧张，房贷正常后有利房产交易的逐步恢复，深圳、上海、广州、成都、西安等地的楼市也将逐步回暖。

五、楼市下跌是改善置业的好时机

改善置业是从小换到大、从旧换到新、从偏远片区换到核心片区，是置业总价上升的过程，在实施参考价调控的十个城市里，房价下跌是改善置业的机会。

在房价上升时，改善置业先卖后买，买房时价格已涨，增加了改善成本。房价下跌时，卖房价低了，买房价也低了，降低了改善的成本。

很多人担心房价会不会降得更低？从深圳的情况看整体调整10%左右，不同片区调整的幅度不同，参考价调控会一直持续，但明年会有新的房贷额度，支撑房产交易，所以在参考价的合理范围内大概率不会降得更低。即使最差情况再跌5%，因为是置换，对改善来说总价的降低是有限的，而且目前房源多，可以选择位置、楼层、户型更好的目标。

房价会降30%吗？这几乎是不可能的，有这种思想的人都是摸鱼的，房价普降30%将导致惨烈的金融危机。调控楼市的主要目的是防风险，防止房价过高上涨后下跌30%，现在调控的是过快上涨，是为了防范市场风险。

所以综合研判，今年12月底前是改善置业的好时机，也是刚需置业的好时机。

至于片区、楼盘该降多少买卖合适？

六、刚需适合购买城市边缘的新房

参考价调控以后，城市边缘的新房也受到冷落，只要报名就可以入围选房，这时不要过多犹豫，只要适合你的生活居住需要，尽可以选择边缘地区的新房。城市边缘的新房未来有更好的改善和成长空间。