当前楼市低谷将如何？

当前楼市低谷将如何？

楼市自2008年金融危机以来，2011年至今的10年时间出现了四个低谷，分别是2011年、2014年、2018年及2021年，本次低谷会有救市政策吗？房价会降多少？现在能买房吗？

目录：

一、楼市的四次低谷

二、四次低谷形成的原因对比

三、会有救市政策吗？

四、深圳的房价会跌多少？

五、低谷中如何置业？

一、楼市的四次低谷

楼市十年年里分别在2011年下半年、2014年前9个月、2018年下半年、2021年2月出现楼市的低谷（红色剪头），成交量大幅下降，价格也出现调整，其中2011低谷价格调整最深，最高降幅18%。

今年的置业者面临严格的调控和收紧的房贷，形成了观望的格局，持币代购的优先选择新房，买不到新房的在观望，等待价格的进一步下降，期待着向2011年最低下跌18%的跌幅出现。

在今年初高位置业的，非常忐忑，想着自己是不是站岗了？房价会不会大幅下降？跌幅超过10%，心情是非常难受的。

下面分析一下房价会向何处去？

二、四次低谷形成原因对比

 四个低谷原因对比

2011年的低谷，评估价过户大幅增加了当时的交易成本，那时不限售，交易频繁，过完户就挂出去卖，虽然有营业税，但是按照房产原值过户，成本低。所以这个政策对于当时的置业者打击非常大，再加上2011年银根的收紧，房贷发放非常缓慢，交易量下降到2000套的水平，价格也下跌18%。

2014和2018两次低谷都是因为货币的长期收紧引起的，并未出现影响非常大的地产调控政策，房价在正负5%之间波动。

2021年低谷，推出了208参考价政策，实质的提高了二手房首套置业的首付，这在前几次低谷和历次调控中从未出现过，同时实施的房地产贷款集中管理制度让房贷额度紧张，出现了现在的低谷。

三、会有救市政策吗？

 从2008金融危机以来推出了两次大的救市政策，一是2009年4万亿，二是2014年930政策，这两次救市为房地产大幅松绑，房价高歌猛进，大幅上升。

2020年的周期，并不是因为救楼市引起的，而是因为抗疫情的货币宽松引发的，深圳在2019的双11新政引发了行情，双11是一个评估不足的政策，已经在715得到了修正。今年的208调控及4月份的严查经营贷流入楼市，遏制了引起房价躁动的因子。交易量下降，价格回落，很多人期待低谷到一定程度，会出现救市政策，这可能性大吗？

（一）从2016年以后只有严格的调控政策，并未推出过针对楼市的救市政策，2020年只是宽松的货币监管不严，一部分流入了楼市。

（二）中国疫情得到了非常好的控制，而世界其他国家都还在疫情泛滥之中，客观上让中国成为了全球的制造中心，源源不断的向世界输出产品。同时疫情泛滥也弱化了美国的实力，中国外部压力也减弱了，可以承受因楼市回落引起的经济回落。

（三）中国的货币政策一直是稳定的，只是定向收紧楼市的货币，并起到了很好的效果，其他领域继续维持货币稳定，可以部分抵消楼市的影响。

（四）通过中美贸易战，已经看到房地产不能让中国伟大，只有扎实的发展实业、发展原创的高技术产业、发展基础科学才能让中国复兴，所以不会再救楼市。

（五）共同富裕，地产已经在20年的高速发展中赚足了钱，也该为共同富裕做出一点贡献了（不延伸了）。

通过以上五点分析，不太可能再推出专门针对楼市的救市政策。起码2-3年内是不可能的。

四、深圳的房价会跌多少？

在不会救市的情况下，深圳的房价会下降吗？能下降多少呢？

（一）深圳的房价有足够的支撑力，从人房比、GDP房比、个税房比在四个一线城市中都是最高的，商品房的供需状况是非常紧张的，这是造成深圳高房价的核心原因。

（二）从名义GDP与房价比例分析

（小贴士：什么是名义GDP，名义GDP就是货币衡量的GDP，实际GDP是是以实物衡量的，房产是以货币衡量的，所以以名义GDP对比房价）

名义GDP与房价对比曲线图

上图蓝色为名义GDP，黄色为房价，从对比曲线中可以看出，在2017年至2019年当中房价的涨幅是低于GDP，在非常合理的状态。2020年房价涨幅超过GDP，2021年是预测数据，预测名义GDP增长6%对比1月高点的房价，如果GDP高于6%，两条曲线将更加接近。

房价比GDP系数（元/亿元）图

上图蓝色为房价比GDP系数，黄色为房价。在房价与GDP比较合理的2017-2019年，房价比GDP系数分别是2.38、2.17、2.23。2020年的系数是2.45，2021年预测为2.46。

假设2021年起，每年名义GDP增长8%，并且房价不变的情况下，见下表

名义GDP与房价对比表

房价比GDP系数将在2022年底达到2019年的水平，在2023年底达到2018年的水平。

所以说虽然在严厉的调控政策下，房价没有上升的空间，在人口房产的供需关系及GDP与房价的对比上，没有大幅下降的可能，但是在参考价提高首付的恐慌下，房价可能适度调整，调整的幅度预计在5%-10%之间，不同片区的幅度会有很大差异，选房看数据。

五、低谷中如何置业？

在房价有限调整5%-10%的情况下，该买房还是要买的。

（一）首次置业刚需选择新房，城市边缘的新房，新房限价，还可以三成首付，是首次置业的首选，最近光明很多新盘报名直接入围，龙岗、坪山离工作地点近也可选择。

（二）持币待够的改善置业者，在高位卖了房子可以首选城市中心的新房，福田、南山、宝安等地都偶有入市新房，都可以试一下。如果不够积分入围，也可以先选择合适片区的二手房。

（三）持房刚改置换的，可以适当调低价格以便促成交易，再买入有调整的二手房或参与打新。