2023年全国二手房价指数分析

   2023年二手房价指数回顾

本文研究的房价指数，是指统计局发布的全国70城二手房价指数，二手房是市场化的，是楼市的风向标，本分析以2018年12月为100，按每个月环比计算出五年以来的二手房价累计指数。

一、70城房价指数跌破2018年

（一）全国70城房价综合指数

指数解读：

以2018年12月为基准，房价指数在2021年8月达到峰值。然而，此后房价一路下跌，仅在2023年2-4月出现短暂反弹，之后继续下跌。去年12月，房价指数跌至98.89，相较于峰值时期的108.4，跌幅高达9%。

在过去的28个月的时间里，房价指数单边下行。

（二）五年房价指数热度图

以2018年底的指数为100为基准，去年12月的指数涨跌幅度尤为明显。橙色区域在图中代表着涨幅的高低，颜色越深，涨幅越大，热度也越高。

具体来看，表现较好的沿海区域依次为长三角、珠三角、京津唐和福建。这些地区在近年来政策扶持和市场需求的推动下，经济实力不断壮大，产业转型升级加快，为企业发展和人才引进提供了良好的环境。因此，这些地区的指数涨幅高于全国其他地区。

（三）全国房价指数地图

五年指数其中37个城市超过100，就是没跌到五年前。33个城市低于100，已经比五年前还低。

涨幅前三名分别是

1、成都：123.8

2、西宁：117.8

3、北京：116.9

二、分区域房价指数分析

（一）华南区

房价指数解读

1、深圳五年房价指数达到115.5。相较于五年前，深圳房价上涨了15.5%，虽然在期间曾经历下跌，但依然领跑华南地区。

2、广州房价指数为105.2，位列华南区第二。作为一线城市，广州的房地产市场表现无疑彰显了其地位。

3、三亚房价指数达到102.5，表现稳定。作为热门旅游城市，三亚房地产市场有一定吸引力。

4、惠州房价指数为102.2，虽然过去大亚湾一直是深坑，但总体来看，惠州房地产市场仍好于多数城市。

（二）东北区

房价解读：

1. 沈阳，这座老工业城市在五年内的房价涨幅位居东北地区首位，达到了7%，甚至超过了广州。作为东北地区的领军城市，沈阳的房地产市场表现抢眼。

   
   

2. 大连，作为东北地区的滨海大城市，吸引了三省的人们共同追逐。房价五年涨幅排东北第二。

   
   

3. 丹东，这座位于中朝边境的小城，提起它就让人想起了英勇挺过鸭绿江的壮丽历史。现在房价涨幅排东北第三。还是正的。

   
   

4. 哈尔滨，房价跌幅仅8%，排在东北地区第四位。今年冬天火了能带动房价回升吗？值得进一步观察。

   
   

5. 牡丹江，在全国70个城市中，牡丹江的房价跌幅最大。如果将鹤岗纳入70城房价指数，其与牡丹江的房价跌幅相近。这也反映出东北地区部分城市房价的波动趋势。

   
   

（三）华北区

房价指数解读：

1、北北京以116.9的房价指数高居榜首，充分展现了其作为国家首都的地位。

2、唐山排第二，房价指数为109.2，这得益于北京产业的外溢效应，为唐山带来了良好的经济发展

3、排名第三的是秦皇岛，房价指数100.4。秦皇岛作为一座旅游城市。

4、天津作为与北京相邻的城市，房价五年内下跌了10%。这主要是因为优质的产业纷纷落户北京，吸引了大量资金和人才，导致天津房价受到一定程度的冲击。

（四）西北区

房价指数解读

地域辽阔，五个省会城市位列70城，这些城市的五年房价指数均保持在100以上，成为各大区中唯一实现全面上涨的地区。

(五）华中区

房价指数解读：

长沙是很多人投资的伤心地，但是五年涨幅仍居华中第一，而郑州和武汉的房价则表现更差。郑州房价跌幅达17%，许多投资者在这座城市遭遇了困境。而武汉房价跌幅虽略低，但也达到了10%，同样让不少投资者感到失望。

（六）华东区

房价指数解读：

1、令人惊讶的是，无锡的房价涨幅在华东地区排名第一，甚至超过了传统一线城市上海。由上海、无锡、杭州、宁波组成的四边形区域，其房价在五年内涨幅超过了10%，成为华东地区房价上涨的领军者。

2、合肥作为风险投资的明星城市，五年房价涨幅达到了5%，变现不错。

3、青岛的房价表现令人失望，五年内跌幅达到了13.5%。这说明，在房价炒作之后，青岛的房价难以恢复到原有水平。

（七）西南区

房价指数解读：

西南最耀眼的是成都，五年涨幅23.8%，位列全国第一，与重庆的西南第一城之争结果已定。

昆明的房价指数107.8，五年涨7.8%，比同为省会的贵阳下跌14.5%好多了。

1、成都表现尤为耀眼，五年涨幅高达23.8%，位列全国第一，稳固了其在西南地区的领先地位。与此同时，重庆作为西南地区的另一大城市，与成都的竞争也日趋激烈，但目前来看，成都略胜一筹。

2、昆明作为云南省会，房价指数达到了107.8，五年涨幅为7.8%。虽然涨幅不及成都，但与同为省会的贵阳下跌14.5%相比，昆明房价表现相对稳健。

综上所述，西南地区的房价格局已初具雏形，成都凭借其强大的经济实力和区域影响力，成为当之无愧的房价涨幅领头羊。而昆明和重庆则在努力提升自身竞争力，力争在未来的发展中实现更高房价表现。

三、房价涨幅热点城市走势

（一）一线城市+成都

北上广深+成都的房价走势

首先，我们要关注的是深圳的房价。它在2019年底就开始率先上升，与其他四个城市拉开了距离。到了2021年4月，深圳的房价率先达到顶峰。然而，在严格的楼市调控政策下，深圳的房价开始一路下行。

其次，我们要关注的是北上广成四个城市的房价走势。从2021年9月开始，这四个城市的房价也开始下行。随着2022年楼市的转向，四个城市的房价开始回升。其中，北上成三个城市在2022年初就已经超过了前期的高点，而广州的房价则一直处于盘整状态，没有突破。

再次，我们看看2022年9月的房价情况。当时的京沪深三城的房价交汇在120点左右，此后三城的房价基本保持了同步下行。其中，北京房价最高，上海房价最低，深圳则位于中间。而广州的房价则与京沪深三城拉开了差距。

最后，我们要关注的是成都的房价。在2022年7月，成都的房价开始独自上升，甚至超过了京沪深三城，一路单边上涨至2023年6月。然而，在此之后，成都的房价也开始进行调整，但仍然位居全国第一。

（二）房价涨幅居前的长三角四城

1、无锡、宁波的房价波动频率相同。

2、上海、杭州2022年6月前房价也同频波动，上海9月后与无锡、宁波共振，剩下杭州独自落后。

3、虽历经下跌，这四城5年涨幅都超过10%。

四、深圳房价

（一）深圳房价指数

根据数据显示，近三年以来，深圳房价指数在多数月份呈现下跌趋势。2021年，房价下跌幅度达到8个月；2022年，下跌月份更是高达10个月；2023年也有8个月的时间房价呈下跌态势。在此期间，房价从高峰时期的126.8点下跌至115.5点，下跌幅度仅为9%。然而感觉实际房价远远不止跌这么多。

（二）房价真实成交

根据数据显示，深圳真实成交价从2021年初的1.24倍参考价下跌至去年底的0.915倍。短短三年间，成交价下跌了26%。若想回到原来的水平，成交价需要上涨35%。

在此次市场波动中，普通住宅的跌幅尤为明显，刚需类甚至超过了50%，下跌30%的情况也属于正常现象。然而，在众多房源中，有一类房源却始终保持稳定，甚至有所上涨，那就是标杆豪宅。

以恒裕槟城二期170平房源为例，2021年1月成交价为5100万元，去年12月成交价则为5300万元。虽然历经市场波动，但其成交价依然高于三年前。这充分展示了豪宅市场的坚韧性，即使在市场调整期间，标杆豪宅的价格也基本未受影响。

此外，还有一类双证大户豪宅，受双证合一政策的利好影响，价格反而出现了上升趋势。这类房源在市场中成交较多，例如三湘海尚、君汇新天等，为豪宅购房者提供了更多选择。

总之，在当前的深圳房地产市场，豪宅价格依然屹立不倒，而普通住宅的跌幅则相对较大。在未来的购房过程中，购房者需根据自身需求和预算，做好市场研究，以便在波动中找到适合自己的房源。

未来，关于深圳片区的深入分析，敬请关注。