新房升温、海岸城入围积分需多少？

新房升温，土拍顺利

深圳打新升温，招商领玺二期（嵘玺家园）积分53.1分，网红盘沙井万丰海岸城开始登记。史诗级的土拍落幕，只有一块流拍，深圳的新房在低迷的市场环境下依然受到追捧。二手房市场以时间换空间成为大家的共识。

一、9月新盘概述

9月新房入市

从月初龙岗中心城的和昌拾里悦府开始，入围比例接近1:1，到盛合天宸家园的

到上半月龙华鹏瑞颐璟府不足，宝安区空港和海洋新城的区位也未能挡住满京华云著雅庭入围不足的尴尬。

从9月17日光明金地峰境瑞府开始，随着西部热点新房的入市，新房格局出现分化，西部片区的宝安、南山、光明得到的认可度更高，而龙华受到了冷落，东部的大运片区受到较高关注。

9月下半月入市新盘对比

决定热度的是位置、价格、环境。

颐安都会虽地处东部的龙岗定价比光明的新盘都要高，但是大运片区一直是龙岗居住环境最好、最成熟的片区，也受到追捧。

前海自贸区内虽还未成熟，但是规划的环境是深圳最好的区域之一，新房一定是受到追捧的，近期打新的最高分是情理之中。

光明中心片区环境越来越好，入市新盘定价较低，受到追捧也是自然的。

龙华最好的环境在红山，所以民治片区受到了冷落，但是也有前

有追兵（前海、光明）后有围堵（网红海岸城）的原因，所以入围比例。

二、海岸城入围积分需多少？

沙井万丰海岸城一期的入围社保278个月，换算成现在的积分制，社保积分27.8分，无房积分10-40分，双深户10分，未成年子女5分，无房积分按10和20分计算，入围积分可能在49.8-59.8之间。

海岸城受到热捧的原因之一是有深外的学区配套，深圳在可能推出的大学区政策对海岸城的热度有一定的影响。但是周边是旧改新区，学校配套即使不如深外，也不会太差。周边报价在7万左右，成交价可能更低一些。海岸城均价5.75万，与周边共享学区倒挂在1万左右，对于刚需自住来说肯定好于购买二手房，所以一定会受到宝安、南山刚需们的追捧。

海岸城总价较低，总价429万起，三成首付130万左右，适合在深圳没有置业记录者的追捧，积分40为起点，如果单深户就达到45分，平均两人三年社保7.2分，这就52.2分，预计入围积分将超过50分，最高可能在55分以上。

三、深圳22块地全部拍出

深圳22块地的史诗级土拍结果，只有一块流拍。

此前全国土地流拍已经超过600宗，热点的杭州、合肥、成都等地也出现多宗流拍。深圳集中供地推迟拍卖后，众说纷纭，现在拍槌落定，未来深圳的新房供应有了一定保障。

关于深圳的房价问题：

深圳近三年的房价涨幅并不是全国最高的城市，

三年涨幅最高四城

根据国家统计局的数据，到今年8月深圳的全市房价上涨了24%，这个数据也符合我抓取的公开数据。其中唐山、沈阳、西宁等三个城市涨幅均超过深圳，深圳排在第四名。

同一线城市及杭州、成都对比。

六城房价对比

深圳房价三年上涨24%，确实比其他城市10%-15%之间要高近10个百分点。但深圳今年已经开始回调了。其他城市还未现回调迹象。

深圳升幅最高也要考虑到深圳的平均年龄较年轻，置业活跃，人房比、GDP房比都非常紧张造成的。

四、楼市以时间换空间

楼市价格以时间换空间的概念是，随着GDP的增长、CPI的增长，房价略降或横盘，用2-3年左右的时间房价与GDP回到合理的比例。见下图

名义GDP、房价曲线

上图展现的是GDP和房价的比例关系，GDP的增长是基本稳定的，而房价是波动的。2015-2016年房价大幅上升，超过了GDP的合理水平，所以价格在之后的三年里，房价微跌或涨幅下降，而GDP持续上升，所以我们觉得2017-2019年的房价是比较合理的，大家可以接受。

随着2020年的大幅上涨，房价超过了GDP涨幅的合理水平，所以未来房价下调和GDP上行都会使房价与GDP的比值达到合理的水平。

二手房价下调的幅度比较有限，除了某区房以及与参考价差别大的豪宅，其他房价调整最高可能在5%-10%以内。