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坂田提质升级 高规格配套集中落地 迎公园+地铁新居:信城缙华府

咚咚牛浩思 发布时间:2021.11.15 11:04:55
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三季度以来,深圳新房放量供应,让人产生不按套路出牌的不适感。其实,往往这时候是比较适合的入市时机,尤其对于关注新房、需求明确,但尚未上车的刚需或刚改群体,踌躇之后将会有所斩获。

 

同时,不同地段的新房价差并没有被完全拉开,传统好区位有可能出现性价比颇高的产品。因此,不妨将置业目光适当移回更靠近城市中心,配套相对成熟、综合素养高的片区,说不定能有“捡漏”的惊喜。

 

近期即将入市的信城缙华府,位于银湖山北面的坂田片区,周边环绕公园、地铁站、学校、商业、文体等丰盛设施,主推建面约82-114㎡3-4房的品质舒适型住宅产品,就挺符合上述要求的一新盘。

 

目前,其展示中心和创意展示空间均已对外开放,预计12月入市。

 

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项目局部效果图:


1.

信城缙华府位于坂田街道,是深圳传统的置业热门片区,也是深圳重要的产城融合片区。

 

片区以坂雪岗科技城为整体规划,集结了以华为全球总部、天安云谷智慧园区等为代表,上雪科技城、深圳东部科创谷、梦网科技、经纬通信等为联动,构建了多层次的产业生态。


尤其是华为,通过自身强大的吸附能力,促进相关的产业链布局、产业人才入驻,带动坂田快速发展。为匹配相关的产业发展需求,坂田也积极推动城市更新、配套升级,形成良好的互动。当前,华为在坂田岗头片区,持续扩大产能规模,布局一批新的产业用房及配套设施。

 

坂雪岗科技城总体效果图:


前不久公示的《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》(草案)中,坂田全域被列入都市核心区范围。

 

意味着在城市能级、都市功能定位上都有大幅提升;在产业发展、要素聚集、区域互联、配套设施、城建面貌改进上,也将提速提质。

 

深圳都市核心区范围示意图,来源于《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》(草案):


2.

实际上,坂田已较早地转入深耕存量开发,近些年在城建配套方面不断补齐短板,而且规格、档次都比较高,呈现出良好的发展态势。

 

首先在交通层面。项目具体位于布龙路与龙颈坳路交汇处的西北侧,随着城市全域发展,各大板块多点绽放,区位的交通效能越发受关注。而良好的交通配套,也能够提升其物业及周边的开发潜力。

 

坂田作为中部板块项目,与福田、罗湖等就业核心的就近关系,是买房人尤为关注的因素之一。这几年在交通进程上,确实有诸多出彩之处:

 

一方面,区域路网配套成熟,道路层级丰富。项目南邻的布龙路是深圳中部区域内的东西向主干道,也是龙华、坂田、布吉等板块间要素流动十分倚重的通道。

 

布龙路经过了大的改造,使水官高速、清平高速、南坪快速路、龙大高速以及福龙路、梅龙路、坂银通道(鸡公山隧道)等实现快速交通转换;同时联系贝尔路、坂李大道、坂雪岗大道等区域干线,能够很好地发挥坂田“五横四纵两半环”路网的效能。

 

信城缙华府通过布龙路对接上述高、快速路,都能驾轻就熟。而坂田又恰处于深圳相对居中的区位,市域及城际间的通达能力突出。

 

特别是坂银通道打通后,从坂田入市中心区无需再绕道梅林关等片区,直连北环大道、泥岗路等城市主干道,大大提升了与福田、罗湖之间的紧密度。

 

如果说布龙路是深圳中部的横向动脉,那么项目西侧的环城路则是构成龙坂片区的“半环”。

 

环城路西北端接大和路,深入龙华行政文化板块;西南端连民乐路(建设中),直通深圳北站商务区辐射范围,实质上均扩大了项目的腹地范围,打开更大的发展格局。


道路交通示意图:


另一方面,临近地铁口,轨道交通的优势明显。项目西侧临近地铁5号线杨美站C出口,步行距离约500米左右(百度地图测量,仅供参考)。

 

地铁5号线自东向西串联起了罗湖蔡屋围(延长线建设中)、深圳东站、深圳北站商务区、留仙洞总部基地、宝安中心区、前海湾枢纽及前海核心区等,是名副其实的“枢纽线”+“总部线”。

 

从项目出发通过搭乘地铁5号线,两站可达五和站并换乘地铁10号线,北接华为总部基地,南连福田中心区直至福田口岸及深港科技创新合作区;四站到达深圳北站,可换乘地铁4号线、6号线,以及接入国铁轨交网络的广深港高铁、赣深高铁(预计年底前开通)等,实现市域、城际间便捷穿梭。

 

事实上,就近的五和站将来也是5线交织互换,结合公交、慢行、TOD开发等为一体的大型综合枢纽。


轨交枢纽规划示意图:


根据规划,五和枢纽除两条地铁线外(5号线/10号线),规划引入三条城际线,包括即将全线动工的深大线、深惠线,以及规划中的广深中轴线。

 

落成后,还将实现与同时期建设的深惠城际大鹏支线、穗莞深城际深圳机场-皇岗口岸段,以及城市地铁并网换乘。

 

届时,有利于促进各类资源要素的聚集,提升坂田之于大湾区视角下的枢纽定位,成为联系深圳都市圈城市、大湾区核心城市的桥头堡之一。项目在轨道交通出行效率和路径选择上,也都能较为从容。

 

深圳近期轨道交通建设图:


其次,在配套层面。坂田是深圳中部发展脊梁上的重要区域,片区西临龙华,南临福田中心及罗湖中心,在配套功能上,有非常好的互补性。

 

交通的改善,也促使坂田的延展性得到进一步的强化,尤其是对于地铁口配套优势突出的信城缙华府而言,能够更加便利地获取层级丰富、规格较高的配套设施。


项目周边设施示意图:


商业配套方面,项目自身规划了社区商业,应能较好地满足基本生活需求。

 

随着地铁10号线的通车,片区较大型的商业场地,基本上都布局在各个地铁站点周边。比如坂田站的城立方商业中心、万科里;雅宝站的星河WORLD COCOPark;光雅园站的坂田手造文化街、8号仓奥特莱斯名品店;五和站的阳光湾畔;坂田北站的坂田天虹商场、坂田商业广场;岗头站的天安云谷商业配套等。

 

其中,星河WORLD COCOPark是当前坂田片区内的标杆级购物中心,拥有丰富业态的区域级地标商业,满足坂田片区居民更高品质的购物及休闲体验。

 

其商业总建面约8万㎡,地下2层、地上4层,融合了超市、影院、国际快时尚品牌、休闲娱乐、特色餐饮、家居生活等。

 

星河WORLD COCOPark实景图,来源于其公号:


将来,随着万科万致天地、佳纷广场等大型商业的入市,进一步提升坂田的商业密度。

 

尤其是万科万致天地,位于坂田站地铁口,与信城缙华府仅一站距离。项目为万科坂田首个商业综合体,规划包含约10万㎡商业,规模体量将超过星河WORLD COCOPark,有望成为坂田乃至龙坂片区新的商业地标。

 

万科万致天地商业部分效果图,仅供参考:


医疗健康方面, 当前坂田内已有坂田医院、深圳人民医院坂田院区等。未来五年,坂田片区床位将达成4128张,较2019年末增长7.6倍,成为龙岗区医疗资源最充裕、医疗水平最高端的区域之一。(信息来源于:南方新闻网

 

结合临近的龙华片区看,中部组合区域的长进更加明显,不管是量级规模和资源水平,都将有飞跃性的突破。

 

在建的一批项目包括香港中文大学深圳直属医院深圳吉华医院(三甲)、龙岗区第二中医院(三甲)、深圳新华医院(北大深圳医学院的直属附属医院,三甲)、市第二儿童医院等。

 

其中,香港中文大学深圳直属医院深圳吉华医院,是继香港大学深圳医院后,深圳再次和香港“联手”,打造的第二家深港合作公立医院,定位为三级甲等综合医院,集医疗、科研、教学、预防、保健、康复于一体。

 

根据规划,该医院建设用地面积约9.2万㎡,规模大,横跨吉华、坂田两个街道,预计3000张病床一次建完,2026年底投入运营(实际运营时间以官方公告的为准,仅供参考),推动坂田医疗发展,实现优质资源落地。

 

香港中文大学深圳直属医院效果图:


文体休闲方面,项目背靠旺塘公园(规划中),对望银湖山,局部区域内形成了良好的生态及山景条件,后期结合周边改造有望实现更好的人居环境。

 

当前,片区及周边规划布局有坂田国际艺术中心(建设中)、坂田文化广场、坂田手造文化街、云里梦想乐园、坂田南体育中心(规划中)、深圳科技博览中心(规划中)等优质的人文配套。

 

其中,建设中的坂田国际艺术中心位于黄金山公园旁,计容建面约8.10万㎡,规划建设包含歌剧院(1600+座位)、MINI剧院、图书阅览、科技艺术展览等功能区,能够弥补坂田在综合文艺设施上的缺失,丰富坂田的人文内涵。

 

坂田国际艺术中心示意图:


另外,深圳科技博览中心占地约32万㎡,定位为特色化、专业化、品质化的中等规模博览中心,集未来科技展示体验、高端特色会议会展、国际商务商业等功能于一体。

 

未来深圳市域将主要形成深圳国际会展中心、深圳会展中心、深圳科技博览中心、深圳坪山燕子湖国际会议中心四个会展集聚区。

 

深圳科技博览中心示意图,仅供参考,来源于网络:


此外,项目所处学区尚未确定,周边学校布局来看,北侧约450米直线距离为深圳实验学校(坂田校区,小学部+初中部);西侧地块通过旧改规划有望设立公立54班九年制学校;稍远一些则有龙岗区杨美实验学校、龙岗区和美外国语小学、[坂田北地区]26-03教育设施用地等。

(注:入学/升学条件以当地教育主管部门制定的当年入学政策为准,学校地块规划信息来源于《[坂田北地区]法定图则10号控制单元详细规划》,信息存在变更的可能,仅供参考)


项目周边地块规划示意图,仅供参考:


随着项目周边及坂田巨量旧改逐一兑现,还将持续注入更多新建的城建场地、配套设施,提升片区整体宜居、宜业属性。


项目周边旧改规划示意图,仅供参考:


3.

信城缙华府作为坂田定位升级,区域革新下的全新住宅社区,有望从片区发展中获得红利。

 

项目开发主体为信城不动产集团有限公司(简称“信城集团”),近期因开发银湖回归之作“缙山府”而声名鹊起。

 

信城集团为总部深圳,集地产投融资、开发改造、资产运营于一体的不动产价值平台,当前已进入深圳、上海、苏州、长沙等城市。

 

其战略投资股东为央企中国信达,拥有资本优势和不良资产领域的专业运作实力。两者要素互补,建立了稳定全面的合作关系。

 

信城集团深圳区域布局示意图:


说巧不巧,缙华府和缙山府有几个相似的共通点,比如:分别位于银湖山的一北一南,都拥有较好的山景资源;临近现成的地铁站点,具备便捷的地铁出行条件;依托信城品质开发理念,打造精致住家产品。

 

基本指标来看,信城缙华府建设用地面积约1.25万㎡,规划总建面约7.16万㎡。其中住宅建面约4.5万㎡,商业共计约5000㎡。

 

主要由2栋约百米高的住宅、2栋地面2层高的商业组成。2梯5/6户为主,规划共计512户住宅单元,580个车位,车位比约1:1.13。

 

住宅单元户型为建面约82-96-114㎡3-4房,户型区间定位精准,符合刚需及刚改群体的主流家庭需求。

 

从起始户型建面约82㎡3房来看,是颇有惊喜的高得房产品,在当前新房市场下,实属难得。

 

项目效果图:


总的来说,信城缙华府是走精致路线的住宅社区,项目拥有的一些突出要素,对于刚需及刚改置业群体来说比较友好。

 

包括坂田不断增进换新的区位价值、地铁口配套、规格高业态丰富的各类设施,以及在当前新房市场较为罕有的高得房户型等,是近期值得关注的新房。


(内容完)



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5号线 牛浩思评楼 坂田 信城缙华府

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