文/谢逸枫
降温！2021年前11月全国房地产数据显示，投资、施工、竣工、土地购置面积的增速回落，新开工、土地款、销售面积、销售额、房价、房企到位资金增速小涨，但单月连续下降多月。库存小幅下降，地价大涨。说明尽管楼市政策回暖逐增，市场探底离结束尚早。
当前中国房地产的变化，已经让企业危机四伏，市场低迷，呈现投资下行过快、区域供应过剩、量价下跌过快、房企债务风险。值得注意的是房企已经呈现出小规模的流动性紧张趋势。一旦继续下去，房地产、经济、金融的风险会持续加大。
首当其冲的是投资，销售下降，供应下降，已经让加大经济下行压力。其次是房企资金下降，债务暴雷，企业面临着准金链崩溃现象。再次是土地流拍，库存上升，地方财政承担好大的支出压力。最后是供需不平衡，区域供应过剩、库存过剩。
笔者曾提出应对市场措施，防停工、保交房，允许房企贷款、土地出让金、税费延期。防房价下跌过快，楼市政策、房贷、补贴调整。防GDP下行，融资松绑，促拿地，促新开工。防更多房企破产、爆雷、违约，促进销售回款。防未来供求不平衡，土地政策调整，保地方财政。
其一是投资端：增速连续9个月回落，单月投资额增长连续3个月下降。
前1月-11月全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%。比2019年1—11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资103587亿元，增长8.1%。前1月-11月东部地区房地产开发投资72483亿元，同比增长5.8%。中部地区投资28674亿元，增长10.2%。西部地区投资30959亿元，增长4.1%。东北地区投资5199亿元，下降0.9%。
同比看，值得注意的是1月-11月全国房地产开发投资同比增幅较1-10月减少1.2%，跌幅加快下行，房企投资收缩已经超过市场预期。在开发企业资金面压力下，房屋建筑、设施设备安装和土地拓展很难支撑开发投资增长。就全年整体投资额看，依然将高于2020年，保持个位数的增长。
环比看，月度数据显示，11月新增房地产开发投资额12380亿元，与上月基本持平，同比减少4.3%，前值是减少5.4%，下跌幅度收窄0.1%。目前来看，单月投资额连续3个月负增长，累计数据仍维持正增长，与单月数据表现不一致，也与市场实际体感不一致，累计数据具有一定的滞后性，市场已经处在萧条期，且仍在探底。
从物业类别投资上看，住宅投资同比增长8.1%，同比涨幅比上月收窄1.2%。办公楼投资同比下降6.0%，商业营业用房投资同比下降3.1%。受库存量过大影响，商业营业用房和办公楼分别自去年2月和9月以来加速回落，已连降3个月，其中商业营业用房和办公楼降幅更是分别扩大1.2和1.3%。
从地区来看，东北地区开发投资在11月首次进入负增长区间，说明东北地区开发投资基本上停止，市场风险大。东、中、西三个地区保持上涨，中部地区涨幅最大，同时较上月涨幅回调的幅度最大，收窄1.9%。投资规模上，东部地区依然保持领先，高于其他三区域的总和。
其二是供应端，商品房新开工面积连降5个月，土地购置面积连降7个月。
前1月-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积959654万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅施工面积679540万平方米，增长6.5%。
房屋新开工面积182820万平方米，下降9.1%。其中，住宅新开工面积135017万平方米，下降8.4%。办公楼新开工面积4713万平方米，下降19.3%。商业营业用房新开工12936万平方米，下降20.2%。
房屋竣工面积68754万平方米，增长16.2%。其中，住宅竣工面积49582万平方米，增长16.2%。房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%。土地成交价款14519亿元，增长4.5%。
前1月-11月，全国商品房新开工面积同比跌幅较1-10月扩大1.4%，其中住宅新开工跌幅较1-10月扩大1.6%。11月房屋新开工面积16084万平方米，较上月增加16.6%，较去年同期少21.0%，较2019年11月减少17.8%。
部分项目在合理的资金支持下顺利开工，11月新开工面积较上月有所好转，但同比仍有较大跌幅。新开工规模的持续缩减，企业资金压力在工程款项兑付上显现，将拖累项目交付进度和竣工规模。
3月以来全国累计房屋新开工面积同比增速快速回落，7月由正转负，11月降幅扩大了1.6%，主要受部分房企融资困难和经营风险持续发酵，商品房销售量下降，叠加单位施工成本仍处于高位，房企新开工积极性进一步走弱。
前1月-11月，全国房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%，降幅较1-10月基本持平。单月数据来看，11月房企土地购置面积2463万平方米，同比下降12.5%。
从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长，2017年同比增速震荡提高。2018年初，土地购置面积同比增速跳水，二季度后逐渐走高。2019年初，土地购置面积同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐渐收窄。
受疫情影响，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降，3月份后随着全国复工复产，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅持续收窄，下半年地市降温，降幅持续小幅扩大。
2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国土地购置面积同比增速创2012年以来新高，3月后增速持续回落，5月由正转负，6-11月降幅在-10%左右震荡。截至11月末，二轮土拍收官，11月月内有深圳、南京、苏州等6个重点城市进行了三轮土拍，且部分三四线城市成交量也有所增加。
其三是需求端：增速连续9月个回落，单月商品房、住宅销售面积连降5个月。
1月—11月全国商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%。比2019年1—11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。其中，住宅销售面积增长4.4%，办公楼销售面积增长2.0%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额161667亿元，增长8.5%。比2019年1—11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。其中住宅销售额增长9.3%，办公楼销售额下降3.0%，商业营业用房销售额下降2.2%。
从1-11月累计数据看，商品房销售面积和销售金额同比涨幅持续回调，分别较1-10月减少2.5%和3.3%，回落幅度有所收窄，但整体降温趋势不改。尽管遭遇罕见的全方位政策调控以及疫情的双重压制，房地产行业依然保持了足够的韧性，预计全年销售指标保持小幅正向增长。
单月数据来看，11月商品房销售面积同比下降14.0%，其中住宅销售面积同比下降16.3%，连降5个月，11月降幅收窄7.8%。从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。
2018年同比增速继续小幅震荡回落。2019年同比增速一直在0轴附近小幅震荡，全年同比微降0.1%。受疫情影响，2020年1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月后随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅持续收窄。
11月同比转增，全年商品房销售面积同比增长2.6%。随着去年同期基数的提高，且当前房地产市场大幅降温势态仍在持续，购房者观望情绪浓厚，预计全国商品房年初累计销售面积同比增速将继续回落，2021年一季度会转跌。
单月数据来看，11月商品房销售面积15090万平方米，较上月增加18.7%，同比下降14.0%，较2019年11月减少3.6%。销售金额14482亿元，较上月增加16.9%，同比下降16.3%，较2019年11月减少0.7%。单月数据来看，商品房销售面积和金额已经连续5个月负增长，11月情况好于上月，跌幅较上月有所收窄，但跌幅仍然明显，整体低迷的市场形势很明显。
1月—11月东部地区商品房销售面积65044万平方米，同比增长5.8%，销售额92313亿元，增长11.8%。中部地区商品房销售面积44727万平方米，增长9.0%，销售额33218亿元，增长11.1%。西部地区商品房销售面积42515万平方米，增长1.2%，销售额31475亿元，增长0.7%。东北地区商品房销售面积5844万平方米，下降7.5%，销售额4660亿元，下降11.0%。
分类物业销售看,住宅销售面积和金额均保持上涨，且涨幅最大。办公楼销售面积同比涨幅收窄，销售金额跌幅进一步扩大。商业营业用两项指标持续负增长且跌幅扩大。从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比涨幅保持领先地位，中部地区销售面积涨幅更为明显。西部地区处于进入负增长区域的临界点，东北地区持续下跌。各区域指标整体表现为涨幅收窄，跌幅扩大。
东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升，且涨幅最大，最先于2016年4月达到本轮行情最高点，其后震荡下行，于2018年初进入负区间，2019年2月年初异动降幅扩大，3月份以后降幅逐渐收窄。2020年1-2月东部地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅持续收窄，8月转增，全年增长7.1%。2021年1-2月东部地区销售面积同比大幅增长114%，3月以来增速持续回落。
中部地区2016年初大幅回升，全年小幅震荡，基本保持30%以上的增速，2017年3月开始震荡下行，2019年2月年初异动进入负区间，此后至年底一直在0轴附近小幅震荡。2020年1-2月中部地区销售面积同比降幅最大，主要是2月湖北省基本处于停工停产状态，3月后同比降幅逐渐收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地区销售面积同比增长104%，3月以来增速持续回落，11月增速连续半年反超东部地区，是四个地区中最高的。
西部地区2016年初有所回升，此后增速小幅震荡下行，2017年年初再次大幅回升，此后持续震荡下行。2020年1-2月西部地区销售面积同比大幅下降，3月后降幅逐渐收窄，10月转增，全年小幅增长2.6%。2021年1-2月，西部地区销售面积同比增长95.1%，3月以来增速持续回落，预计接下来几个月会由增转降。
东北地区2017年4月至年底震荡下行，2018年年初有所回升，此后开始震荡下行，并于2018年6月开始进入负区间，2019年6月至年底降幅持续小幅收窄。2020年1-2月东北地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅逐渐收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，东北地区销售面积同比增长82%，3月以来增速持续回落。1-11月东北地区商品房成交面积同比下降7.5%，是四类地区中唯一下降的，已连降3个月，东北地区楼市持续低迷。
其四是去化端：住宅库存同比连续2个月上升，办公楼、商业营业用房同比连续5个月下降。
11月末，商品房待售面积5.0165亿平方米，环比10月末减少38万平方米，同比增加1.4%。其中住宅待售面积2.2280亿平方米，减少99万平方米，同比增长1.0%。办公楼待售面积3702万平方米，减少14万平方米，同比下降1.6%。商业营业用房待售面积1.2720亿平方米，减少26万平方米，同比下降1.7%。
11月末商品房待售面积较上月末小幅减少，各物业类型均较上月有不同程度的减少。同比看，与2020年同期相比，商品房库存增加1.4%。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年年末以来住宅待售面积不再持续下降，进入相对平稳的状态。
2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续震荡下降，11月末环比下降0.4%。商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，5月以来小幅上升，2021年11月末环比下降0.4%。办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，2021年11月末环比下降0.2%。
11月末全国商品房现房存销比为26.7月，环比增长2.3%。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年最高水平，其中住宅去化周期基本在20个月左右，办公物业去化周期在2015年年初达到54个月，2015年平均也在46个月左右，商业物业去化周期在2015年年末达到59个月的历史最高点。
2021年11月末，全国商品房现房存销比为26.7月，环比增加2.3%。其中住宅现房存销比为16.6月，较上月增长1.4%。办公楼现房存销比为45.0月，环比增长1.0%。商业营业用房现房存销比为57.4月，环比上升5.5%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行，2020年6月后开始下滑，今年4月以来持续在45-46个月区间震荡。
商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以来持续小幅上升，11月出现了翘尾现象。住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，2020年初以来一直在16-18个月之间小幅震荡。
其五是价格端：房价连续9个月回落 地价暴涨至17.7%，是房价涨幅5倍。
前1月-11月全国商品房成交均价10224元/平方米，同比上涨3.5%，相比1月-10月增速回落0.7%。其中住宅成交均价10463元/平方米，同比上涨4.7%。商业营业用房成交均价同比基本持平。办公楼成交均价同比下降4.9%，降幅进一步扩大。
商品、住宅房价涨幅环比看，8、9、10月、11月增速分别回落1.6%、1.2%、0.5%、0.7%，1.6%、1.1%、0.5%、0.6%。总体看，商品、住宅房价保持小幅度上涨，涨幅回落分别扩大0.2%、0.1%。由于商品住宅成交量连创新低，且个别大型房企风险暴露，多地出现降价促销、工抵房的现象。值得注意的是为了稳定房价，23个城市发布限跌令。
2021年单月看，7月全国商品、住宅销售均价分别为10373元、10518元。8月商品、住宅销售均价分别为10296元、10277元。9月商品、住宅销售均价分别为9757元、10050元。10月商品、住宅销售均价分别为9748元（约9749元）、9961元（约9962元）。11月商品、住宅销售均价分别为9597元（约9598元）、9967元（约9968元）。
环比看，8月、9月、10月、11月全国商品、住宅房价分别下降77元、241元；539元、227元；9元、89元；151元、上涨6元，说明环比全国销售平均房价正在逐渐筑地，下降的幅度不断收窄。单月同比看，自8月以来，已经持续4个月，11月销售均价同比继续下滑，10月下降1.3%。
分地区来看，东部地区涨幅最高为5.7%，中部地区上涨1.9%，西部地区同比下跌0.5%，连跌3个月，东北地区则同比下跌3.8%，连跌6个月。2021年8月岳阳首次发布限跌令以来，目前已有23个城市先后发布了“限跌令”，但限跌侧面证实了当前房价持续下行的压力。
购房者对未来房价的预期更加悲观，观望情绪进一步加深甚至蔓延至全国，开发商为了缓解现金流压力，在其他城市继续降价促销，“限跌令”无法让房价止跌回升，反而使部分城市房地产市场陷入了“恶性循环”。
前1月-11月全国房地产开发企业土地购置均价7940元/平方米，同比增长17.7%，1-10月为同比上涨12.6%。11月全国土地购置均价同比涨幅继续小幅扩大，主要二三线城市加大了优质地块供应，成交量占比有所增加，拉高均价。
前1月-11月全国房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%。土地成交价款14519亿元，增长4.5%。土地成交均价7940元/平方米，上涨17.7%。1-11月土地购置面积跌幅较上月略有扩大，土地成交价款涨幅明显回升。两项指标剪刀差及时反映在土地价格上，1-11月土地均价同比涨幅较上月扩大5.1%。
从第三轮集中供地可以看出，土拍规则的放松对改善土地市场作用有限，企业在达到三道红线监管要求之前，拿地方面都将保持高度审慎。作为行业的先行指标土地购置和新开工同比大幅下滑，未来一两年市场的投资、销售进入负增长区间趋势难改。
其六是资金端：增速连降9个月，年内最低，房企国内贷款同比连续6个月下降。
前1月-11月全国房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。比2019年1—11月份增长14.2%，两年平均增长6.9%。其中，国内贷款21640亿元，下降10.8%。利用外资90亿元，下降41.7%。自筹资金59378亿元，增长4.8%。定金及预收款67156亿元，增长17.0%。个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。
前1月-11月房地产开发企业到位资金增速较上月收窄1.6%。企业到位资金结构出现微调，自筹资金占比32.4%，较1-10月提高了0.8%。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.8%，较上减少0.5%。从资金增幅看，定金及预售款涨幅最大，但涨幅回调幅度最明显，较上月收窄4.0%。
受疫情影响，2020年2月曲线大幅下行，3月份后持续上行，7月由降转增，全年增长8.1%。2021年1-2月，由于去年同期的低基数，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，11月回落至7.2%。11月，定金及预收款增速最高，主要是今年1-11月商品房销售额增速较高。
1-11月国内贷款同比降幅进一步扩大至10.8%。在房企融资持续收紧和房屋销售不断下滑的情况下，房企到位资金中的房企自筹资金自2021年一季度以来增速持续收窄，1-11月同比增速仅为4.8%。国内贷款自6月开始进入下降通道，1-11月降幅持续扩大，已连续6个月持续下降。
国内贷款占房企到位资金比例从2021年2月开始持续回落，11下降降至11.8%，创历史新低。虽然货币放松信号已现，个人住房贷款开始放松，房企资金加速回笼，现金流压力逐步舒缓，但部分民营房企的经营风险仍在持续发酵，银行针对这类房企仍会保持谨慎态度。
2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差。2020年1-12月，开发企业到位资金同比增速时隔3年再次超过房地产开发投资同比增速，2021年1-11月二者差值为1.2%，差值已连续8个月收窄，房地产市场发展降温势态明显。
国内贷款降幅持续扩大，在企业资金结构中占比持续减少。当前对企业而言，宏观和金融信贷政策都传递出积极信号。销售回款作为房企资金的主要来源，销售市场表现影响更为直接。要保障企业投入产出的平衡，风险可控，企业要经历去金融化的过程，回归开发经营的“本位”，才能促进行业的良性循环。
其七是国房景气指数增速回落，未破100。
房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”），4月房地产开发景气指数101.27、5月房地产开发景气指数101.17、6月房地产开发景气指数101.05、7月房地产开发景气指数100.98、8月房地产开发景气指数100.85、9月房地产开发景气指数100.74、10月房地产开发景气指数100.62、11月房地产开发景气指数100.51。
其八是政策端：政策微调回暖，融资传导缓慢，地方稳楼市政策加码。
2021年楼市收官战在低温运行中开启。楼市精准调控之下，下半年以来市场供需两端均走弱。尽管当前信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但2021年以来房企到位资金同比增速逐渐放缓，到期债务压顶，叠加市场下行预期，短期内销售仍难以改观，市场各方都在“弱平衡”中寻求增量。
12月8日明确，要坚持“房住不炒”的定位，加强预期引导，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。为避免房地产出现硬着陆，房地产调控底部已现，政策开始回暖，除了支持购房者刚需和改善性需求外，还将会进一步放松对房企的正常开发、融资等需求，房地产行业预期有望改善。
在金融市场不确定性增多的不利局面下，“房住不炒”的原则并未改变，部分有经营风险的房企将会持续“出清”，目前政策上出现的微调回暖，传导仍需要一定的过程，且政策力度仍显不够，预计未来会继续加码，房地产市场指标仍将继续探底。
11月重点城市新房成交面积同比降幅均超两成（已连续4个月降幅超两成），市场价格仍呈现下跌态势，百城新建住宅价格环比由涨转跌、二手住宅价格环比连续2个月下跌。12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。
房企面临年末冲刺，全国房地产信贷环境略有好转，但购房者置业情绪似乎并未恢复。11月，中指研究院监测的50个代表城市中，长三角代表城市新房成交面积环比下降8.1%，同比下降31.7%。长江中游代表城市商品住宅平均成交面积环比增长9.5%，同比下降42.8%。
珠三角代表城市环比增长7.2%，同比下降46.8%。成渝代表城市商品住宅平均成交面积环比增长2.1%，同比下降42.1%。京津冀代表城市环比下降6.3%，同比下降14.3%。成交套数则更能反应购房者的情绪。整体来看，50城11月商品住宅成交套数96393套，环比下降57.52%，同比下降70.32%。
1-11月累计来看，得益于上半年市场增长，50个城月均成交280090套，同比增长4.7%。分城市能级看，各线城市成交面积均出现同比大幅度下跌，一线城市新房平均成交79.33万平方米，同比下降17.91%，环比增长8.29%。二线城市成交62.90万平方米，同比下降30.10%，环比增长1.19%。三线代表城市商品住宅平均成交面积为30.75万平方米，同比下降39.45%，环比下降13.01%。
2021年11月是近10年表现最差的11月。其监测的40个典型城市中，新建商品住宅11月成交量环比下降4.3%，同比大降39.4%。自6月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来，已连续5个月同比降幅加速扩大。40城中，新房成交面积累计同比增速排名前五的城市分别为厦门、珠海、杭州、北京、福州。降幅最大的五个城市分别为韶关、南宁、淮安、惠州、洛阳。
11月热点城市二手房继续保持低迷。不过，从数据上看似有暖意。根据贝壳50城二手房交易数据，11月50城二手房整体成交量环比增长约2%，约50%的城市成交量环比回升。从区域分布看，成交量环比回升的城市主要分布在粤港澳大湾区、长三角区域。
深圳二手房成交量连续两个月环比增长，10月、11月环比增速分别在10%以上、40%以上，佛山、广州、中山、惠州等11月环比增速在15%以上，杭州、合肥、苏州等环比增幅在10%-40%之间。当前回暖明显的城市主要是因为前期深度下挫，成交量基本降至长期历史低位，例如深圳9月成交量几乎是近10年的最低。
其九是房企端：资金紧张，部分房企危险时刻未过。
11月，代表房企拿地积极性减退，大多房企放弃年末补仓机会。百强房企前11个月拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，其中50家代表企业11月拿地总额创今年新低。1-11月全国300城共成交各类用地规划建筑面积166418.21万平方米，同比下降18.06%。11月单月，300城成交建筑面积15471.44万平方米，同比下降19.98%。土地出让金3964.12亿元，环比增长14.47%，同比下降19.3%。
住宅用地更是同比明显下降。据初步统计，2021年1-11月，全国300城住宅用地推出10.1亿平方米，同比下降11.3%，绝对规模为近三年同期最低水平。住宅用地成交7.0亿平方米，同比下降28.3%。土地出让金4.1万亿元，同比下降9.2%。11月，土地出让金排名前五的城市分别是苏州、南京、无锡、上海和深圳。而40个典型城市中，三四线城市土地出让金同比增速仍在不断回落。
房企的投资拿地偏好也较为明显。从城市群分布来看，1-11月50家代表房企在长三角、成渝和京津冀城市群拿地面积占比均有所上升，房企拿地关注热点区域城市趋势显著。其中，杭州、重庆及长沙成为代表房企拿地面积前三城市。
百强房企拿地金额呈现断崖式下跌。2021年1-11月，TOP100企业拿地总额23461亿元，同比下降17.7%。其中50家代表房企11月拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%。与以往年末房企加码补储不同，尽管多个城市在11月集中供地，但房企们拿地极为谨慎。
传统的业绩冲刺月，百强房企业绩却出现集体下滑。头部房企优势依然明显，据中指院1-11月房企销售业绩百强，碧桂园以7290亿元的累积业绩继续稳居首位，这意味着11月单月碧桂园实现销售529亿元。万科、融创中国、保利发展分别位列第二、三、四名，处于5000亿元阵营。
尽管如此，前11个月仍然诞生了35家千亿房企，较去年同期增加3家。35家超千亿“超级阵营”销售额增长率均值为6.2%，27家第一阵营（500亿-1000亿元）房企销售额增长率均值为11.1%。第二阵营（300亿-500亿元）有30家企业，销售额增长率均值为16.0。
第三阵营（200亿-300亿元）和第四阵营（100亿-200亿元）分别为29家和30家，销售额增长率均值分别为9.8%和9.4%。TOP3房企门槛值为5495.0亿元，较上年下降8.8%。TOP50房企门槛值700.0亿元，较上年下降2.8%。此外TOP10房企门槛值为2667.0亿元，较上年增长8.7%。TOP30房企门槛值为1162.3亿元，较上年增长7.3%。TOP100房企门槛值为273.5亿元，同比微增1.3%。
事实上，百强房企中业绩同比下滑的不在少数。据克而瑞统计，11月TOP100房企整体单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%，单月业绩同比降幅进一步扩大至37.6%。更值得注意的是，超8成企业单月业绩同比降低，其中超半数房企同比降幅大于30%。同环比双降的企业数量增至56家。
统计，公布2021年销售目标的32家房企1-11月目标完成率均值为83.0%，其中滨江集团、绿城中国、大发地产等企业已提前超额完成年度销售目标。正荣、佳兆业等企业的目标完成率均超过90%。另一些企业完成率较低，如中国恒大、万科、首创置业等，目标完成率低于75%。市场底部仍未到来，房企以价换量、冲刺供货及促进去化之下，业绩完成度仍不乐观。
11月，在市场情绪步入低谷之时，部分房企积极进行回购票据，并寻求债务展期来避免海外债违约。中国金茂、银城国际、祥生控股、世茂集团、建业地产、龙光集团、力高集团、正荣地产、新城控股等多家房企纷纷回购美元票据，降低企业负债水平、提振资本市场信心。阳光城3只美元债展期获通过，继续寻找战略投资者。
而另一方面，部分房企通过转让旗下资产舒缓资金压力盘活存量资产。首开股份15亿元挂牌转让北京和信金泰房地产49.93%股权，华润置地（成都）公司5353.91万元拟转让成都锦兴公司51%股权，云南城投3.65亿元挂牌转让陕西普润达投资发展有限公司100%股权。
其十是融资端：海外融资暂时隔离，国内融资放松、复苏缓慢。
11月房企境内债修复速度明显快于境外债，整体融资规模回升，环比增加55.6%。据贝壳研究院统计，2021年1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，金额规模减少1990亿元。根据当前市场趋势，预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。
结构上看，1-11月境内债券规模占比71%，较2020年同期上升10个百分点，累计发债规模约5978亿元，同比下降约6.3%。境外融资规模降幅进一步扩大，累计发债折合人民币约2487亿元，同比下降约39.0%，境外融资占比也维持近五年来的低位。
房企暴雷、信用下调等危机仍在不断发酵。11月单月，房企境外债券发债数量、规模双双降至年内单月最小值，仅成功发行2笔债券合计2.58亿美元，规模环降83.6%，同比下降94.3%。境内债券11月发行规模则实现翻番，共发行46笔合计约457亿元，环比增加125.1%，同比减少17.7%，境内债券发行规模占比约97%。
值得关注的是，11月地产境内债具有较强的结构性特征。贝壳研究院统计数据显示，46笔债券中，有44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著。境内债券融资11月平均票面利率4.05%，较上月下降13个基点。境外债券融资11月平均票面利率为8.03%，较上月下降262个基点。
11月海外债近似断发，仅有港龙中国一家企业成功发行海外债。海外评级机构持续下调多家房企信用级别或展望，地产美元债继续出现违约，境外投资人失去的信心短时间内无法修复，海外融资渠道被迫进入暂停阶段。在境内融资复苏，内房企积极修复短期流动性的过程中，11月多家房企到期债务获展期，资金流动性进一步有所缓解。
11月境内外债券融资到期债务规模约731亿元，环比减少5.3%，同比减少12.7%。到期债务净额258亿元，房企偿债压力整体较10月有所缓解。11月内阳光城、中国奥园、花样年等多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期。同时，月内房企股权、资产等交易保持活跃。12月房企到期债务维持在800亿元规模，偿债压力仍然较高。距离年末不到1个月时间，房企会加速出清存货，或将延续下半年以价换量的策略。
粤公网安备 44030402000760号
