文/谢逸枫
过去20年，笔者一直坚持一个观点，决定中国房价短、中、长期周期走趋的是政策、土地供应。其次才是供需关系、人口、地价。最后是金融、货币、信贷、利率。由于中国楼市政策短期内无法解决市场供需关系的波动，人口的集中与资金的进入、土地错配的大中城市，出现供需不平衡，住地供求不平衡，土地供应与销售、人口、需求不匹配。
破解房价上涨之谜，光是房住不炒、住房制度（住房保障、租赁住房、共有产权住房）、房地产税、长效机制是不够的，问题的根子在一级土地市场，必须化解土地制度，放开土地市场，住宅用地比例超60％。其次是一二级土地市，供地与销售匹配，供地与人口匹配，土地储备的土地开发速度与购房需求匹配。
最后是融金端、销售端、需求端的政策完善。按照目前的调控政策手段、措施看，需求端、资金端的政策影响都未来的土地、住房供应。值得注意的是土地供应端的政策，导致土地价格端的上涨，已经突破房价的天花板。可想而知，目前调控进退两难。
全国房价行情（数据范围为316城（截至2020年底全国687座城市）、住宅、二手房、挂牌）显示，2021年12月全国316城住宅二手房挂牌房价破万元一平方米的城市73座，6月81座、7月75座、8月80座，9月80座、10月74城、11月73座、12月73座。
12月环比上涨141城，下跌175城，同比上涨143城，11月下跌173城。11月环比上涨153城，下跌162城，同比上涨152城，下跌163城。10月上涨120城，10月下跌195城，同比上涨151城，下跌164城。说明房价下降的城市逐渐增加，房价上涨的城市不断减少。
12月全国316城住宅二手房挂牌房价环比、同比前10名的城市，房价涨幅回落，涨势放缓，意味着挂牌房价已经由涨转跌，并且部分城市跌幅比较大，短期之内，这个价格依然是下行的。主要原因是二手房指导价与限价、限购与限贷升级、市场交易监督加强。
同时是受供需、结构性的影响，出现价格下降。预计2022年上半年，继续探底，下半年的市场会回温、复苏。因此，全国的融资、政策、信贷贷款、调控的区域性放松，购房刺激的实施，二手房指导价的微调，部分房价下降的城市逐渐进入上涨期。
其一是二手房指导价城市：扩容意愿下降
北京，作为全国第15座出台二手房指导价的城市。深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京，已经出了二手房指导价。预计未来会有更多的一二线城市、核心三四线城市出台二手房指导价，特别是住宅二手房挂牌价上涨幅度高的城市。
尽管都在效仿深圳，由于覆盖力度和做法以及指导价相比于挂牌价的打折力度，各有不同。这些细节的差异，最终会改变二手房官方指导价在各个城市产生不同的效果。宁波只是针对学、房开展了二手房官方指导价，成都、西安、无锡、广州和东莞等、北京、三亚等，都是针对部分小区，覆盖力度都不如深圳。
上海虽然没有发布二手房官方指导价，但出台了二手房价格核验，和二手房官方指导价异曲同工。所以也将其列入其中，而且上海的价格核验是覆盖全市。从指导价的打折力度来看，深圳的二手房官方指导价相比于此前的挂牌价，普遍打了七折，力度是最大的。后来绍兴、广州和东莞的力度，也追齐了深圳。宁波普遍打8折，成都普遍打八五折，西安普遍打七五折，力度都不如深圳。
以上15个城市，最早出台的是在今年2月份，最晚出台的是在11月底。二手房成交量，15个城市全线下跌，其中深圳跌幅最透彻。需说明一下的是这些城市二手房全线下跌，并非二手房官方指导价一个因素，还有信贷政策收紧叠加。在信贷都收紧的背景下，15个城市谁的跌幅越大，说明二手房官方指导价发挥的效果越显著。
其二是房价“限跌令”重出江湖：23城 两个维护政策
河北省张家口市发布“限跌令”，规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。事实上，今年出台“限跌令”已有岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安庆、海口、南宁、东阳、聊城、镇江、惠州、湖州、张家口、孝感、鄂州、张家界，这23个城市，针对开发商降价的情况出台“限跌令”。
除沈阳、昆明、南宁个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。由此也足以看出，三四线城市的压力要比一二线城市大得多。毕竟，一二线城市可能通过适当的信贷政策调整，就能恢复稳定，但很多三四线城市则不一样，需要靠一定的手段，拒绝房价大幅回落。
目前出台“限跌令”的城市主要是在三四线城市。相较一二线城市，三四线城市经济、产业薄弱，需求有限，在棚改退潮后，这些城市楼市处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。尤其是部分区域降温的速度比较快，房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多，所以这些城市“限跌令”多一些。
其三是12月316城住宅二手房挂牌价：崇左环比领涨。
按照中国房价行情平台的2021年12月316城住宅二手房挂牌价数据显示看，12月万元城市73座、11月73座、10月74座、9月80座，6月81座城。12月环比上涨141城，下跌175城。11月环比上涨153城，下跌162城。10月环比上涨120城，下跌195城。9月环比上涨131城，下跌186城。
环比看，崇左住宅二手房挂牌价涨幅领涨全国。12月316座城住宅二手房挂牌价环比上涨前十名为崇左上涨18.49%、肈庆上涨11.49%、常州上涨8.46%、泉州上涨7.05%、大连上涨6.95%、青岛6.77%、揭阳上涨6.3%、兰州上涨5.69%、铜陵5.83%、伊春5.73%、安顺上涨5.5%。
环比看，金昌住宅二手房挂牌价跌幅领跌全国，12月316座城住宅二手房挂牌价环比跌涨前十名为金昌下降10.25%、棉阳下降9.81%、德州下降9.76%、榆林下降7.56%、承德下降7.27%、宁德下降6.52%、临沧下降6.17%、汉中下降6.13%、烟台下降6.49%、吐鲁番下降5.77%。
其四是12月316城住宅二手房挂牌价：泉州同比领涨。
按照中国房价行情平台的2021年12月316城住宅二手房挂牌价数据显示，12月同比上涨143城，11月下跌173城。11月同比上涨152城，11月下跌163城。10月同比上涨151城，下跌164城。9月同比上涨194城，下跌123城。8月潮州同比领涨，上涨城市200个，下跌城市117个。7月泉州同比领涨，上涨城市216座，101城市下跌。
同比看，泉州住宅二手房挂牌价涨幅领涨全国。12月316座城住宅二手房挂牌价的房价同比上涨看，上涨幅度大的城市为泉州38.67%、杭州25.08%、连云港23.05%、海口22.94%、合肥21.06%、佛山19.91%、商洛16.69%、嘉兴16.53%、崇左15.63%、广州15.79%、金华15.03%、酒泉14.68%、中卫14.11%。
其次是咸阳14.08%、潮州13.77、银川13.74%、韶兴13.39%、上海13.08%、海西12.94%、湖州12.69%、日照12.27%、丽水11.85%、榆林11.59%、鸡西10.88%、汕头10.21%、大连10.08%、张掖10.4%、无锡10.02%、芜湖9.84%、泰州9.44%、常州9.28%。
同比看，深圳住宅二手房挂牌价跌幅领跌全国。12月316座城住宅二手房挂牌价同比下跌看，下跌幅度大的城市为深圳下降19.04%、铜川下降18.83%、襄阳下降15.51%、保山下降14.79%、张家口下降13.28%、南阳下降12.76%、哈尔滨下降12.69%、承德下降12.58%、楚雄下降11.92%。
其次是西双版纳下降11.89%、红河下降11.04%。按照2021年12月316城住宅二手房挂牌价数据显示，总体房价下降。值得注意的是一线城市、二线城市一部分热点城市房价涨幅降温部分热点城市房价涨幅收窄，部分二三四五线城市房价呈现大幅上涨的现象，一二三线四线城市过半总体首次出现下降。
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